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買賣不破租賃抗辯權的概念是什么

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-24 · 291人看過

一、買賣不破租賃抗辯權的概念是什么?

1、抗辯權是指妨礙他人行使其權利的對抗權，至于他人所行使的權利是否為請求權在所不問。而狹義的抗辯權則是指專門對抗請求權的權利，亦即權利人行使其請求權時，義務人享有的拒絕其請求的權利。在現代民法中，學者對抗辯權有不同的定義。臺灣民法學者洪遜欣先生認為，抗辯權是妨礙他人行使其權利，尤其是拒絕請求權人行使請求權的對抗權。

2、抗辯權的分類

1)訴訟時效抗辯權

2)先訴抗辯權

3)不安抗辯權

4)順序履行抗辯權

5)同時履行抗辯權

二、買賣不破租賃的例外

1、先抵押后租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬于破產財產的房屋，不適用該原則。

企業破產程序是由《企業破產法》這一特別法調整的，租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。

綜上所述，對于抗辯權，只能這樣相對通俗一點的給大家進行解釋，因為抗辯權是必須要放在具體的案例當中才好分析的，正常情況下買賣不破租賃中是不存在抗辯權的。如果房東在這個過程當中已經提前履行了告知義務，三方都沒有所謂的抗辯權。

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃的法律規定有哪些？

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