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動產(chǎn)試用買賣不破租賃嗎?

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-16 · 398人看過

一、動產(chǎn)試用買賣不破租賃嗎?

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動產(chǎn)呢?筆者認為,動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則,其理由如下:第一,動產(chǎn)的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護。第二,對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。第三,租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)物權(quán)化。

二、適用瑕疵

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用于“動產(chǎn)”。

“租賃”,依合同法第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設(shè)定限制,就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn),從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個概念運用到229條的時候,不禁會發(fā)現(xiàn),如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動產(chǎn),如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。

買賣不破租賃在合同法的第229條中規(guī)定的,那么在本條規(guī)定中也是寫明了如果房屋在租賃期間房屋進行了買賣時,該房屋的租賃關(guān)系也是不會取消的,那么這一條規(guī)定也是保障了承租人的合法權(quán)益不受到侵害,同時在租賃的合同到期后承租人也是需要立即歸還房屋使用權(quán)的。


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