一、雙方約定和買賣不破租賃的關(guān)系是怎樣的?

雙方約定和買賣不破租賃的關(guān)系是后者并不能夠?qū)闺p方的約定，買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。善意取得又稱為即時(shí)取得，無(wú)權(quán)處分人將其財(cái)物轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該財(cái)物時(shí)系出于善意( 合理對(duì)價(jià) 公示)，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。

買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

二、司法解釋

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個(gè)例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買賣不破租賃原則不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可以買到租賃房屋的所有權(quán)，并且實(shí)際占有，解除原來(lái)的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

在現(xiàn)代社會(huì)，法律當(dāng)中對(duì)于弱勢(shì)群體的保護(hù)力度是非常之大的，比如說(shuō)對(duì)于勞動(dòng)者，除此之外還有一類弱勢(shì)群體相，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們就是租房者，為了保護(hù)提供一個(gè)舒適的人居環(huán)境規(guī)定了在租賃期間內(nèi)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不能夠?qū)棺赓U權(quán)利。

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