一、執(zhí)行拍賣程序中買賣不破租賃適用嗎

不適用；租賃物租前已設(shè)立抵押權(quán)或被法院查封，由此產(chǎn)生的所有權(quán)變動，將不能適用“買賣不破租賃”的規(guī)則。

我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這就是通常所說的“買賣不破租賃”原則的法律依據(jù)。那么，在民事強(qiáng)制執(zhí)行過程中尤其是強(qiáng)制拍賣中是否適用該原則，如何適用該原則呢?這需要正確認(rèn)識強(qiáng)制拍賣與“買賣不破租賃”原則之間的關(guān)系。

民事強(qiáng)制執(zhí)行是人民法院運用國家強(qiáng)制力，依法定條件和程序，對經(jīng)生效法律文書確認(rèn)的當(dāng)事人的債權(quán)予以公力救濟(jì)而進(jìn)行的司法活動。強(qiáng)制拍賣作為民事強(qiáng)制執(zhí)行過程中的一種執(zhí)行措施，是法院以國家公權(quán)力介入當(dāng)事人之間的民商事糾紛，基于法律賦予的職權(quán)強(qiáng)行對抵押物予以處置從而實現(xiàn)生效法律文書所確定的債權(quán)的一種措施。 而《合同法》所規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，則是當(dāng)事人之間的一種基于意思自治的民事行為，它與強(qiáng)制拍賣最大的不同就在于強(qiáng)制拍賣過程中并不能體現(xiàn)拍賣標(biāo)的物原所有權(quán)人的意思表示。

那么，《合同法》第二百二十九條所規(guī)定的“所有權(quán)變動”是否包含了因拍賣而發(fā)生的所有權(quán)變動呢?從所有權(quán)變動的原因來看，應(yīng)當(dāng)包含當(dāng)事人因合同等法律行為引起的物權(quán)變動和因強(qiáng)制執(zhí)行、強(qiáng)制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的所有權(quán)變動。 從條文的規(guī)定來看，并沒有限制適用所有權(quán)變動的種類，因此，不論何種原因發(fā)生的所有權(quán)變動，都應(yīng)當(dāng)適用該條款。這也可以從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款的規(guī)定中得到印證，該條第二款規(guī)定，“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅……”也就是說，拍賣所引起的所有權(quán)變動，原則上不影響原租賃權(quán)及其他用益物權(quán)的效力。 但是，最高人民法院又在該條規(guī)定中規(guī)定了例外情形，即如果拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。這就是說，如果在拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)，拍賣后該租賃權(quán)不因拍賣而消滅;相反，如果抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，設(shè)立在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)立在先的抵押權(quán)的實現(xiàn)。 如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上會導(dǎo)致拍賣的價款過低，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，人民法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)依法除去后進(jìn)行拍賣。

法律之所以如此規(guī)定，是基于民法中的物權(quán)優(yōu)先原則，該原則包括兩個方面，一是當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，如享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人比普通債權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;二是同一物上有數(shù)個物權(quán)并存時，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)于后設(shè)立的物權(quán)，這是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)雖然在性質(zhì)上屬于債權(quán)，但是由于合同法中規(guī)定了“買賣不破租賃”原則使之具有了物權(quán)的效力，這稱為租賃權(quán)的物權(quán)化。 因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，就應(yīng)優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán);相反，抵押權(quán)設(shè)立在先而租賃權(quán)設(shè)立在后，就應(yīng)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)。

綜上所述，強(qiáng)制拍賣中是否適用“買賣不破租賃”原則的關(guān)鍵在于租賃權(quán)設(shè)立在先還是抵押權(quán)設(shè)立在先。另外，需要說明的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十六條第二款的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

綜上所述，對于執(zhí)行拍賣程序中買賣不破租賃原則并不會生效，該過程屬于買賣不破租賃原則的例外情形，其他情形還比如查封的財產(chǎn)，抵押和破產(chǎn)財產(chǎn)處理上，都是不適用的，產(chǎn)生的損失應(yīng)該由個人承擔(dān)。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃四種例外有哪些