其實小產(chǎn)權房這也不難理解的，因為小產(chǎn)權房的用地都是屬于農(nóng)民集體土地的，而所謂的小產(chǎn)權房本質上來說根本就沒有合法有效的房產(chǎn)權證件。因為現(xiàn)在陜西的大產(chǎn)權房的房價也是潛移默化的長了很多，所以不排除有些人想要在陜西購買小產(chǎn)權房的這種想法。但實際上還是應該先了解一下購買陜西小產(chǎn)權房有什么風險?

一、購買陜西小產(chǎn)權房有什么風險?

(一)法律效力

“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效; 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房產(chǎn)轉讓

“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風險

購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

二、購買小產(chǎn)權房注意事項有哪些?

1、看小產(chǎn)權房開發(fā)主體是否合法。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看該小產(chǎn)權房是否取得了國有土地使用證。按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

4、看該小產(chǎn)權房是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。

5、看小產(chǎn)權房有沒有商品房銷(預)售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(預)售許可證后，才能向社會銷售。

由此可見，購買陜西小產(chǎn)權房首先在法律效力上就有著很大的風險的，因為是小產(chǎn)權房等同于是沒有產(chǎn)權的，這樣雙方簽訂的房屋買賣的合同沒有任何的法律效力。其次，小產(chǎn)權房將來自己再想要對外銷售也是絕對不可能的，小產(chǎn)權房沒有所有權，房屋不存在著任何的升值空間，如果可以的話最好是不要購買小產(chǎn)權房。

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