二手房交易步驟及注意事項

第1步：買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示：

此環節風險就是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。

第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金盡量不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金可以交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

風險提示：

1、當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2、賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

3、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

風險提示：

因贖樓產生風險。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：過戶及交稅

購房過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。

風險提示：

1、房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題;

2、目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。

第5步：后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，之后業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、稅務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等。主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。

風險提示：

1、如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大;

2、戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，要在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。