雖說(shuō)一房二賣(mài)中，賣(mài)方肯定是要對(duì)其中一方違約了，但在都簽訂了相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，此時(shí)也是需要先對(duì)合同效力作出判斷，否則也無(wú)法輕易認(rèn)定賣(mài)方就構(gòu)成違約。那實(shí)踐中賣(mài)方與兩個(gè)買(mǎi)方之間簽訂的一房二賣(mài)合同有效嗎?對(duì)此，律霸小編整理了相關(guān)資料，將在下文中為你做詳細(xì)解答。

一、一房二賣(mài)合同有效嗎

一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣(mài)人最主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。

在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。這種情形最為普遍。在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣(mài)人依《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿足的買(mǎi)受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

二、買(mǎi)房如何預(yù)防一房二賣(mài)

在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，需做到以下幾點(diǎn)，以保證自己的合法權(quán)益不受損害：

1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，避免合同因此無(wú)效或者履行不能。

2、認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。

3、特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣(mài)”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對(duì)賣(mài)房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。

4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過(guò)戶。

5、在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。

“一房二賣(mài)”構(gòu)成違約后，承擔(dān)違約責(zé)任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會(huì)判決支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，即賣(mài)房人不但要繼續(xù)履行與在先買(mǎi)房人的合同，還要承擔(dān)對(duì)后購(gòu)房人的違約責(zé)任。

對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)與對(duì)一般商品的購(gòu)買(mǎi)是不一樣的，此時(shí)需要完成過(guò)戶手續(xù)之后，才能真正獲得房屋的所有權(quán)。而要是賣(mài)方出現(xiàn)一房二賣(mài)行為，并且實(shí)際與兩個(gè)買(mǎi)方簽訂了一房二賣(mài)的合同，此時(shí)只要是在法律規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行簽訂的。

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