2015年3月，張先生購(gòu)買(mǎi)了一處房屋，78平方米總價(jià)174萬(wàn)元。

這套房屋是劉女士2013年通過(guò)按揭方式購(gòu)得，抵押給銀行借款80萬(wàn)元。因?yàn)闆](méi)還清借款，抵押權(quán)未消滅。

張先生特意在合同中約定，劉女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向劉女士先行支付了100萬(wàn)，但對(duì)方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因?yàn)槠渌m紛，房屋被法院查封，無(wú)法繼續(xù)交易，最終法院判決劉女士支付違約金。

律師說(shuō)法

房產(chǎn)設(shè)定抵押后，如果債務(wù)人不能按時(shí)償還債務(wù)，則抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房產(chǎn)，并在所得價(jià)款中優(yōu)先受償。在簽訂合同時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)對(duì)抵押如何解除、解除的時(shí)間、解除的條件和步驟以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的法律后果進(jìn)行詳細(xì)約定，減少糾紛發(fā)生，確保合同順利履行。

風(fēng)險(xiǎn)二：共有房

2010年10月，王先生與翟先生通過(guò)中介簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將王先生一套面積為101平方米的房屋出售給翟先生，價(jià)格100萬(wàn)元。合同簽訂后，翟先生支付定金3萬(wàn)元。

不久，翟先生突然收到王先生妻子發(fā)來(lái)的告知函，稱(chēng)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王先生未征得其同意擅自賣(mài)房，合同無(wú)效。之后，王先生也以此為由不再履行合同。2012年7月，翟先生去世。2015年，翟先生子女訴至法院要求王先生繼續(xù)履行合同，未獲支持。

律師說(shuō)法

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同所有，夫妻雙方對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)享有平等的處分權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處分共同財(cái)產(chǎn)的屬于無(wú)權(quán)處分行為。

當(dāng)事人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，一定要認(rèn)真查看房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人，并當(dāng)面核實(shí)相關(guān)信息，要求出賣(mài)人夫妻雙方共同到場(chǎng)、簽約。

風(fēng)險(xiǎn)三：多戶(hù)房

2015年5月，王女士與夏先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，總價(jià)380萬(wàn)元。依據(jù)合同約定，夏先生應(yīng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成全部戶(hù)口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶(hù)口遷出義務(wù)。

結(jié)果房屋過(guò)戶(hù)后，仍有夏先生的繼子戶(hù)口未遷出。王女士起訴到法院，被裁定不予受理。

律師說(shuō)法

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，戶(hù)口遷移屬于公安機(jī)關(guān)的行政行為調(diào)整范疇，不屬于法院受案范圍。

當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，可將出賣(mài)人戶(hù)口遷移的義務(wù)作為約定內(nèi)容寫(xiě)入合同條款，并明確其相應(yīng)違約責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)四：學(xué)區(qū)房

2015年，翟先生為孩子上學(xué)想購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到一所重點(diǎn)小學(xué)以往的招生簡(jiǎn)章，翟先生看后以高于同地區(qū)均價(jià)20%的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，可是后來(lái)他一打聽(tīng)，這套房子不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價(jià)損失，退還服務(wù)費(fèi)。

法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，翟先生索要的差價(jià)損失無(wú)法支持。

律師說(shuō)法

學(xué)區(qū)房由于擁有良好的教育資源，往往價(jià)格相對(duì)較高。如果雙方當(dāng)事人確定是要買(mǎi)賣(mài)學(xué)區(qū)房，那么在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)的合同條款中，買(mǎi)受人可在合同中注明合同買(mǎi)賣(mài)目的是為購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。這樣約定，法院在裁判中也好有一個(gè)判斷依據(jù)。

需注意的是，寫(xiě)入合同不代表免除了買(mǎi)受人的注意義務(wù)，買(mǎi)受人還應(yīng)通過(guò)查詢(xún)政務(wù)公開(kāi)信息或咨詢(xún)教育行政部門(mén)來(lái)核實(shí)房屋是否屬于學(xué)區(qū)房。

風(fēng)險(xiǎn)五：代理房

2015年3月，旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售一套房屋，委托范圍為賣(mài)房手續(xù)的前期事宜。之后，趙先生通過(guò)中介與孫先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房屋總價(jià)為185萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬(wàn)元定金。事后，周女士以孫先生無(wú)權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，且房屋成交價(jià)格明顯過(guò)低為由，未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。

無(wú)奈，趙先生訴至法院。法院判決合同無(wú)效，在退還定金、中介費(fèi)的同時(shí)，孫先生和中介賠償趙先生部分房屋差價(jià)損失。

律師說(shuō)法

對(duì)于買(mǎi)家而言，在遇到代理銷(xiāo)售房屋的情況時(shí)，應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，認(rèn)真查看代理人是否有權(quán)代理，代理的權(quán)限、范圍和期限。在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂及辦理過(guò)戶(hù)等重要環(huán)節(jié)，應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)人共同辦理。

風(fēng)險(xiǎn)六：在租房

2013年5月，李先生將房屋出租給曲先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又續(xù)簽至2015年5月19日。

2014年12月，李先生通過(guò)中介將該房出售給楊先生，房屋總價(jià)為300萬(wàn)元。關(guān)于租房事宜，三方合同約定，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬(wàn)元租金，楊先生保證租戶(hù)住到2015年6月1日。哪知，曲先生以李先生出售房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由訴至法院，要求李先生賠償損失10萬(wàn)元。所幸，法院結(jié)合各方證據(jù)，認(rèn)定曲先生對(duì)房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，且曲先生并未提供證據(jù)證明其提出過(guò)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，據(jù)此，判決駁回了曲先生的訴求。

律師說(shuō)法

購(gòu)買(mǎi)承租房屋時(shí)，需注意承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，這是法律為維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定而做出的有利于承租人的規(guī)定。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)所租賃房屋的權(quán)利。此外，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，需注意的是，承租人雖然可以繼續(xù)承租，但應(yīng)將相應(yīng)租金交付給新的產(chǎn)權(quán)人。

律師提醒

二手房買(mǎi)賣(mài)中涉及的法律問(wèn)題很多，不同的房產(chǎn)類(lèi)型、交易方式存在不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，應(yīng)著重注意以下幾個(gè)方面：

1、審慎核實(shí)房產(chǎn)信息。可通過(guò)查看房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人和出賣(mài)人身份證件，確定是否為真正的房屋所有權(quán)人;通過(guò)查看出賣(mài)人戶(hù)口本，確定房屋中是否落有戶(hù)口;通過(guò)實(shí)地查看房屋狀況和居住狀況，確定是否存在出租;購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)，可通過(guò)查詢(xún)政務(wù)公開(kāi)信息或咨詢(xún)教育行政部門(mén)的方式，確定所購(gòu)房屋是否為學(xué)區(qū)房等。

2、妥善簽訂購(gòu)房合同。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量在正規(guī)中介辦理，使用房產(chǎn)部門(mén)提供的正規(guī)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于未盡事項(xiàng)，當(dāng)事雙方可以另行簽訂補(bǔ)償合同，明確約定房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，解押、付款、過(guò)戶(hù)、查驗(yàn)、交付各個(gè)環(huán)節(jié)的具體操作步驟和履行時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并明確違約責(zé)任。

3、注意留存履約證據(jù)。房屋買(mǎi)賣(mài)涉及諸多環(huán)節(jié)，耗時(shí)少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易過(guò)程中，應(yīng)保留好各個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，比如付款轉(zhuǎn)賬的憑證等;對(duì)于雙方履行過(guò)程中口頭達(dá)成的新協(xié)議，應(yīng)注意以書(shū)面的形式予以確認(rèn);在賣(mài)方不履行合同或口頭表示無(wú)法繼續(xù)履行合同時(shí)，應(yīng)注意保留好溝通的證據(jù)，必要時(shí)，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士介入，以更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。