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隨著房價的不斷上升，購房壓力越來越大。部分人員有購買小產權房的打算，有的也已經準備購買小產權房了。那么什么是小產權房，如何擬制小產權房子買賣合同，需要格外注意的問題是什么。我們介紹一下什么是小產權、小產權房買賣合同范本和購買小產權房所應考慮的風險。

一、什么是小產權房

小產權房是指在農村的集體的土地上建設的房屋，未繳納土地的出讓金等費用的，其產權證不是由國家的房管的部門頒發的，而是由鄉政府或村政府頒發的了。小產權房是人們在社會的實踐中形成的一種約定的俗成的稱謂的。

該類房沒有國家的發放的土地的使用證和預售的許可證的，購房的合同在國土的房管局不會給予備案的。所謂產權證亦不是真正的合法有效的產權證的。

小產權房的出現與城市的房價躥升密不可分的，其成為社會的關注的熱點亦是從房價上漲的邁入快速之年的2007年開始的了。

按照國家的相關的要求啊。小產權不得確權的發證的，不受法律保護。2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，遏制違法建設、銷售“小產權房”。2014年1月，國土部赴五省督辦查處“小產權房”。2014年3月，國土資源部：清理統計小產權房，研究后分類處理。

二、購買小產權房合同內容

1、身份信息

2、標的甲方自愿將其村證房位于 市 區 的房屋(建筑面積 平方米)以人民幣元整(￥ 元)的價款出售給乙方。

3、定金事項 乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

4、過戶條件義務及稅費 本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

5、房屋權轉讓 本合同簽訂后，甲方對的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

6、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

7、違約責任

8、爭議解決

9、生效日期

10、簽字蓋章

三、購買風險

1、法律風險

鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利會無法得到保障。由于鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

2、政策風險

在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

3、監管缺位

鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是把購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。

4、轉讓風險

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民把房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買后也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

本文理清了小產權房的概念、買賣合同的主要內容及購買小產權房所帶來的風險。建議不要購買小產權房，如確實需要買小產權房的，除與個人簽訂小產權房子買賣合同外，盡可能的與村集體簽訂相關協議，以盡量減少自己所承擔的風險，最大限度維護自身權益。

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