由于房價的不斷上漲，很多打工族上班族不得不選擇暫時購買二手房居住。可是隱藏在二手房買賣中的很多“陷阱”或許大家并不清楚，往往吃了啞巴虧。那么我們應(yīng)該如何去避免二手房交易風(fēng)險呢?應(yīng)該注意哪些內(nèi)容呢?下面就由律霸小編為大家解答。

作為房產(chǎn)律師，如果在當(dāng)事人購買二手房時，需要律師參與并幫助其規(guī)避法律風(fēng)險時，律師應(yīng)該在下列方面協(xié)助當(dāng)事人進(jìn)行審核。

第一、審清“房屋權(quán)屬主體資格”，注意“共有人”。

在房產(chǎn)交易的時候，要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應(yīng)該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應(yīng)該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過公證，以證實(shí)其委托的真實(shí)性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。

第二、仔細(xì)審核“代理人”資格。

有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實(shí)清楚。最重要的一點(diǎn)，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書(經(jīng)公證)，也不能因?yàn)榇砣耸欠繓|的親戚，子女等而輕信。

在當(dāng)前的限購形勢下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對方買房是否具備購房資格。如果對方因?yàn)檎咚薏荒茉诋?dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的(房管局不給過戶的)，那么，合同無效。

第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地。

被抵押的房產(chǎn)不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進(jìn)行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題;

如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。

如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房價格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險很大，因?yàn)樵诜抗芫植粫o予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。

目前，經(jīng)濟(jì)適用房還沒有放開交易。

比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費(fèi)用;土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。

第四、房屋是否有租賃，有無物管費(fèi)拖欠等

法律上有句話叫“買賣不破租賃”。房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購買權(quán);有部分堅(jiān)持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。

所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。律師建議，在交易時簽署補(bǔ)充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物管費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔(dān)了。

第五、不要“跳單”

法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費(fèi)。

第六、房屋貸款風(fēng)險。

二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款?律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格，?還要對所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評估作價。所以，打算購買二手住房并準(zhǔn)備貸款的市民應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

第七、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中風(fēng)險。

買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請手續(xù);若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的?應(yīng)積極采取防范措施;若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

第八、雙方的主要權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)明確，附隨義務(wù)要注意。

支付房款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。辦理過戶手續(xù)是賣方的主要義務(wù)。當(dāng)然合同的附隨義務(wù)也是比較重要的，例如，有些人買房就是為了孩子上學(xué)，但是往往忽略戶口的問題，在房子購入后，由于原房產(chǎn)所有人未能將戶口及時遷出，致使新房屋所有人戶口不能遷入，出現(xiàn)法律糾紛。

第九、合同違約責(zé)任要明確。

明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此建議在約定合同履行期限時應(yīng)明確到具體日期，每項(xiàng)違約情形都要有違約責(zé)任，且違約責(zé)任的承擔(dān)要有一定的拘束力。

第十、要隨時了解國家新政，如國務(wù)院辦公廳2013年2月26日發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確要求：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

從市場反應(yīng)來看，這條對公眾的反響最大。公眾的第一反應(yīng)是，這個20%是按總價的20%來征收的，那將是一個非常龐大的數(shù)額。但事實(shí)上，這一理解是錯誤的，所謂“轉(zhuǎn)讓所得”，其實(shí)是差額，即現(xiàn)交易價減去當(dāng)初買入時的價格，再減去合理費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金。

以上就是由律霸小編為大家整理的有關(guān)二手房買賣中可能涉及的風(fēng)險以及注意事項(xiàng)，希望大家仔細(xì)閱讀，避免自己利益受損。如果大家對房產(chǎn)交易以及合同簽訂等方面感興趣或者存在疑問的，可以登錄律霸網(wǎng)站進(jìn)行咨詢了解。

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