一、擔保權不動產登記的程序是怎么樣的？

不動產擔保的登記，一般需要經過以下四個步驟：一是申請;二是審查;三是公告;四是登記。

(1)申請

由于不動產擔保權屬私權，各國立法均規定，無論是不動產擔保的設立登記、變更登記、涂銷登記，還是順位登記、預登記等，都必須由當事人向登記機關提出申請，登記機關不得依職權為之。如《法國民法典》第2146條規定：“不動產優先權和抵押權的登記，應當在財產所在地的登記機關進行……在任何場合，登記員均不得依職權進行登記……”對此，《德國民法典》第873—899條、《瑞士民法典》第963條和《日本不動產登記法》第25條等均有類似的規定。在登記申請問題上，各國立法的差異主要表現為兩點：

一是需要提交的申請材料不同。一般而言，不動產擔保申請登記，需要提交給登記機關的申請材料主要包括：申請書、被擔保債權合同、擔保合同、擔保物權屬證書、代為登記的授權委托書等。但在大陸法國家，有的承認法定不動產擔保，有的則不承認。承認法定不動產擔保的國家規定，法定不動產擔保要想具有對抗第三人的效力，非得辦理登記不可。而在登記申請提交的材料中，法院具有執行力的生效判決是不可缺少的。

此外，在主張擔保物權獨立性的國家，不為任何債權提供擔保的土地債務、定期土地債務的登記申請，就不會要求提交被擔保債權的有關材料。

二是申請的前提條件不同。在德國法上，由于其抵押權均為約定擔保，無論是保全抵押還是流通抵押，其設立都必須符合民法典第873條規定的物權設立原則，即“合意 登記”的原則。因而，抵押當事人的合意，是申請登記的前提條件。而在承認法定抵押權的法國，只要有法院的生效裁判，便可作為申請法定抵押權登記的依據，無須當事人之間的合意。

(2)審查

各國立法均規定，登記機關接到當事人的申請書后，應當在法定的期間內，對當事人提交的申請材料進行審查。但如何審查?各國立法主張不一。大體來說，有兩種做法：

一是實質審查主義。即登記機關在進行登記前，對申請材料中申請登記的不動產擔保物權是否存在、形成過程，以及登記權利人與真實權利人是否相符等，進行全面審查!，并依據審查結果來決定是否予以辦理不動產擔保登記。如果因登記機關的審查疏忽，造成登記簿上記載的權利與該權利的現實狀態不符的，登記機關對由此產生的損害應當承擔國家賠償責任。實質審查主義的最大特點就是：登記機關不局限于對書面申請材料審查，而且對不動產擔保的真實狀況進行審查，這樣，立法就必須賦予登記機關以調查權。同時，登記機關審查權的行使與登記錯誤的國家賠償責任緊密聯系在一起，只要出現登記錯誤，登記機關就必須對由此造成的損害承擔賠償責任。德國在民法典頒布之前曾實行實質審查制度，但在民法典中，實質審查制度被廢除

二是形式審查主義。即登記機關對不動產擔保在進行登記前，僅對當事人提供的有關書面材料和當事人的陳述進行表面審查，至于不動產擔保的變動過程與登記之狀態是否相符，登記機關不負調查職責。當不動產擔保的真實情況與登記狀況不符，而登記機關對此無過錯時，對錯誤登記造成的損害，登記機關不承擔賠償責任。日、法等國采此立法主張。

應當說實質審查主義與形式審查主義既有相同點，也有不同點。相同點就在于：登記機關對當事人提交的書面材料都必須進行審查;由于審查疏忽，造成錯誤登記的，登記機關都必須對由此產生的損害承擔國家賠償責任。

不同點則在于：形式審查主義的立法，僅要求登記機關對因登記錯誤而遭受損害的人負過失責任。換言之，在錯誤是由于登記機關過失行為造成時，登記機關才承擔責任。其承擔責任的條件是：

①登記機關的登記記載發生錯漏。

②登記機關對錯漏登記存在過失。

③請求賠償的受害人，只限于當事人本人。

④當事人確因登記機關的錯漏登記受到了損害。對于不符合上述條件的，諸如申請人通過偽造有關文書，騙取登記機關的信任而進行不動產擔保登記的;由于不可抗力因素造成登記文書毀損、丟失而使權利人的權利受到損害的;由于申請人本人的原因，造成錯漏登記的;因錯漏登記給當事人以外的第三人造成損害的等，登記機關均不承擔賠償責任。由此可見，在形式審查主義立法例下，登記機關的責任范圍是非常有限的。

實質審查主義的立法，不僅要求對書面材料的形式是否符合登記法的要求進行審查，而且要求對書面材料反映的權利狀況是否與權利的真實狀況相符進行審查。這樣，只要出現登記簿上記載的權利狀況與真實權利狀況不符，不管是何種原因造成的，都可以推定登記機關有過錯，登記機關必須對由此造成的損害承擔賠償責任。因此，登記機關的責任范圍很大。

(3)公告

不動產擔保登記前，是否需要進行公告?各國立法對此態度不一。《瑞士民法典》第970條規定，在合理的期限內，州應公布不動產事宜，公布的內容主要是當事人申請登記的事項。但其他國家的民法典或不動產登記法對公告問題卻未作規定。

(4)登記

無論是采登記要件主義，還是采登記對抗主義，各國立法均規定不動產擔保的變動應當登記，只不過登記的效力不同而已。除登記內容外，許多國家的不動產登記法還對登記簿的紙張、不動產擔保登記的位置，登記字跡的涂改乃至登記官員的選任與回避等問題均作了詳細的規定。

綜合上面所說的，不動產一般是必須要進行擔保登記的，這也是為了保障雙方易的安全性，而且也不讓對方受到損害，因此在登記的時候就要按照法律規定的條款來，只要的有的流程合理、合法，那么就可以登記成功，利用法律來做好保護的措施。

不動產登記暫行條例出臺過程

不動產登記暫行條例全文

不動產登記