物業服務合同糾紛判決書

原告汕頭市X公司，住所地汕頭市X區X路X號X花園X幢X房。

法定代表人林某。

委托代理人郗某，廣東X律師事務所律師。

被告馬某,女,漢族,X年X月X日出生,住汕頭市X區X街道X路X號X園X棟X房,公民身份號碼XXX。

委托代理人陳某、莊某，廣東X律師事務所律師。

原告汕頭市X公司訴被告馬某物業服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人郗某,被告的委托代理人陳某、莊某到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱：被告是黃河路3號**雅園7棟1704房的業主，原告是合法注冊的經營物業管理的專業公司，原告為被告居住的**雅園住宅小區提供物業管理服務。被告于2009年10月28日與開發商汕頭市**房地產開發有限公司簽訂《房(鋪)交接書》，業主確認收到該單位鑰匙具備入伙條件。開發商**房地產開發有限公司在售房前已選聘原告為該樓盤提供前期物業管理服務，雙方簽訂有《前期物業服務合同》。2009年10月28日汕頭市**房地產開發有限公司與原告、被告簽訂了《汕頭市前期物業管理服務協議》，并向業主提供《前期物業服務合同》。開發商、原告、被告三方均認可該物業管理服務協議，原、被告愿意受協議約定內容約束并享有相應的權利及承擔相應的義務。

被告接房后，開始有交納物業管理費，最后一次交納是在2010年3月15日，交納了2010年2月-4月的管理費。自2010年4月以后，至今沒有交物業管理費，至今拖欠物業管理費共6136元。根據《前期物業合同》第三十一條關于違約金的約定，拖欠物業管理費違約金合計25,954.83元，上述兩項合計32,090.83元。

訴訟請求：一、判令被告付還拖欠物業管理費6136元，及自2010年4月至實際付還日的違約金，暫計至起訴日25,954.83元，應計至實際付還日;二、判決被告付還原告催收物業管理費的合理支出，即律師費3000元;三、本案的訴訟費用由被告負擔。

原告提交了以下證據：

1.原告營業執照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明，證明原告主體資格;

2.被告人口信息，證明被告主體資格;

3.物業服務合同、服務協議，證明原、被告合同關系;

4.房鋪交接書，證明被告已交房;

5.收費許可證、收費公告，證明原告收費標準;

6.收款收據，證明被告最后一期交費情況;

7.催收資料、違約表，證明原告向被告催收物業管理費的情況。

被告辯稱：

一、原告未提供約定的物業服務內容和質量標準，其行為構成違約，無權要求被告支付物業費。按照法律規定，物業服務收費是指物業管理企業接受業主的委托，按照物業管理服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。被告認為，依法依規提供優質物業管理服務是物業管理企業收取物業費的前提和條件，也是其法定和合同約定的義務。在該房屋交付使用后，被告隨即發現小區管理松散存在安全隱患，原告提供的服務不符合合同約定，就此曾多次與原告建議均未果。2011月7月4日，**雅園全體業主還曾向原告送達《致**雅園物業管理處意見書》，指出小區物業管理存在的問題并提出意見，管理處簽收后未見絲毫改善。原告未依照合同提供約定的服務內容和質量標準，履行合同不符合合同約定，其行為構成違約，無權要求支付物業服務費。

二、原告無權要求支付高額違約金。原告未按照合同約定提供相應的物業服務，且多次建議后始終不加改善，原告的行為已經構成了違約，被告拒付管理費的根本原因在于原告，故原告更無權要求被告支付高額違約金。

三、原告要求支付律師費的訴訟請求沒有事實和法律依據。本案屬于物業服務合同糾紛，其律師費不屬于法律規定的可以由敗訴方承擔合理支出的案件類型，被告也從未與原告就訴訟律師費的承擔進行過約定，因此原告的訴訟請求沒有法律依據和約定依據。

被告提交了以下證據：

1.照片4張，證明原告長期不組織保安巡檢，保安值勤期間公然睡懶覺，縱容外來流動人員隨意出入小區甚至夜晚露宿小區樓梯間;

2.照片4張，證明原告沒有履行檢查消防設備的義務，小區電梯保養期滿也不安排安全檢驗，安全存在隱患;

3.照片9張，證明公共衛生狀況差，保潔長期不清理(放縱外來人口進入小區隨地張貼小廣告發現后不清理、游泳池驚現老鼠但半個月不清理，小區公共通道堆積垃圾，長達一周不清理，占據通道作為垃圾堆放點);

4.照片4張，證明對在小區大門二樓樓臺違反規劃私搭亂建行為及個別業主將門前共有草叢鏟除占據通道等現象視而不見;

5.照片4張及意見書一份，證明針對小區管理服務存在的眾多問題，多名業主聯名向原告送達《致**雅園物業管理處意見書》，表達希望原告改善管理的意愿，提出建議要求原告改善，但是原告不予理會始終不改正;

6.訴求與理由，證明小區多位業主證實原告對小區物業管理存在眾多問題，沒有達到合同約定的服務質量標準。

經開庭質證，被告對原告提交的證據1中的營業執照有異議，營業執照的注冊資本有80萬，達不到二級收費的標準;對證據2無異議;對證據3中的物業服務合同有異議，該合同是房地產公司與物業公司簽訂的，與我方無關，合同的第31條關于違約金過分高，加重業主的責任;對服務協議真實性無異議，對證明內容有異議;對交接書真實性無異議;對收費許可有異議，該證據是許可證附件的復印件，根據原告的注冊資本，達不到二級收費的標準;對收款收據真實性無異議，但原告拒絕開具發票，是導致糾紛的原因;對聯系函的真實性有異議，對催收書真實性無異議，但不是本案欠費的原因;對證據8有異議，該證據超過舉證期限，也與本案無關。原告對被告提交的證據有異議，證據1中保安睡覺是休息時間，與不交物業費沒有關系;證據2中消防檢驗不存在問題，沒有安全隱患，被告有及時檢驗，證據3中拍攝照片是儲存的房間，不是衛生狀況差;證據4是否屬于違章建筑，沒有有關部門對違章建筑的認定，即使有關業主亂搭建，與物業沒有關系，物業公司沒有管理權，與被告不交物業費沒有關系;證據5有異議，對真實性不認可，90%的業主沒有意見，有按期繳納物業管理費，對被告不交管理費，與證據沒有關聯性;對證據6有異議，公司已經采用門禁，沒有卡的業主是進不了小區的，跟不交物業費沒有關聯性，對業主簽名的真實性有異議，簽名的業主已交物業費。

原告在本院限定的時間內提交廣東省經營服務性收費許可證、物業服務企業資質證書。

經質證，被告認為：第一，原告作為物業管理企業，按照舉證責任，在起訴時應提供證明服務的資質及收費許可，原告提交的兩份證據已超過舉證期限;第二，對資質證書有異議，發證的日期是在起訴之后，爭議期間是否有資質，無法證明;對許可證有異議，許可證的期限已超過有效期，在有效期之后是否有資格收費，收費的級別是否有變更，無法證明。該兩份證據，無法證明原告可以依照本案的計算依據向被告收取物業管理費。

本院確認原告、被告提交的證據可作為本案認定事實的依據。

本院查明：被告是汕頭市黃河路**雅園7棟1704房的業主，被告于2009年10月28日與**雅園住宅小區的開發商汕頭市**房地產開發有限公司辦理交房手續;原告為被告居住的**雅園住宅小區提供物業管理服務。

2009年10月28日，原、被告與汕頭市**房地產開發有限公司簽訂《汕頭市前期物業管理服務協議》，約定：汕頭市**房地產開發有限公司選聘原告為**雅園提供前期物業管理服務，并就有關事宜與原告簽訂了《前期物業服務合同》;原、被告與汕頭市**房地產開發有限公司三方在本協議簽字視為三方均認可該《前期物業服務合同》并愿意受合同約定內容的約束，享有相應的權利并承擔相應的義務。

《前期物業服務合同》約定：原告為**雅園提供物業管理服務，物業服務費0.55元∕月∕平方米;物業服務費用按月交納，業主應在每月5日前履行交納義務;業主未能按時足額交納物業服務費用的，應按逾期每天1%的標準向原告支付違約金。

被告已向原告支付了自2009年11月至2010年4月，每月243元的物業管理費，自2010年5月起未交納物業管理費。

原告提交的證據《廣東省經營服務性收費許可證附件》中載明：收費項目，住宅物業服務費(二級);計費單位，元∕月∕平方;收費標準，0.55;批準文號，汕價[2004]236號。落款時間為2008年9月2日，蓋章單位為汕頭市物價局。

原告在訴訟期間向本院提交《廣東省經營服務性收費許可證》一份，該許可證落款時間為2008年9月2日，內容為：“汕頭市**物業管理有限公司(**雅園)：根據《廣東省經營服務性收費管理規定》，經審核準許收取物業服務收費，特發此證。發證機關汕頭市物價局”。

另查：原告的訴訟請求中請求被告付還拖欠的物業管理費為6136元，原告提交的證據《**雅園7棟1704房管理費欠費違約金表》中的物業管理費自2010年5月計至2012年6月，共6318元。

訴訟期間，被告向本院表示：本案的違約金過高，如果法院認為被告應當承擔違約金，請求法院對違約金予以減少。

經本院主持調解，雙方當事人均無法達成一致的調解意見。

本院認為：原告是取得物業服務資質的物業服務公司，《汕頭市前期物業管理服務協議》內容不違反法律規定，應認定合法有效，對**雅園住宅小區全體業主均有約束力。被告沒有按期交納物業管理費，已構成違約，應承擔相應的違約責任，付還原告物業管理費及違約金。關于原告要求被告付還拖欠的物業管理費6136元的訴訟請求，原告的物業收費項目、收費標準均經汕頭市物價局核定許可收費，沒有超出《前期物業服務合同》的約定，原告提交的證據充分，可予以支持;對于原告沒有提出訴訟請求的部分物業管理費，本院不予審理，原告可另行主張權利。被告提出原告收費高于標準的抗辯理由，依據不足，不予采納。

關于原告要求被告付還自2010年4月至實際付還日的違約金的訴訟請求，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條關于“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以減少”的規定，本案原告要求被告付還的違約金過分高于拖欠的物業管理費，被告請求法院對違約金予以減少的請求，理由充分，可予以支持。被告應付的違約金即遲延支付物業管理費造成的損失，應以原告要求被告付還的物業管理費總額為基數，參照中國人民銀行規定的同期金融機構人民幣逾期貸款罰息利率計算的利息為宜。

關于原告要求被告付給律師費的訴訟請求，缺乏法律依據，不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百一十四條第二款、《物業管理條例》第七條第五項的規定，判決如下：

一、被告馬*金應于本判決發生法律效力之日起十日內，向原告汕頭市**物業管理有限公司支付拖欠的物業管理費6136元。

二、被告馬*金應于本判決發生法律效力之日起十日內，按中國人民銀行規定的同期金融機構人民幣逾期貸款罰息利率向原告汕頭市**物業管理有限公司支付物業管理費6136元自2010年5月1日起至本院確定的還款之日止的利息。

三、駁回原告汕頭市**物業管理有限公司的其他訴訟請求。

被告未在上述期限內履行給付金錢義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費680元，由原告負擔500元，被告負擔180元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本一式五份，上訴于廣東省汕頭市中級人民法院。

審判長

審判員

人民陪審員

二○一二年十一月十二日

書記員

對業主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財物損失的風險由業主本人承擔，這是民法一個被普遍遵守的原則。業主人身及財物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。了解更多法律知識請上律霸網進行專業咨詢。