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二手房的交易市場如今可謂十分火爆，但市場秩序也頗為混亂，其中的違約行為著實不少。買房，有時常常糾紛不斷，煩惱不絕。如果在簽訂合同時，可以提前將這些情形考慮進去，以違約金的形式加以制衡，之后的煩惱與糾紛也可以減去不少。那么，房子合同的違約金怎么算才合理呢?今天律霸小編就和您一同來聊一聊二手房交易常見的那些違約行為，以及怎樣計算房子合同違約金。

一、二手房交易過程中的違約行為：

1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口。

2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)。

3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任。

4.房屋質量問題的違約責任。

5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任。

6.根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形。

上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務的違約行為，3屬于不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。

但有時1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據表示根本不履行，有時守約方想根據逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。

所以，小編建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴重到什么程度構成根本違約，守約方有權提出解除合同并要求違約方承擔解除合同的違約責任。逾期付款或交房多長時間之內守約方有權要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權提出解除合同并追究違約方的相應違約責任。

二、二手房買賣違約金的計算方法：

合同約定違約金數額或者計算方法的，一般以合同約定為準。但根據法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

可參照如下法律規(guī)定：

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第十五條 根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價值的。在我們簽訂房屋合同時，可以多多參照以上法律條款，盡最大的努力保護好我們的合法權益。

二手房交易市場蓬勃發(fā)展的同時也有許多的漏洞，在進行交易的也要具備一定的警惕心。在購房前，了解二手房交易中常見的違法行為，明白房子合同違約金怎么算，才能在對方違約時，及時有效的維護自己的權益。更多相關知識您可以咨詢律霸煙臺律師。

合同一方違約怎么賠償

合同沒寫違約金金額，還可以要求違約金嗎？

沒有違約責任條款的合同是無效的嗎？