商品房認購書有什么必備條款

(1)買賣雙方當事人的基本情況;

(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);

(3)房屋價款計算;

(4)定金;

(5)簽署正式買賣合同的期限。

商品房認購書的履行期限

商品房認購書的標的是合同雙方就特定的房屋在特定的時間進行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時間，這個特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。從實踐中的情況看，對該特定時間的約定有兩種方式：一是約定一個期間，雙方在這個期間內隨時可履行合同，例如雙方約定在本合同(即商品房認購書)簽訂之日起15天內簽訂正式的商品房買賣合同;二是約定一個期日，雙方在這個時間簽訂商品房買賣合同，例如，雙方約定在2002年8月15日簽訂商品房買賣合同，兩種方式都符合法律規定。

商品房認購書有什么效力

商品房認購書如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同，即本約。

至于認購書約定的定金，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該解釋說明除了購房者有過錯外，預售人沒有扣押定金的法律依據。此時的定金性質應屬于解約定金，本質上也就是違約方向守約方賠償的信賴利益損失。

在實踐中，購房者在交付定金后會發現：開發商提供的商品房買賣合同中的違約責任條款早已由開發商單方面做好規定了，甚至有的規定有嚴重的不公平乃至違法的內容。開發商這種做法是不符合我國民法及合同法規定的公平、誠實信用原則的，購房者有權拒絕這種單方面規定的不公平條款，通過與開發商的自由協商方式達成一致意見后再簽訂正式的買賣合同。

但是，內部認購書的法律效力就不一樣。預售人在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的認購書是不具有法律效力的，是無效的合同。因為根據《城市房地產管理法》第40條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。

根據《合同法》第52條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規定的無效合同。認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。

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