房屋的租賃在生活中可謂是太平常不過的事了，可以有些房東，雖然在租房，可是又想把房子給賣掉，從法律層面上來說，租房租的是房子的使用權，而賣房賣的是房子的所有權，二者顯然有著明顯的區別，不可以在賣房子的時候把租客可賣出去，具體關于房屋賣了的出租合同怎么解決，我們通過下面的法律知識了解。

一、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權優于后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。

二、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

三、相關法條規定：

《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。

《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效!

綜上所述，房屋轉讓后，原租賃協議是有效的!新房主不能因為房屋已被轉讓對抗租客的租賃權。原租賃關系繼續有效。

房屋轉讓時，除了原租賃關系有效外，租客對所租賃房屋還享有優先購買權。

四、什么是優先購買權?

優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效。”

在我國，很多法律都對房屋賣了的出租合同怎么辦問題做出了明確的司法解釋和實踐指導，針對這種情況，顯然不可能將房屋的所有權和使用權交給不同的人，買房的人肯定也不愿意買了房子，卻有其他人在里面居住，這種情況下，一般應該先讓租房子的人離開，或者等住房租立合同到期。然后再賣房子，這樣就避免了沖突。

提取住房公積金手續包括哪些

個人住房貸款申請書怎么寫

買斷工齡后可否提取個人住房公積金