一、置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效，置業(yè)者有權(quán)退房。

置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的房屋銷(xiāo)售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無(wú)效后，置業(yè)者則有權(quán)退房;開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款退還置業(yè)者。

在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方往往是開(kāi)發(fā)商，表現(xiàn)形式主要有以下兩種：

■開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目違法，房子當(dāng)然可以退

開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法，沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋，必須已經(jīng)履行了法律所規(guī)定的有關(guān)手續(xù)，報(bào)請(qǐng)行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，取得"五證"，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工證、商品房銷(xiāo)售或預(yù)售許可證。房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)，尤其是開(kāi)發(fā)商必須依法繳納全部土地使用權(quán)出讓金取得的土地使用權(quán)證書(shū)。否則，由于其違反法律的禁止性規(guī)定，侵犯國(guó)家及社會(huì)公共利益，合同無(wú)效。

■開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段，購(gòu)房合同無(wú)效

開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷(xiāo)售合同，合同無(wú)效。

開(kāi)發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況(很多情況下是其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的非法性)，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無(wú)效。

開(kāi)發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，主要發(fā)生在商品房預(yù)售行為中，其目的是吸引置業(yè)者搶占市場(chǎng)，彌補(bǔ)資金不足。常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商利用宣傳材料或媒體，對(duì)房屋的特定事項(xiàng)或其他相關(guān)情況(公共設(shè)施、自然環(huán)境、文化環(huán)境等)進(jìn)行不實(shí)或夸大的宣傳，如果這些商業(yè)吹噓具有清楚、明白的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵸|(zhì)內(nèi)容，如"小區(qū)內(nèi)商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施齊全"、"三分之一公共綠地面積"、"意大利進(jìn)口材料高檔裝修"等，而實(shí)際情況并非如此，即構(gòu)成欺詐。如果只是無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容，如"理想居所"、"置業(yè)首選旺地"、"升值潛力巨大"等則不構(gòu)成欺詐。

二、置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院撤消，要求退房。

從房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)雙方的經(jīng)濟(jì)地位來(lái)看，置業(yè)者明顯處于弱者的境況。開(kāi)發(fā)商往往利用其優(yōu)勢(shì)和置業(yè)者的毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)，與置業(yè)者簽訂雙方權(quán)利、義務(wù)明顯不公平的合同。例如，某開(kāi)發(fā)商與置業(yè)者訂立的房屋預(yù)售合同規(guī)定，置業(yè)者應(yīng)按規(guī)定的日期分期付款，逾期未付，經(jīng)開(kāi)發(fā)商書(shū)面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已交樓價(jià)款不予退還，開(kāi)發(fā)商有權(quán)終止合同，并可將房屋另售他人，而對(duì)開(kāi)發(fā)商的逾期交房卻規(guī)定了種種詳而不漏的免費(fèi)事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等，顯失公平。對(duì)于此種合同，置業(yè)者可以在訂立合同之日起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，雙方應(yīng)恢復(fù)到訂立合同之前的狀態(tài)，即置業(yè)者有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還置業(yè)者所交付的樓款和定金及其利息。

三、開(kāi)發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。

依據(jù)合同法的一般理論，開(kāi)發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：

■逾期交房超過(guò)一定期限

合同中一般都有規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過(guò)一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能解除合同，予以退房，只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

■房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)

房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。

房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是表現(xiàn)在室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房。如不能修復(fù)，或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，并要求開(kāi)發(fā)商賠償其他損失。

有的合同中沒(méi)有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件。若該房屋不符合居住、使用的條件，開(kāi)發(fā)商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

■開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能取得房產(chǎn)證

由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

開(kāi)發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過(guò)程中表現(xiàn)得較為明顯。但無(wú)論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易，若由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)，則開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約。