樓市調整加速行業洗牌住房投資需求快速下降

從供給端看，中國住房供給進入集中爆發期。住房從規劃建設到形成供給，需要一定周期。2008年以來住房市場持續高燒，導致過去幾年開發商快速擴張，并在近兩年集中推向市場。國家統計局數據顯示，前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算，這些待售住房至少還可供2億人居住。

從需求端看，人口結構逆轉使住房需求重心由剛需轉向改善型。根據一般規律，勞動人口占比越高，住房需求越強。自2013年開始，我國勞動人口占比持續下降。據預測，未來5年，城鎮20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。根據住房城鄉建設部公積金管理司司長張*光研究，2010年后，住房不再是家庭配置資產的首選，住房投資需求也在快速下降。

供給與需求關系的變化，導致今年以來我國商品房待售面積一再創下歷史新高。盡管央行從去年11月起連續6次降息，也難以使樓市恢復到過去十年的高速增長期。三、四線城市不能再搞“造城大躍進”，一、二線城市地價屢創新高，拿地越來越難。律霸網分析認為，樓市調整將不可避免地加速行業洗牌，中小地產商面臨出局險境，也倒逼大型房地產商調整戰略，加快“深挖”與“精耕”。

去庫存將成樓市主旋律寬松政策環境有望持續

當下，樓市正面臨痛苦的去庫存階段，高層近日兩次提到房地產去庫存，引發市場關注。

根據國家統計局11月11日公布的數據，2015年1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。

2015年前10月，房地產市場政策環境在去年逐步寬松的基礎上進一步加碼，摒棄了“調控”、“抑制”等持續多年取向，而是以“穩定”、“支持”、“促進”為核心導向。這一方面是由于宏觀經濟運行承壓，另一方面則是房地產市場本身正面臨痛苦的去庫存階段。去庫存既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。

隨著財稅、信貸、公積金等相關政策的陸續出臺，房地產市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現。房地產市場的運行也與貨幣環境的變化息息相關。繼去年末開啟降息周期之后，2015年又經歷了5次降息、數次降準，調整力度堪比2008年，流動性進一步釋放將助推樓市的持續穩步回升。

當前宏觀經濟下行壓力仍存，未來央行雙降仍有空間，將會進一步利好樓市供需兩端。短期來看，在年度銷售目標和現金回款壓力下，房企將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續緩解，一線及部分熱點二線城市房價將延續溫和上漲趨勢;而部分三四線城市仍以去庫存為主，房價將保持平穩。