商品房預(yù)售是要式的法律行為,需要一定的法定外在的表現(xiàn)形式,才能產(chǎn)生一定的效果。商品房預(yù)售人預(yù)售商品房,不僅要向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明,而且應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售合同需要書面的形式,正是為了登記備案和過戶之用。
需要注意的是,預(yù)售合同備案并不是預(yù)售合同成立的必要條件,未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,不影響預(yù)售合同的成立。如果,將登記備案看成是合同成立的條件,那么,在合同簽訂并實際履行一部分后,任一方以合同沒有登記而主張合同無效,只承擔(dān)合同無效的責(zé)任。即只能返還已經(jīng)給付的價款,回到合同簽訂前的狀態(tài),除支付必要的費用外,無法彌補受害方可能發(fā)生的損失。而將登記備案不當(dāng)成是合同成立的形式要件時,預(yù)售合同簽訂后,任一方不履行義務(wù),另一方可以追究對方的違約責(zé)任。此時,受害方不僅可以選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失,也可以要求開發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。顯然,這賦予了受害方更大的自主權(quán)。
合同備案登記的效力,在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。這就是說,如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后,又擅自轉(zhuǎn)移給他方時,消費者可用登記備案的預(yù)售合同對抗開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為,可以依法請求法院裁定其行為無效。
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