一、注意出賣人的主體資格

首先要審查出賣房屋一方的主體資格，也就是看看他有沒有權利賣房子。在實踐中往往有這樣幾種誤解：

1.“他是房主的親屬，他當然有權賣這個房子”

不一定。在法律上，對于民事主體表達意志、行使權利有嚴格的規定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房產的所有權人，也沒有權利賣房子，也就是說，只有房屋所有權人才有權利賣房。如果房主是未成年人，他的財產由他的監護人(一般是其父母)代為管理，但是如果出賣未成年人名下的房子，只有未成年人的簽字或者監護人的簽字都是不能賣房的。這一點是特別需要注意的。

2.“他雖然不是房主，但是房主說委托他賣房子”

委托只是說說是不行的。法律是允許委托代理人代為賣房的，但是應當注意委托人應當持有房屋產權人親筆書寫的委托書。有時候賣房子的人手里確實拿著一份委托書，乍一看上面也簽著房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的簽名?所以，最好是看著委托人簽名，或者讓賣房的人拿一份經過公證的委托書，否則你最好是等到真正的房主來再訂立合同，交付房款。

3.“讓房產證上署名的人簽字賣房就行了”

這也是不對的。在我國，對于共有財產制度沒有作出明確完整的規定，所以，雖然登記在房產證上的只是一個人，可能這份房產還有另外的財產共有人!如果你只讓產權證上的人簽字賣房，其他共有人有可能提出無效之訴，要求宣告房屋買賣合同無效!到時候如果交了房款，合同又無效，那可就“叫天天不應，叫地地不靈”了。例如張某經人介紹買房，與王某訂立合同后交付了房款，但是去辦理手續時得知王某早就與妻子感情不合，房子是夫妻共同財產，妻子不同意賣房。張某找王某要錢時，王某早已把錢還債了。在現實中，一般的財產共有關系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有權人要一致同意才可以轉讓房屋。所以最好讓所有的共有人都在合同及其他過戶手續上簽字，以防有的共有人不同意賣房。

4.“如果房主去世了，他的孩子有權出賣他的房屋”

在這種房主去世的情況下，要注意兩個問題：一是，如果房主去世，首先要看遺囑，有遺囑的按照遺囑。沒有遺囑的法定繼承人繼承遺產。法定繼承人不但包括房主的子女，還應當包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子賣房是不行的。二是，房主去世后，買賣之前，應當就原房主的房產等財產分家析產，訂立分家析產協議并公證，才可以根據分家析產協議的內容，到房產管理部門辦理買賣手續。

5.“公司的房子加蓋公司的公章就可以賣了”

錯!根據規定，如果是國有公司的房屋，應該有國資管理部門的審批才可以出售。如果是民營公司，房屋的出售還要根據公司章程的規定，由股東會或者董事會決議才可以出售。

二、注意訂立合同之前，最好查看一下對方的房產證，并到市房產局了解房產的狀況以及抵押、查封情況

在市面上，曾經多次出現過假造的房產證件。有人持假造的房產證件，訂立合同，收取房款，結果到房產局一查，證是假的。也有的人拿的是真房產證，但是房產證卻是公告作廢的。所以，在查看對方的房產證件時，要記住房主姓名、坐落位置、房產證號、面積等信息，最好是向對方要一份復印件，然后到房產局查一查該房屋是否屬實，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

三、注意你買的房子是不是正在出租

在這方面存在以下誤區：

1.“我的房子我作主，沒必要告訴承租人”

根據法律規定，如果房主賣房，同等條件下，房屋承租人具有優先購買權。如果房主賣房時，沒有告知承租人，承租人可以主張優先購買權，要求撤銷房主與他人訂立的房屋買賣合同。

2.“我買了房子，租房子的人就得搬走”

如果房屋租賃期限不滿，這種看法這是不對的。無論在哪個國家，幾乎都存在“買賣不破租賃”的原則。也就是說，雖然你買了房子，法律仍然保護承租人的權利，原房主早已經訂立的房屋租賃合同對新房主仍然是有效的，你作為新房主仍然必須遵守原來的租賃合同的規定，除非你協商與承租人解除合同。在實踐中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齊，然后把房子賣了。買房的人如果不查清出租的事實，就容易上當受騙了——買了房子，還要損失很多年的使用權。

四、注意你的付款方式——最好分幾次付款

由于二手房是舊房，出賣前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過戶的時候缺少這樣那樣的手續。所以，在付款問題上，最好在訂立合同時約定，訂立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，辦理完畢房產登記手續后付清余款。

六類主要案例：

一、夫妻一方轉讓夫妻共有房屋是否有效

案例：

甲女與乙男婚后購置一房產，以甲女名義辦理了房產證。后，甲女未經乙男同意將房產賣給丙，并簽訂了買賣合同。乙男以甲女與丙的買賣合同侵害了其對房產的共有權主張合同無效。

分析：

根據《中華人民共和國婚姻法》第17條及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第19條的規定，婚后雙方購置的房產，雖然在一方名下，但該房產仍應屬于夫妻共有財產。夫妻對房產的共有屬于共同共有，即夫妻雙方對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。根據《中華人民共和國合同法》第51條、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條的規定，夫妻一方未經另一方同意，不得處分夫妻共有財產，一旦處分，也應認定為無效，但第三人善意、夫妻另一方予以追認的例外。

既然第三人是否善意決定著處分行為的效力，這里的主要爭議就是：什么才是“善意”?

就本案來說，丙認為他是“善意”的，其理由是：

1、丙在買房之前，不認識甲女，也不可能知道其婚姻狀況。甲女也從未向其披露該房產系夫妻共有財產;

2、房產證上只有甲女一人名字，丙有理由相信該房產為甲女個人財產;

3、丙與甲女的交易是在中介公司的居間下成交的，是市場行為，丙已支付了相應的對價;

4、丙基于普通人的一般思維，有理由相信甲女的賣房行為有效，或甲女的行為已得到其他隱名權利人的授權。

但乙男認為丙是“非善意”的，其理由有：

1、丙多次看房，明知房子住著甲、乙一家人，有老人、有小孩，應當知道該房產系夫妻共有財產;

2、丙明知甲女的年齡及有小孩，應當知道甲女已婚，應當知道該房產系婚后取得的財產;

3、丙每次看房，都未見過乙男，應當懷疑到甲女有私自賣房的事實;

4、丙買房僅支付45萬元，明顯低于市場價50萬元。丙對此有惡意，企圖占小便宜。

上述雙方理由都有一定的合理性，司法實踐中也存在一定的爭議，但判決合同有效者居多。就本案來說，本律師認為，乙男的理由相對比較薄弱，認為丙惡意的證據也不充分，如果能找到直接反駁丙事實與理由的證據，其主張方能獲得支持。

如果你不幸成了本案中丙或乙男的角色，請循以上幾個方面理由進行自救。

二、期房在取得房產證前再次轉讓是否有效

案例：

甲購得某房地產公司合法預售的一套期房，并簽訂《商品房預售合同》。在項目竣工驗收、取得房產證前，甲因急需資金，意圖將該房產的權益轉讓出去。在中介公司的居間下，甲與乙、中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，約定了有關房屋買賣的基本條款。由于沒有房產證，甲乙均同意在取得待售房產房產證后再由甲與乙簽訂國土局認可的正式《房地產買賣合同》，辦理過戶手續。居間合同簽訂后，乙向甲支付了定金和首期款。后因房價暴漲，甲不同意再賣房了，但只同意退還乙定金、首期款及少量利息，甲的理由是甲與乙、中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》違反了法律強制性規定，應屬無效。

分析：

自1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第一次以法律的形式確立了商品房預售制度至今，該制度已經在我國實施十幾年了，日趨成熟。雖然國家法律明確規定了商品房預售的條件，但實際上各級政府還故意抬高商品房預售的門檻，這與城市嚴重的濫尾樓現象密切相關。

與商品房預售前的國家強度干預不同，國家對商品房預售后的干預、監管方面的相關立法、政策性規定卻明顯偏少，具體表現在開發房預售樓款的監管、項目預售后的工程竣工監督以及期房再轉讓等方面。最近，部分地方政府為了限制房價漲幅，出臺政策禁止期房再買賣、禁止中介將期房掛牌等，但實踐中，受利益驅動，有些當事人仍然在買賣期房或從事相關行紀業務。那么這種行為在法律上是否有效呢?

就本案來說，甲認為《房屋買賣居間合同》無效，理由有：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。該條法律規范屬于法律強制性規定。因甲出賣的房產尚未取得房產證，所以，本案《房屋買賣居間合同》明顯違反了該規定，根據《中華人民共和國合同法》第52條規定，應當被確認為無效合同。

2、即使《房屋買賣居間合同》中有關房屋轉讓的內容理解為甲轉讓的是甲基于甲與房地產公司之間《商品房預售合同》取得的權益，但因為對合同權利義務的轉讓須經合同另一方同意，現房地產公司不可能同意將商品房預售合同的買方變更為乙，乙就不可能取得《商品房預售合同》項下的甲所享有的權益，所以《房屋買賣居間合同》無效。

3、雖然《房屋買賣居間合同》約定自甲、乙與中介公司簽署后即生效，但實際上該合同只是各方的意向，還未實際生效，所以不具有法律效力。《房屋買賣居間合同》的履行完全依賴于甲要取得待售房產的房產證。甲什么時間取得房產證以及能否取得房產證都是不確定的因素，《房屋買賣居間合同》對交房的時間、交付房款的時間、以及過戶的時間等主要條款未進行具體約定，也就是說當事人未就合同主要條款達成一致，所以，合同自然還沒有成立，也就不可能生效。

4、涉案房產屬在建工程的一部分，其附著在土地之上，還不是法律意義上獨立的物。房地產公司享有土地使用權，也就享有附著在土地之上在建工程的權益。甲對此不享有物權。甲未經房地產公司同意，以自己的名義將在建的期房轉讓給乙，屬于無權處分。由于在本案起訴前，甲尚未取得房地產證，根據《中華人民共和國合同法》51條的規定，甲出賣涉案房產的行為無效。

5、為了防止妙賣期房，限制房價漲幅，當地政府制定了一些規范性文件。這些文件也體現了維護房地產交易秩序、穩定房價以滿足大多數社會公眾住房需求、保護社會公共利益的精神。本案《房屋買賣居間合同》違反了政府的規范性文件的規定，一定程度上損害了社會公共利益，依法應被確認為無效。

與甲的觀點相反，乙認為《房屋買賣居間合同》合法、有效，理由有：

1、涉案合同并沒有違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條的規定。首先甲出賣的期房已取得預售許可證，有土地使用權證，不是沒有權屬證書的房地產;其次，甲通過合法的方式向房地產公司購得涉案房產，所簽《商品房預售合同》已經備案登記，取得的權益不是未經登記的;最后，房地產公司、開發商都有權出售涉案房產，所簽《商品房預售合同》也沒有違反該條法律的規定，同樣的標的物，又同樣是買賣行為，《房屋買賣居間合同》也不可能違反該條法律的規定。

2、雖然甲尚未取得涉案房產的產權證，但甲在《房屋買賣居間合同》中實際轉讓的是一個債權，或者說是一種期權、期待中的房屋所有權。我國合同法規定，債權的轉讓以通知債務人后即有效。在本案中，通知房地產公司是比較容易做到的，房地產公司同意與否，根本不會影響到合同的效力。如果法庭認為有必要，乙可以立即書面通知房地產公司，或者由法庭依職權通知房地產公司作為第三人參加本案訴訟。

3、《房屋買賣居間合同》包含著兩種法律關系，即甲乙之間的房屋買賣合同關系、以及甲乙中介公司之間的居間合同關系。雖然個別合同條款(如交房的時間、交付房款的時間、以及過戶的時間等)附有生效條件，但這并不影響兩種法律關系均已成立、生效。現甲欲提前終止合同的履行，不積極配合房地產公司辦理涉案房產的房產證，阻礙合同部分條款的生效及履行，應當承擔相應的違約責任。

4、甲主張《房屋買賣居間合同》無效，屬惡意訴訟。甲眼看房價暴漲，見利忘義，不愿繼續履行合同才故意提起合同無效之訴。甲在簽訂《房屋買賣居間合同》之初，明知涉案房產沒有房產證，也在合同中承諾放棄對合同效力的異議。現甲反悔，違背善良誠信，不應受到法律支持。另外，認定《房屋買賣居間合同》為有效，并不損害社會公共利益。即使《房屋買賣居間合同》違反了當地政府的規定，當事人至多承擔一定的行政責任，這與合同效力無效。

司法實踐中對該類合同的裁判，一直有爭議，也有認定有效的，也有認定無效的。本律師認為，認定類似合同是否有效，還應考慮涉案房產是否可以辦理房產證。如果在起訴前，涉案房產已完全具備辦證條件，應直接認定合同有效。需要特別強調的是，將于2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》第20條規定了預告登記制度，間接承認了這類旨在保障將來實現物權的房屋買賣協議的效力。