提問：

你好，請問買二手房辦理了過戶手續后也不代表萬事大吉。那么產權所屬引發的財房兩空是什么意思？

普洱律師解答：

案例：有個女士A，在2004年的時候，在上海的松江區，通過房產中介，向一男子B，買入一套二手房，付清了20多萬的房款，并且辦理了產權過戶。看到這里，是不是對絕大多數買二手房的人來說，就意味著萬事大吉了?除非是買到的是有人上過吊的房子。

但當A要搬到該房屋里的時候，發現里面住有一對老夫婦，C和D，老夫婦很激動，說B是他們的兒子，不務正業，是個逆子。這個房子根本不是B的，而是B偷拿著他們的房產證和身份證，去房產交易中心偷偷辦的過戶，C和D根本不知情，并且也沒有到場，更沒有簽字，可是房子卻順利過了戶。A哪里知道有這個內情?有注明產權人是B的房產證，就放心付了款。后來，C與D向法院提出了行政訴訟，起訴房產交易中心，要求認定將房產權人C和D變更為B的行為無效。法院支持了這個訴訟請求。即該房產的產權人仍應當為C和D。這樣，B的行為就是詐騙，構成犯罪。公安局將潛逃的B從北京抓回上海，檢察院提起刑事訴訟，法院宣判，判了好象是12年，因為不光涉及這一起詐騙。A房款兩空，提起民事訴訟，可是法院裁定不予受理。

就這樣一個案件，同事涉及了民事訴訟、行政訴訟、刑事訴訟。現在兩年多了，A女士人房兩空，付出了買房款，卻得不到房。買房款已經被B揮霍一空。從法律上講，C和D雖然是B的父母，可是無義務為B還債。而B要在監獄里呆12年。

律師支招：

(1)本案中，房產交易中心顯然根本沒有嚴格審核過戶必需的材料和手續。產權人C和D并未到現場辦理過戶。類似的過戶只有這一個案例嗎?即使房產交易中心嚴格審核，要求現產權人到場，那有沒有可能找一個假冒的產權人到場并簽字?房產交易中心看是不是產權人，看的是身份證及身份證上的照片，難道現在的假身份證象造原子彈一樣難嗎?馬路上到處都有“辦證”的電話號碼。

(2)本案中，A在買房前沒有實際看房，并詳細了解B的家庭情況，特別是住房情況。比如該房從哪里買來?為何要賣房?(如果只有一套房子要出賣，就比較令人懷疑。)但現實生活當中，賣房人好象沒有義務回答這些問題吧?哪怕房子是10萬只蜜蜂辛苦一年蓋出來的，只要有房產證，你問這么多干什么?賣房人如果不客氣地說：“難道你還想問我性生活的情況?”恐怕買房人也會很不好意思吧?

(3)如果是假的房產證怎么辦?很多產權人缺乏法律常識。這里講我的一個觀點：房產證是廢紙一張。房子歸誰，以房產交易中心的登記為準。房產證丟失了，或是被偷了，或是被借走了，別人拿在手里沒有任何用處。其實產權人拿在手里也沒有任何用處，不出示這個產權證，也是產權人的，因為以登記為準。這里要提示買房人，面對假的產權證是比較好辦的，就是自己去交易中心去查證房子的產權情況。不光可以查到真實的產權人，還可以查到是否不止一個產權人，查到是不是被法院查封，是不是欠銀行的房貸，是不是已經租給別人，并辦理了房產租賃登記(租賃人有權在同等條件下優先購買，如產權人未通知要出售，承租人可以向法院要求確認房產交易無效)。反正如果我要買二手房，產權證給我看我都不看的。一定會自己去查詢，查個清清楚楚。

(4)最麻煩的，如果產權人及其家人聯合起來詐騙買房人。就比如本案中，如果B和C及D勾結起來，要騙人，幾乎一騙一個準。B錢到手，C和D說這房子是他們的。而B的情況和本案中可以完全不同，因為既然要詐騙，會有較強的反偵察能力：C和D住在房屋內，B有房產證，找一個E，出面以冒充B，與A簽約，得到錢以后消失。B再跳出來說，我的房產證丟了，人家是騙你的。這樣，E得到了錢，其實是B、C、D、E得到了錢，而A失去了錢，卻沒有得到房。當然，這顯然是犯法的。不過有些人利令智昏，特別是現在的中國，物欲橫流，而有些人老老實實賺合法的錢又這么困難，于是以身試法的人還是有的。我個人感覺，就是有些人，見了錢就象蒼蠅見了血一樣，不計后果地侵吞。

(5)通過本案，可以發現，即使產權證，或是房產交易中心登記的產權人，也未必是真正的產權人。即向產權人買房，也是有風險的。那怎么辦?恐怕只能去查這個房子是經過怎樣一個過程和價格，由產權人取得的。而相關的資料，好象一般人未必有資格去查詢相關的合同等文件的。為什么海-爾的微波爐在海外銷售時的說明書里，注明微波爐不能用來為洗澡后的貓來烘干?就因為有人這么做了，貓死了，向法院起訴要求海-爾賠償。于是就這樣注明。其實，買二手房風險是必然存在的。只要我們搞清楚了其中的各個貓膩環節，做出相應的應對措施，把這種風險降到最低，二手房對于普通百姓來說還是很好的選擇的。