網友姜海某發貼咨詢：

我家買了一套商品房，系期房，首付款都交完了。開發商和我說房子賣重了！就是賣了兩家。請問這個問題我們該怎么辦？

**中天律師事務所胡*明律師解答：

開發商失德，一房二賣，姜家不幸身陷其中。簡單地說，其現面臨著要求履行合同和解除合同兩種不同的選擇，但是最終的決定權卻不在姜家手中，具體得根據不同的情況來分析。

我國《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同紛紛適用法律問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”該司法解釋第八條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”該司法解釋第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

這就說明，如果選擇繼續履行合同，就必須同時滿足以下兩點：第一、雙方已正式簽訂了商品房銷售合同，或者雖然未正式簽訂商品房銷售合同，但已簽訂的認購、訂購、預訂、預售等協議已具備規定的商品房買賣合同的主要內容，并且開發商已按約定收取了購房款。第二、開發商愿意憑已簽訂的合同向房管登記機關辦理登記，而解除同另一買受人簽訂的合同；對此，如果暫不能辦理登記，便先辦理“預告登記”，也能增加了一份保障。可見，這種選擇繼續履行合同的情形不以簽訂的合同有效為前提。

同理，如果合同不能履行或者選擇解除合同也不以簽訂的合同無效為前提。從前述條款來看，如果合同有效，但開發商違約；或者開發商存在締約過失（姜家無論如何均無過失），致合同不成立、無效或被撤銷、解除時，開發商均要承擔返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在此要補充的一點是，“不超過已付購房款一倍的賠償責任”并不是所有的案件一律賠償已付購房款一倍的損失，而是應由法院依據個案的不同情形在一倍以內自由裁量。法院在自由裁量時應主要依據出賣人的過錯程度、情節輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會影響程度等來綜合決定賠償金額。