中國銀行業監督管理委員會 2008年9月18日 第一條 為規范專業貸款監管資本計量，加強對專業貸款風險管理，根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規，制定本指引。 第二條 本指引適用于《中國銀行業實施新資本協議指導意見》確定的新資本協議銀行和自愿實施新資本協議的其他商業銀行。 第三條 商業銀行實施新資本協議，應按照本指引要求計量專業貸款的監管資本要求。 第四條 本指引所稱專業貸款是指按照《商業銀行銀行賬戶信用風險暴露分類指引》確定為項目融資、物品融資、商品融資和產生收入的房地產等風險暴露。 第五條 商業銀行可以采用內部評級法或監管映射法計量專業貸款的信用風險和監管資本要求。 第六條 商業銀行采用內部評級法的，專業貸款內部評級體系應達到《商業銀行信用風險內部評級體系監管指引》的要求，并且在估計違約風險暴露時，還應充分考慮債務人違約后，為促使貸款所形成的資產投入運營而繼續發放貸款的影響，以確保風險估計的審慎性。 第七條 商業銀行采用內部評級法的，應按照《商業銀行資本充足率計算規則》計量專業貸款的監管資本要求。 第八條 商業銀行專業貸款內部評級體系若未能達到《商業銀行信用風險內部評級體系監管指引》的要求，應采用監管映射法計量專業貸款的資本要求。 第九條 商業銀行可以對專業貸款中的一個或多個子類采用監管映射法，對其他子類采用內部評級法，但不得同時對同一子類的風險暴露采用不同的方法。 第十條 商業銀行采用監管映射法的，專業貸款的內部評級體系應達到以下要求： （一）商業銀行應對專業貸款采用一維評級，評級應同時考慮債務人的特征和債項特征以及兩者之間的相關性，直接反映預期損失。 （二）商業銀行應最少設置4個非違約級別和1個違約級別。 第十一條 商業銀行采用監管映射法的，專業貸款評級應考慮以下因素： （一）項目融資評級應考慮財務狀況、政治和法律環境、交易特點、項目發起人或債務人實力和擔保安排等5方面因素。項目融資監管評級標準詳見附件1。 （二）物品融資評級應考慮財務狀況、政治和法律環境、交易特點、操作風險、資產特征、項目發起人實力和擔保安排等7方面因素。物品融資的監管評級標準詳見附件2。 （三）商品融資評級應考慮財務狀況、政治和法律環境、資產特征、項目發起人實力和擔保安排等5方面因素。商品融資監管評級標準詳見附件3。 （四）產生收入的房地產評級應考慮財務狀況、資產特征、項目發起人或開發商實力和擔保安排等4方面因素。產生收入的房地產監管評級標準詳見附件4。 第十二條 商業銀行采用監管映射法的，應將專業貸款的內部評級結果映射到“優”、“良”、“中”、“差”和“違約”5個監管評級。商業銀行應參照內部評級與外部評級的映射關系、監管評級與外部評級的映射關系，確保內部評級與監管評級映射關系的一致性和穩定性。 （一）監管評級“優”，對應外部評級BBB-或以上。 （二）監管評級“良”，對應外部評級BB+ 或 BB。 （三）監管評級“中”，對應外部評級BB- 或 B+。 （四）監管評級“差”，對應外部評級B 到 C-。 （五）監管評級“違約”，不適用于與外部評級映射。 第十三條 上條所稱的優、良、中、差和違約5個監管評級的含義分別是： （一）監管評級“優”是指貸款所形成的資產未來所產生的現金流充足且穩定，市場競爭能力和發起人實力強，并落實了全面擔保安排，即使在經濟和行業面臨持續、嚴重問題時，承貸主體仍能償還債務。 （二）監管評級“良”是指貸款所形成的資產未來所產生的現金流充足且穩定，市場競爭能力和發起人實力良好，并落實了全面擔保安排，但在經濟和行業面臨持續、嚴重問題時，承貸主體可能無法全額償還債務。 （三）監管評級“中”是指貸款所形成的資產未來所產生的現金流充足，但市場競爭能力和發起人實力一般，擔保安排存在缺陷，導致現金流不夠穩定，承貸主體抵御經濟衰退和行業波動的能力很弱。 （四）監管評級“差”是指貸款所形成的資產未來所產生的現金流不確定性很大，市場競爭能力和發起人實力差，承貸主體償債能力很大程度上依賴于經濟狀況和市場需求出現好轉，否則承貸主體可能違約。 （五）監管評級“違約”是指，按照《商業銀行信用風險內部評級體系監管指引》的違約定義，承貸主體已經違約。 第十四條 商業銀行采用監管映射法的，若專業貸款的內部評級標準與監管評級標準不一致，應記錄兩者之間的差異，并向監管部門解釋差異存在的原因和合理性，證明內部評級與監管評級的映射關系，確保兩者的主要特征相一致。商業銀行應保證其內部評級推翻，不會使映射過程失效。 第十五條 專業貸款的5個監管評級分別對應特定的風險權重，具體如下： （一）監管評級“優”，風險權重為70%。 （二）監管評級“良”，風險權重為90%。 （三）監管評級“中”，風險權重為115%。 （四）監管評級“差”，風險權重為250%。 （五）監管評級“違約”，風險權重為0%。 第十六條 如果商業銀行或監管部門認為，產生收入的房地產貸款的未來房地產出租收入、銷售收入或土地出讓收入的波動性較大，可提高其風險權重： （一）監管評級“優”，風險權重為95%。 （二）監管評級“良”，風險權重為120%。 （三）監管評級“中”，風險權重為140%。 第十七條 符合下列條件之一的專業貸款，監管評級為“優”的風險權重為50%；監管評級為“良”的風險權重為70%： （一）貸款剩余期限不足2.5年。 （二）監管部門認定，商業銀行授信和評級標準比監管評級標準更為審慎。 第十八條 專業貸款的5個監管評級分別對應特定的預期損失比例，具體如下： （一）監管評級“優”，預期損失比例為0.4%。 （二）監管評級“良”，預期損失比例為0.8%。 （三）監管評級“中”，預期損失比例為2.8%。 （四）監管評級“差”，預期損失比例為8%。 （五）監管評級“違約”，預期損失比例為50%。 第十九條 符合下列條件之一的專業貸款，監管評級為“優”的預期損失比例為0%，監管評級為“良”的預期損失率比例0.4%： （一）貸款剩余期限不足2.5年。 （二）監管部門認定，商業銀行授信和評級標準比監管評級標準更為審慎。 第二十條 附件1、附件2、附件3和附件4為本指引的組成部分。 第二十一條 本指引采用標準普爾的評級符號，但對商業銀行選用外部信用評級公司不做規定，商業銀行可自行選擇評級公司的評級結果，并保持連續性。 第二十二條 本指引由中國銀行業監督管理委員會負責解釋。 第二十三條 本指引自2008年10月1日起施行；有關監管資本要求的計算規則自獲得中國銀行業監督管理委員會批準實施新資本協議之日起施行。 附件1：項目融資的監管評級標準 附件2：物品融資的監管評級標準 附件3：商品融資的監管評級標準 附件4：產生收入的房地產的監管評級標準 附件1：項目融資的監管評級標準 優 良 中 差 財務狀況 市場形勢以及競爭地位 市場上僅有少數直接或間接競爭者或項目在位置、成本或技術上具有實質性和持久性優勢市場中定位為頂級競爭者市場需求較強并繼續上升 市場上僅有少數直接或間接競爭者或項目在位置、成本或技術水平上具有稍強的優勢，但該狀況不會持久市場中定位為一流競爭者市場需求較強并穩定 項目在位置、成本或技術上不具有優勢市場中定位為一般競爭者市場需求充分并穩定 項目在位置、成本或技術上比平均水平弱無明顯的市場定位市場需求較差并持續下降 財務比率（例如：償債保障比率（DSCR），貸款期保障比率（LLCR），項目期保障比率（PLCR）和債務/資本比率） 相對于項目風險程度來說，財務比率優，經濟前景非常看好 相對于項目風險程度來說，財務比率介于健康和一般之間，經濟前景看好 相對于項目風險程度來說，財務比率符合標準 相對于項目風險程度來說，財務比率弱 壓力分析 當經濟和行業面臨持續、嚴重的問題時，項目仍能償還債務 當經濟和行業面臨一般問題時，項目能償還債務。只有當經濟發生嚴重問題時，項目才可能違約 項目易受經濟周期中常見的負面影響，可能在正常的低谷期違約 如果情況不好轉，項目可能違約 融資結構 貸款持續期與項目持續期的對比 項目的有效使用壽命大大超過貸款期限 項目的有效使用壽命超過貸款期限 項目的有效使用壽命超過貸款期限 項目的有效使用壽命可能低于貸款期限 貸款分期償還計劃 債務本息分期均衡償還 債務本息分期均衡償還 債務本息分期均衡償還，但有少部分到期一次性償還 到期一次性償還，或債務本息定期等額償還，但有很大部分到期一次性償還 政治、法律環境 考慮項目類型和風險緩釋之后的政治風險，包括風險轉移 風險很低，可供使用的風險緩釋工具功能優異 風險低，可供使用的風險緩釋工具功能良好 風險不高，風險緩釋工具功能一般 風險很高，缺乏風險緩釋工具或其功能較差 政府的支持和項目在長期對國家的重要程度 項目（主要是出口導向型的）對國家具有重大戰略性意義，政府強有力的支持 項目對國家重要，政府支持程度較高 項目不具有戰略意義，但毫無疑問對政府有利，政府可能未明確表示支持 項目對國家不重要，政府不支持或支持較弱 法律和監管環境的穩定性（法律變革的風險） 長期穩定有利的監管環境 中期穩定有利的監管環境 能比較確定地預測監管環境的變化 項目可能受當前和未來的監管問題影響 遵照當地有關法律，獲得所有必要支持和許可的程度 高 較高 一般 低 有關合同和抵質押品的強制執行力 合同和抵質押品能強制執行 合同和抵質押品能強制執行 即使存在若干非要害問題，合同和抵質押品仍能強制執行 合同和抵質押品強制執行方面存在要害問題尚未解決 交易特點 設計和技術風險 技術和設計完全可靠 技術和設計完全可靠 技術和設計可靠——用強大的一攬子完工方案可緩解萌芽階段的問題 技術和設計不可靠/存在技術問題和/或設計復雜 建設風險 審批和選址 已獲全部批件 一些事項尚待批準但獲批可能性很大 一些事項尚待批準但審批程序明確，審批只是例行公事 尚未獲得關鍵批件，審批并非例行公事，可能還要滿足其他一些重要條件 建設合同類型 價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設合同（EPC） 價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設合同 價格和日期都固定的總承包建設合同，有一家或一家以上的承包商 缺乏價格固定的總承包合同或合同不完整和/或存在與各承包商多方聯絡的問題 項目完成擔保 約定的損害賠償金充足且由金融實物資產支持以及/或財務實力雄厚的項目發起人提供項目完成擔保 約定的損害賠償金較多且由金融實物資產支持以及/或財務實力較強的項目發起人提供項目完成擔保 約定的損害賠償金適當且由金融實物資產支持以及/或財務實力較強的項目發起人提供項目完成擔保 約定的損害賠償金不足或缺乏金融實物資產的支持或項目完成擔保較弱 承包商承建類似項目的業績和財務實力 強 較強 中 弱 操作風險 營運與維護（O & M）的范圍和性質 完備的長期營運和維護合同，最好附帶業績激勵條款，和/或營運和維護儲備金賬戶 長期的營運和維護合同，和/或營運和維護儲備金賬戶 不完備的營運和維護合同，或附帶營運和維護儲備金賬戶 缺乏營運和維護合同：緩釋操作無法抵御高營業成本的風險 運營商的專業能力，業績和財務實力 很強，或者項目發起人承諾提供技術支持 較強 中 不強/弱，或者當地運營商受當局控制 承購風險（Off-take risk） (a)存在照付不議（take-or-pay）合同或固定價格承購（fixed-price off-take）合同的情況下 承購方信譽卓著；合同終止條款完備；項目合同期限略微長于債務期限 承購方信譽良好；合同終止條款完備；項目合同期限長于債務期限 承購方信譽一般；合同對終止條款做一般規定；項目合同期限一般等于債務期限 承購方信譽較差；合同終止條款規定不全；項目合同期限不長于債務期限 (b)不存在照付不議合同或固定價格承購合同的情況下 項目產品即所產生的主要服務或商品在世界范圍銷售順暢；即使市場價格增長率低于過去，產品也能按預定價格出售 項目產品即所產生的主要服務或商品在地區市場銷售順暢，即使市場價格增長率低于過去，產品也能按預定價格出售 商品銷售范圍有限且只能按比預定價格低的價格出售 項目產品只有一兩個買家或者在有組織市場一般無法售出 供貨商風險 原材料（feed-stocks）價格、數量和運輸風險；供貨商的業績和財務實力 與財務實力很強的供貨商簽訂長期供貨合同 與財務實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同 與財務實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同，但仍可能存在一定程度的價格風險 與財務實力弱的供貨商簽訂短期或長期供貨合同，肯定存在一定程度的價格風險 儲備風險（如自然資源開發） 儲備探明且已開發，并經獨立方審計，在項目使用壽命期內超額滿足需要 儲備探明且已開發，并經獨立方審計，在項目使用壽命期內超額滿足需要 探明儲備可在債務存續期滿足項目需要 項目在某種程度上依賴潛藏或尚未開發的儲備 不可抗力風險（戰爭、內亂、 自然災害 等） 風險緩釋工具有效, 風險暴露的水平較低 風險緩釋工具有效,風險暴露的水平較適中 風險緩釋工具有效，一般防護 存在明顯風險，不能完全緩釋 項目發起人/債務人的實力 發起人/債務人的業績、財務實力和國別/行業經歷 發起人/債務人業績優秀，財務實力雄厚 發起人/債務人業績良好，財務實力良好 發起人/債務人業績一般，財務實力良好 發起人/債務人缺乏業績或業績值得懷疑以及/或財務實力微弱 發起人/債務人對項目的支持力度，例如有股權、所有權條款保障，有在必要時向項目補充注資的激勵機制，以及其他相關交易 支持力度大項目對發起人具有高度戰略意義（核心業務—長期戰略）發起人/債務人對他人或相關交易的承諾效力較低或無承諾 支持力度較大項目對發起人具有戰略意義（核心業務—長期戰略）發起人/債務人對他人或相關交易有相對效力較高的承諾 支持力度一般項目對發起人重要（核心業務）發起人/債務人對他人或相關交易具有一些相對重要的承諾 支持有限項目對發起人的長期戰略或核心業務無關緊要 發起人/債務人對他人或相關交易的承諾極有可能影響當前項目 擔保安排 合同和賬戶權利分配 非常全面 全面 一般 差 抵押物的質量、價值和流動性 對起動項目的全部資產、合同、批文和賬戶擁有手續完備的優先擔保權益抵質押物價值充足，交易活躍 對起動項目的全部資產、合同、批文和賬戶擁有手續完備的優先擔保權益抵質押物價值充足，具有交易先例 對起動項目的全部資產、合同、批文和賬戶擁有一般性的擔保權益抵質押物價值充足，能夠進行交易 對貸款人幾乎未提供擔保，或抵押條款對銀行不利抵質押物價值充足，或不能進行交易 貸款人對現金流的控制（例如現金轉賬(cash sweep) 和獨立第三方賬戶托管） 好 較好 一般 差 合同條款的約束力（關于強制提前付款、遞延付款、分期付款和紅利限制等方面的強制規定） 合同條款對此類項目約束力強項目不再舉借其他債務 合同條款對此類項目約束力較強項目舉借的其他債務非常有限 合同條款對此類項目約束力一般項目舉借的其他債務有限 合同條款對此類項目約束力弱項目可能無限舉借其他債務 儲備基金（償債、營運與維護、更新和重置、不可預見事件） 儲備基金覆蓋期超過平均項目期儲備基金來源落實，全部都由現金或高評級銀行出具的信用證組成 儲備基金覆蓋期等于平均項目期所有儲備基金來源都落實 儲備基金覆蓋期等于平均項目期所有儲備基金來源都落實 儲備基金覆蓋期低于平均項目期儲備基金來源于經營現金流 附件2：物品融資的監管評級標準 優 良 中 差 財務狀況 市場狀況 需求旺盛且處升勢進入障礙大對技術和經濟前景變化不敏感 需求旺盛且穩定存在進入障礙對技術和經濟前景變化有些敏感 需求一般且穩定進入障礙有限對技術和經濟前景變化非常敏感 需求疲弱且不斷下降無進入障礙易受技術和經濟前景變化的負面影響，環境高度不確定 財務比率（償債保障比率和貸款/價值比率） 相對資產類型而言，財務比率健康。經濟情況預測非常好 相對資產類型而言，財務比率健康/尚可。經濟情況預測好 相對資產類型而言，財務比率一般 相對資產類型而言，財務比率過于冒險 壓力測試 長期收入穩定能夠抵御經濟周期中出現的嚴重壓力情形 短期收入較好能夠抵御一些負面問題。只有出現嚴重壓力情形才可能違約 短期收入不確定現金流易受經濟周期中常見的壓力情形的不利影響。貸款可能在正常的經濟低迷期違約 收入非常不確定即使在經濟正常的情況下，貸款也可能違約，除非情況發生好轉 市場流動性 市場具有全球性資產流動性高 市場具有全球性或區域性資產流動性比較高 區域性市場且短期前景不利流動性低 只有本地市場或前景不佳流動性低或沒有流動性 政治和法律環境 政治風險，包括風險的轉移 非常低，采用的風險緩釋工具功能強大 低，采用的風險緩釋工具功能較強 中等，風險緩釋工具功能一般 高，缺乏風險緩釋工具或功能差 法律和監管風險 司法環境有利于物品的收回（repossession）和合同的強制執行 司法環境有利于物品的收回和合同的強制執行 司法環境總體來說有利于物品的收回和合同的強制執行，即使恢復過程可能較長和/或較難 法律和監管環境差或不穩定。司法制度使物品收回或合同的執行過程過長或不可能 交易特點 與資產經濟壽命相應的融資條款 完整的支付方案/最后一筆分期付款金額很小。無寬限期 最后一筆分期付款比較重要，但仍保持在適度的水平 最后一筆分期付款重要，有潛在的寬限期 償還不利被罰款或最后一筆分期付款非常高 操作風險 批文/許可 已獲得全部批文，資產符合當前和可預見的穩健監管法規的規定 全部批文已獲得或正待批復，資產符合當前和可預見的穩健監管法規的規定 大多數批文已獲得或正待批復，資產符合當前和可預見的穩健監管法規的規定 在獲得所有必要審批事項上存在問題。部分配置計劃和/或營運計劃可能需要修改 營運與維護合同的范圍和性質 完備的長期營運與維護合同，最好配合合同履約激勵措施和/或營運與維護儲備金賬戶（如有需要） 長期營運與維護合同和/或營運與維護儲備金賬戶（如有需要） 不完備的營運與維護合同或營運與維護儲備金賬戶（如有需要） 缺乏營運與維護合同：營運成本風險過高，風險緩釋作用有限 營運商的財務實力、同類資產的管理業績和對租賃期滿資產的再次營銷能力 業績和再營銷能力出眾 業績和再營銷能力良好 業績短、差，再營銷能力不確定 業績無或不為人知，缺乏資產再營銷能力 資產特征 與同一市場資產相比，配置、型號、設計和維修（如飛機的使用年限和型號）方面的情況 在設計和維修上擁有很強的優勢，配置標準，物品符合上市流通要求 設計和維修中等偏上，配置標準，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要 設計和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場上流通受限 設計和維修差，資產接近經濟使用壽命。配置非常特殊，物品的市場流動性差 轉售價值 當前的轉售價值大大高于債務價值 轉售價值適度高于債務價值 轉售價值略高于債務價值 轉售價值低于債務價值 資產價值及流動性相對于經濟周期的敏感程度 資產價值及流動性相對經濟周期較不敏感 資產價值及流動性相對經濟周期敏感 資產價值及流動性相對經濟周期相當敏感 資產價值及流動性相對經濟周期的敏感度非常高 發起人實力 營運商的財務實力、同類資產的管理業績和對租賃期滿資產的再次營銷能力 業績和再營銷能力出眾 業績和再營銷能力良好 業績短、差，再營銷能力不確定 業績無或不為人知，缺乏資產再營銷能力 發起人的業績和財務實力 發起人業績出眾，財力強盛 發起人業績和財力優良 發起人業績一般，財力優良 發起人業績無或值得懷疑及/或財力微弱 擔保安排 資產控制 法律文件保障貸款人對資產或擁有此資產的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的優先擔保權益，或租賃框架中包含此擔保品） 法律文件保障貸款人對資產或擁有此資產的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔保權益，或租賃框架中包含此擔保品） 法律文件保障貸款人對資產或擁有此資產的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔保權益，或租賃框架中包含此擔保品） 合同幾乎未規定向貸款人提供擔保，造成對資產喪失控制的風險 貸款人擁有的監控資產場所和狀況的權利和手段 貸款人能夠在任何時間任何地點監控資產的場所和狀況（定期報告、檢查的可能性） 貸款人幾乎能夠在任何時間任何地點監控資產的場所和狀況 貸款人能夠在任何時間任何地點監控資產的場所和狀況 貸款人能夠有限監控資產的場所和狀況 損害保險 向頂級保險公司投保保險額高包括擔保品損害保險 向優質保險公司投保保險額較高不包括擔保品損害保險 向一般保險公司投保保險額一般不包括擔保品損害保險 向差的保險公司投保保險額低不包括擔保品損害保險 附件3 ：商品融資的監管評級標準 優 良 中 差 財務狀況 交易的超額擔保程度 優 良 中 差 政治和法律環境 國家風險 沒有國家風險 有限的國家風險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放） 有國家風險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放） 國家風險高（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放） 國家風險的緩釋措施 非常有力的緩釋措施：強有力的離岸機制戰略性商品購買商實力一流 有力的緩釋措施：有離岸機制戰略性商品購買商實力強 緩釋措施一般：有離岸機制商品戰略性較低購買商實力一般 只有部分緩釋措施：缺乏離岸機制非戰略商品購買商實力弱 資產特征 流動性和易損程度 商品公開報價可利用期貨或場外市場工具套做保值商品不易損壞 商品公開報價可利用場外市場工具套做保值商品不易損壞 商品非公開報價但有市場流動性套做保值與否不確定商品不易損壞 商品非公開報價，相對市場的廣度和深度而言，流動性受限缺乏合適的套做保值工具商品易損壞 發起人實力 交易商財務實力 相對于交易策略和風險而言非常強 強 一般 弱 業績，包括輔助流程的管理能力 在有問題交易上經驗豐富操作成功和成本節約的業績優 在有問題交易上經驗夠用操作成功和成本節約的業績良 在有問題交易上經驗有限操作成功和成本節約的業績一般 總體業績有限或不確定成本和利潤波動大 交易控制和保值政策 交易對手方選擇、套做保值和監控標準嚴格 交易對手方選擇、套做保值和監控標準適當 有交易經驗，問題沒有或很小 交易員有巨額損失交易記錄 財務披露質量 優 良 中 財務披露存在一些不確定性或不充分 擔保安排 資產控制 貸款人擁有完備的優先擔保權益，在任何時間可視需要在法律上對資產行使控制權 貸款人擁有完備的優先擔保權益，在任何時間可視需要在法律上對資產行使控制權 在某一環節貸款人對資產的控制發生中斷，憑借對交易流程的了解或第三方承擔可緩釋此中斷問題 合同存在喪失資產控制權的風險。恢復可能有危險 損害保險 向頂級保險公司投保保險額高包括擔保品損害保險 向優質保險公司投保保險額較高不包括擔保品損害保險 向一般保險公司投保保險額一般不包括擔保品損害保險 向差的保險公司投保保險額低不包括擔保品損害保險 附件4：產生收入的房地產的監管評級標準 優 良 中 差 財務狀況 市場狀況 目前項目類型和場所供需均衡即將面市的競爭性房地產項目少于或等于需求預測 目前項目類型和場所供需均衡即將面市的競爭性房地產項目大體等于需求預測 市場供需基本均衡競爭性房地產項目即將面市，其他房地產處于計劃中，項目設計和生產能力沒有新項目先進 市場需求弱，何時改善達到均衡并不確定項目租期屆滿后不易找到承租人。新的租賃條件不如現在的優越 財務比率和墊款比例（DSCR適用于以出租為目的的房地產并且在建設階段不適用，LTV適用于以出售為目的的房地產） 相對房地產項目類型，償債保障比率（DSCR）很高，貸款/價值比率（LTV）低。如果存在二級市場，按市場價認購 償債保障比率（DSCR）和貸款/價值比率（LTV）良好。如果存在二級市場，按市場價認購 房地產的償債保障比率（DSCR）惡化，價值下跌，導致貸款/價值比率（LTV）上升 房地產的償債保障比率（DSCR）惡化嚴重，其貸款/價值比率（LTV）大大高于新貸款的最低標準 壓力分析 房地產的資金來源、或有事項和負債配置可使其在面臨嚴重的財務壓力（如利率、經濟增長）情況下履行償債義務 房地產在面臨持續的財務壓力（如利率、經濟增長）情況下能履行償債義務。該房地產僅在面臨嚴重經濟問題時才可能違約 在經濟下滑時，房地產收入將減少，降低其資本開支能力并增加了違約風險 房地產的財務狀況趨緊，除非近期改善否則可能違約 現金流預測 (a)已完工、穩定的房地產項目 合同租期長且到期日分散房地產租與信譽好的客戶房地產承租記錄顯示客戶均到期續租空置率低費用（維修、保險、保安和財產稅）可預測 房地產大部分合同租期長承租戶信譽各異合同到期續租情況正常空置率低費用可預測 房地產大部分出租合同為中期承租戶信譽各異合同到期續租情況一般空置率一般費用相對可預測但隨收入變動 房地產出租合同期限不一承租戶信譽各異合同到期原承租戶很少續租空置率高吸引新租戶的場地費用開支很高 (b)已完工但不穩定的房地產項目 租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩定 租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩定 多數租賃活動按計劃開展，但是一段時期內項目不穩定 出租情況不如預期。盡管達到目標入住率，但收入不理想，導致現金流緊張 (c)在建項目 房地產在貸款存續期間已全部預租或預售給信用等級為投資級的承租人或買家 房地產已全部預租或預售給信譽好的承租人或買家 租賃活動按計劃進行，但房地產可能沒有預租 房地產因成本過高、市價下跌、承租人撤租或其他原因而惡化 資產特征 場所 房地產位于非常優越的地段，方便租戶 房地產位于優越的地段，方便租戶 房地產位置缺乏比較優勢 房地產位置、配置、設計和維修存在問題 設計和條件 房地產因設計、配置和維修較好而受歡迎，遠比新項目有競爭力 房地產的設計、配置和維修得當，設計和性能比新項目有競爭力 房地產的配置、設計和維修尚可 房地產的配置、設計或維修薄弱 在建房地產 建設預算保守，技術風險較低，承包商水平很高 建設預算保守，技術風險較低，承包商水平很高 建設預算夠用，承包商水平一般 建設開支超出預算或項目技術風險過高而不切實際。承包商可能不合格 發起人/開發商實力 開發房地產項目的財力和意愿 發起人/開發商提供大量現金用于建設或收購房地產發起人/開發商資金充裕，直接及或有負債低發起人/開發商的房地產位置分散，種類多樣 發起人/開發商提供較多現金用于建設或收購房地產發起人/開發商的財務狀況良好，能在出現現金流短缺的情況下支持房地產建設發起人/開發商的房地產位置分散 發起人/開發商提供資金不多或非現金發起人/開發商財務實力中等或偏下 發起人/開發商支持房地產項目的能力不足，意愿不強 類似房地產項目的聲譽和業績 管理層富有經驗，發起人資質出色在類似項目上聲譽佳、長期業績好 管理層經驗和發起人資質良好發起人或管理層在類似項目上業績好 管理層經驗和發起人資質一般管理層或發起人在類似項目上未發生過嚴重問題 管理層經驗不足，發起人資質不合規格管理層和發起人的問題曾導致房地產管理困難 與房地產業參與方的關系 與一流房地產租賃代理商等保持密切關系 與一流房地產租賃代理商等關系可靠 與租賃代理商和其他提供重要房地產服務各方之間保持適當關系 與租賃代理商和其他提供重要房地產服務各方之間關系不好 自籌資金到位情況 已全部到位 預計優于貸款到位 預計與貸款同比例到位 遲于貸款到位或無法到位 擔保安排 留置權性質 擁有手續完備的第一順位留置權 擁有手續完備的第一順位留置權 擁有手續完備的第一順位留置權 貸款人的執行抵質權的能力受到限制 租金分配（長期出租 的房地產項目） 銀行已經獲得租金分配，并掌握現租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行已經獲得租金分配，并掌握現租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行已經獲得租金分配，并掌握現租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行尚未獲得租金分配，或未掌握用于向租戶發通知的必要信息 保險覆蓋面情況 適當 適當 適當 不合格