湖北省荊門市人民政府辦公室 　　市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)荊門市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造管理辦法的通知 　　荊政辦發(fā)〔2009〕77號 　　東寶區(qū)、掇刀區(qū)人民政府，荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，市政府各部門： 　　《荊門市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 　　二OO九年十一月四日 　　荊門市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造管理辦法 　　第一章 總則 　　第一條 為加快市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造步伐,改善居民居住條件，優(yōu)化人居環(huán)境，完善城市功能，提升城市品位，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。 　　第二條 本辦法適用于市中心城區(qū)(東寶、掇刀區(qū)和荊門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所轄街道辦事處)范圍內(nèi)國有土地上的舊住宅區(qū)改造項目管理。 　　第三條 本辦法所稱舊住宅區(qū)，是指占地規(guī)模6000平方米以上的，建設(shè)年代久、建筑密度大、房屋結(jié)構(gòu)陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、居住環(huán)境惡劣、存在安全隱患的集中連片住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)。 　　第四條 舊住宅區(qū)改造遵循政府引導(dǎo)、居民自愿、統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施、市場運(yùn)作、政策扶持的原則，堅持綜合開發(fā)與配套建設(shè)相結(jié)合，成片改造與加強(qiáng)后續(xù)管理并重，逐步實現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、管理規(guī)范有效的宜居目標(biāo)。 　　第五條 按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主的原則，建立市、區(qū)兩級舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。區(qū)是舊住宅區(qū)改造項目的具體發(fā)動者、組織者和實施主體;市在制定改造規(guī)劃與年度計劃、政策措施、運(yùn)作程序等方面為區(qū)提供指導(dǎo)和支持。 　　市政府成立市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)決策和組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(以下簡稱市舊改辦)，主要負(fù)責(zé)組織編制中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造的規(guī)劃與年度計劃，擬訂改造的政策、措施、運(yùn)作程序和日常工作制度等，負(fù)責(zé)改造項目的確認(rèn)報批、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，并會同相關(guān)部門定期督查改造項目進(jìn)展情況。 　　各區(qū)人民政府和開發(fā)區(qū)管委會成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu), 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查摸底，編制轄區(qū)內(nèi)改造項目的規(guī)劃與年度計劃，負(fù)責(zé)項目申報、組織、實施，協(xié)調(diào)解決項目拆遷、建設(shè)等過程中的問題。 　　市、區(qū)舊住宅區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu)并不取代市、區(qū)各相關(guān)部門對舊住宅區(qū)的管理職能。市發(fā)改、財政、建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、房管、環(huán)保、公安、消防、人防等部門負(fù)責(zé)依法辦理舊住宅區(qū)改造項目涉及的行政許可，并加強(qiáng)對舊住宅區(qū)的日常管理和改造工作的相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 　　第六條 強(qiáng)化舊住宅區(qū)改造目標(biāo)管理督查體系。舊住宅區(qū)改造作為一項戰(zhàn)略性任務(wù)，應(yīng)列入市、區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中長期規(guī)劃和年度計劃，實行目標(biāo)管理，作為市對區(qū)目標(biāo)管理考核的重要內(nèi)容，與領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任掛鉤。 　　第二章 規(guī)劃管理 　　第七條 舊住宅區(qū)改造必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、消防規(guī)劃及社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求，并且與城市基礎(chǔ)設(shè)施承受能力相適應(yīng)。按照就近集中、成片開發(fā)的要求，搞好規(guī)劃改造建設(shè)布局。積極推進(jìn)舊住宅區(qū)改造的優(yōu)化整合，避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)及土地、資金等資源浪費。對于達(dá)不到規(guī)模要求的個人住宅改造，按照《市委辦公室、市政府辦公室關(guān)于印發(fā)的通知》(荊辦文[2009]37號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第八條 市規(guī)劃部門應(yīng)會同市國土資源、建設(shè)、房管等部門及區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會,依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃編制舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃, 經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究，報市人民政府批準(zhǔn)后,作為指導(dǎo)中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造的依據(jù)。 　　第九條 區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)組織依法取得土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)，委托有相應(yīng)設(shè)計資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位,充分聽取居民意見, 以舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制舊住宅區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃,送市規(guī)劃部門審核、經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究、報市人民政府批準(zhǔn)后實施。 　　第十條 舊住宅區(qū)改造還建房和配套開發(fā)商品房的規(guī)劃設(shè)計審批,應(yīng)在充分考慮舊住宅區(qū)改造具體情況的基礎(chǔ)上,本著積極推進(jìn)、可操作性強(qiáng)的原則,合理確定舊住宅區(qū)改造用地的各項指標(biāo),并按照國家有關(guān)規(guī)范要求合理配套公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。 　　第十一條 舊住宅區(qū)改造項目,應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)改造控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。 　　第十二條 城市管理行政執(zhí)法部門和區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)加大對舊住宅區(qū)和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度,保證舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的實施。 　　第三章 土地管理 　　第十三條 舊住宅區(qū)改造項目用地納入本市年度用地供應(yīng)計劃。 　　第十四條 舊住宅區(qū)改造開發(fā)用地按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。可通過以下形式出讓： 　　(一)凈地出讓：指各區(qū)政府或管委會組織項目前期實施單位負(fù)責(zé)拆遷安置和場地平整、清理形成凈地，由國土部門按規(guī)劃建設(shè)條件采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，出讓給開發(fā)企業(yè)。 　　(二)預(yù)出讓：指通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易等方式確定項目開發(fā)企業(yè)，并簽訂預(yù)出讓合同，約定規(guī)劃建設(shè)條件、分期方式、交付土地期限和優(yōu)惠政策等內(nèi)容。項目開發(fā)企業(yè)按合同約定支付項目土地出讓金，項目前期實施單位負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和場地平整、清理，并按合同約定向項目開發(fā)企業(yè)交付土地。 　　(三)捆綁出讓：指將項目土地連同拆遷安置、建設(shè)條件捆綁在一起出讓，由競得土地開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和開發(fā)建設(shè)。 　　第十五條 項目開發(fā)企業(yè)確定前，由項目前期實施單位負(fù)責(zé)完成項目前期實施工作，其費用可從項目前期總成本中列支，項目前期總成本應(yīng)由前期實施單位墊支。項目開發(fā)企業(yè)確定后，從收取的項目出讓金中，按前期實施單位實際墊支的項目前期總成本退還。 　　項目前期實施單位，是指經(jīng)區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會批準(zhǔn)的，進(jìn)行舊居住區(qū)改造項目前期工作的企事業(yè)單位或其他機(jī)構(gòu),或經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行項目前期工作的開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)實體。 　　前期實施單位根據(jù)舊住宅區(qū)改造范圍選擇項目，對舊住宅區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行項目前期調(diào)查工作，并按有關(guān)規(guī)定委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對項目用地范圍內(nèi)土地使用權(quán)價款和被拆遷房屋補(bǔ)償總額進(jìn)行評估，提出舊住宅區(qū)改造項目前期調(diào)查報告。 　　項目前期總成本是指項目前期調(diào)查費、委托評估費(含土地、拆遷等)和拆遷安置補(bǔ)償費等項目前期發(fā)生費用的總和。 　　第十六條 對拆遷建筑密度大,享受扶持政策之后仍難以實施的項目，經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究討論，報市人民政府批準(zhǔn)后,可結(jié)合其它改造項目統(tǒng)一實施。 　　第十七條 歷史形成的產(chǎn)權(quán)交叉或多元化，不適宜通過土地出讓進(jìn)行市場化模式改造的舊住宅區(qū)，由區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會申請，經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究，報市人民政府批準(zhǔn)后，可由原產(chǎn)權(quán)單位按照舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃實施改造。 　　第四章 建設(shè)管理 　　第十八條 舊住宅區(qū)改造應(yīng)與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文物古跡、歷史街區(qū)保護(hù)相結(jié)合，主要采取市場化運(yùn)作模式進(jìn)行改造。 　　第十九條 舊住宅區(qū)改造項目建設(shè)應(yīng)通過公開招投標(biāo)方式確定設(shè)計、施工、監(jiān)理單位。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)工程質(zhì)量管理強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，健全和落實工程質(zhì)量責(zé)任制和責(zé)任追究制，加強(qiáng)建設(shè)過程的全方位監(jiān)管，確保建設(shè)質(zhì)量，倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材。 　　第二十條 舊住宅區(qū)改造項目周邊及相關(guān)的城市道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、通訊等公用設(shè)施建設(shè)管理,統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理。 　　第二十一條 開發(fā)企業(yè)取得舊住宅區(qū)改造項目后，必須與轄區(qū)政府或管委會簽訂《荊門市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造承諾書》。 　　第二十二條 建立舊居住區(qū)改造項目工程竣工驗收制度。改造項目工程竣工后，由市舊改辦組織建設(shè)、國土、發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃、房管、消防、人防等部門和單位，對工程進(jìn)行驗收。 　　第五章 拆遷安置 　　第二十三條 各區(qū)政府或管委會應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)改造項目進(jìn)行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底內(nèi)容主要包括土地使用權(quán)、房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、住戶分布、城市基礎(chǔ)設(shè)施、文物保護(hù)情況和房地產(chǎn)評估價格等。 　　舊住宅區(qū)改造拆遷安置方案由項目所在區(qū)政府或管委會依照改造規(guī)劃組織制定，廣泛征求被拆遷人、利益相關(guān)人意見后，經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究，報市人民政府批準(zhǔn)。 　　第二十四條 舊住宅區(qū)改造項目由所在區(qū)政府或管委會組織具有相應(yīng)資質(zhì)的法人實施拆遷。對于跨區(qū)的舊住宅區(qū)改造項目拆遷，由市舊區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)。 　　第二十五條 舊住宅區(qū)改造應(yīng)先進(jìn)行還建房建設(shè)，后進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。拆遷安置實行貨幣補(bǔ)償、原地回遷和異地安置相結(jié)合的辦法。在舊住宅區(qū)改造項目中應(yīng)建設(shè)一定比例的廉租住房。 　　第二十六條 拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照拆遷補(bǔ)償安置方案，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)向市拆遷管理部門申請裁決;拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議，不能達(dá)成一致的，應(yīng)申請仲裁或提起訴訟。 　　第二十七條 對違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償;對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，根據(jù)其已使用的年限和市場評估價格，給予適當(dāng)補(bǔ)償。 　　第二十八條 舊住宅區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置政策,由市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行制定，報市人民政府批準(zhǔn)。 　　第六章 扶持政策 　　第二十九條 舊住宅區(qū)改造項目土地使用權(quán)出讓金中的市級收益部分,市、區(qū)(開發(fā)區(qū))按一定比例進(jìn)行分配。具體比例由市財政部門與各區(qū)(開發(fā)區(qū))根據(jù)項目資金盈虧情況商定，經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究，報市人民政府批準(zhǔn)。市、區(qū)(開發(fā)區(qū))分配的資金應(yīng)在各自的財政專戶儲存，主要用于舊住宅區(qū)改造項目周邊及相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。舊住宅區(qū)改造資金應(yīng)在各區(qū)(開發(fā)區(qū))內(nèi)統(tǒng)一平衡解決，移豐補(bǔ)歉，用盈利項目彌補(bǔ)虧損項目。 　　第三十條 舊住宅區(qū)改造項目涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金實行“拆一免一”，即拆一平方米舊建筑，減免一平方米新建筑收費。對按規(guī)劃統(tǒng)一新建的非營利性公共事業(yè)用房(中小學(xué)、幼兒園及公共配套設(shè)施用房)，免收市級行政事業(yè)性收費和政府性基金，經(jīng)營服務(wù)性收費標(biāo)準(zhǔn)，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。 　　第三十一條 在舊住宅區(qū)改造項目中，對超出原拆除面積的商品房，行政事業(yè)性收費和政府性基金在開發(fā)企業(yè)作出緩繳書面承諾后，延緩至辦理建設(shè)工程竣工驗收備案證時收取。 　　第七章 工作流程 　　第三十二條 社區(qū)征求居民意見，提出改造申請，經(jīng)舊住宅區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會形成同意實施舊住宅區(qū)改造決議，由所在街道辦事處初審后，報所在區(qū)政府或管委會研究。 　　第三十三條 區(qū)政府或管委會研究同意實施改造后，組織社區(qū)、街道辦事處對實施改造的舊住宅區(qū)基本情況進(jìn)行調(diào)查，委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，測算舊住宅區(qū)改造安置所需建筑面積及補(bǔ)償額，確定安置所需土地面積和還建房建設(shè)投資，擬定舊住宅區(qū)改造方案，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會形成決議，經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究，報市人民政府批準(zhǔn)。 　　第三十四條 市國土資源局根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)改造方案，進(jìn)行綜合測算，擬定公開出讓處置意見，報市人民政府審批。 　　第三十五條 市國土資源局根據(jù)市人民政府批復(fù)的意見，依據(jù)國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓法定程序?qū)嵭泄_出讓，確定土地受讓開發(fā)企業(yè)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 　　第三十六條 土地受讓開發(fā)企業(yè)根據(jù)舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃,編制修建性詳細(xì)規(guī)劃報批后分別辦理相關(guān)手續(xù)。市發(fā)改委下達(dá)項目年度投資計劃;市財政局收繳土地出讓金后，由市國土資源局核發(fā)國有土地使用證;市規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;市建委受理圖紙審查、工程建設(shè)招標(biāo)，工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)，核發(fā)建筑工程施工許可證。 　　第三十七條 舊住宅區(qū)改造項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向市舊改辦報送項目竣工驗收報告、繳納土地出讓金的付款憑證等相關(guān)資料。市舊改辦自收到建設(shè)單位報送的材料之后，組織有關(guān)部門按照規(guī)定進(jìn)行驗收。開發(fā)企業(yè)憑《房屋登記申請表》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗收備案證》等有關(guān)材料分別到市房管、國土資源部門辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)手續(xù)。 　　第八章 物業(yè)管理 　　第三十八條 改造后的住宅區(qū)應(yīng)納入社區(qū)統(tǒng)一管理。按照條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，充分尊重群眾意愿，考慮居民支付能力，探索改造后的住宅區(qū)物業(yè)管理模式。 　　第三十九條 對居民收入水平相對較高、具備一定條件的，應(yīng)推行不同等級的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取服務(wù)費用;對于居民收入水平較低、尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，應(yīng)依托業(yè)主委員會，實行小區(qū)居民自我管理、自我服務(wù)。 　　第四十條 供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)向住宅區(qū)內(nèi)最終用戶收取費用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費用。 　　第四十一條 住宅區(qū)改造后的住宅專項維修資金，按照有關(guān)規(guī)定交存、使用、管理和監(jiān)督。 　　第四十二條 推行城管執(zhí)法進(jìn)社區(qū)，專業(yè)執(zhí)法與社區(qū)管理相結(jié)合。嚴(yán)肅查處和糾正違章搭建、亂堆亂放、亂貼亂畫等違法和不文明行為。通過宣傳引導(dǎo)，提高社區(qū)居民的文明意識，發(fā)動群眾廣泛參與，維護(hù)改造后住宅區(qū)的環(huán)境秩序。 　　第九章 附則 　　第四十三條 在舊住宅區(qū)改造過程中，相關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。 　　第四十五條 本辦法由市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。