湖北省荊門市人民政府辦公室 　　市人民政府辦公室關于印發荊門市中心城區舊住宅區改造管理辦法的通知 　　荊政辦發〔2009〕77號 　　東寶區、掇刀區人民政府，荊門經濟開發區，市政府各部門： 　　《荊門市中心城區舊住宅區改造管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。 　　二OO九年十一月四日 　　荊門市中心城區舊住宅區改造管理辦法 　　第一章 總則 　　第一條 為加快市中心城區舊住宅區改造步伐,改善居民居住條件，優化人居環境，完善城市功能，提升城市品位，根據國家和省有關規定，結合我市實際，制定本辦法。 　　第二條 本辦法適用于市中心城區(東寶、掇刀區和荊門經濟開發區所轄街道辦事處)范圍內國有土地上的舊住宅區改造項目管理。 　　第三條 本辦法所稱舊住宅區，是指占地規模6000平方米以上的，建設年代久、建筑密度大、房屋結構陳舊、基礎設施不全、影響城市功能、居住環境惡劣、存在安全隱患的集中連片住宅小區或住宅組團。 　　第四條 舊住宅區改造遵循政府引導、居民自愿、統籌規劃、分步實施、市場運作、政策扶持的原則，堅持綜合開發與配套建設相結合，成片改造與加強后續管理并重，逐步實現居住環境優美、基礎設施齊全、管理規范有效的宜居目標。 　　第五條 按照市區聯動、以區為主的原則，建立市、區兩級舊住宅區改造工作領導機制。區是舊住宅區改造項目的具體發動者、組織者和實施主體;市在制定改造規劃與年度計劃、政策措施、運作程序等方面為區提供指導和支持。 　　市政府成立市舊住宅區改造工作領導小組，負責舊住宅區改造工作的領導決策和組織協調。領導小組下設辦公室(以下簡稱市舊改辦)，主要負責組織編制中心城區舊住宅區改造的規劃與年度計劃，擬訂改造的政策、措施、運作程序和日常工作制度等，負責改造項目的確認報批、統籌協調，并會同相關部門定期督查改造項目進展情況。 　　各區人民政府和開發區管委會成立相應的領導和工作機構, 負責轄區內舊住宅區現狀調查摸底，編制轄區內改造項目的規劃與年度計劃，負責項目申報、組織、實施，協調解決項目拆遷、建設等過程中的問題。 　　市、區舊住宅區改造領導和工作機構并不取代市、區各相關部門對舊住宅區的管理職能。市發改、財政、建設、規劃、國土資源、房管、環保、公安、消防、人防等部門負責依法辦理舊住宅區改造項目涉及的行政許可，并加強對舊住宅區的日常管理和改造工作的相關業務指導。 　　第六條 強化舊住宅區改造目標管理督查體系。舊住宅區改造作為一項戰略性任務，應列入市、區經濟社會發展中長期規劃和年度計劃，實行目標管理，作為市對區目標管理考核的重要內容，與領導責任掛鉤。 　　第二章 規劃管理 　　第七條 舊住宅區改造必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃、產業發展規劃、消防規劃及社區建設規劃的要求，并且與城市基礎設施承受能力相適應。按照就近集中、成片開發的要求，搞好規劃改造建設布局。積極推進舊住宅區改造的優化整合，避免基礎設施和公共服務設施的重復建設及土地、資金等資源浪費。對于達不到規模要求的個人住宅改造，按照《市委辦公室、市政府辦公室關于印發的通知》(荊辦文[2009]37號)有關規定執行。 　　第八條 市規劃部門應會同市國土資源、建設、房管等部門及區人民政府、開發區管委會,依據城市總體規劃、土地利用總體規劃和分區規劃編制舊住宅區改造控制性詳細規劃, 經市舊住宅區改造工作領導小組研究，報市人民政府批準后,作為指導中心城區舊住宅區改造的依據。 　　第九條 區人民政府、開發區管委會應組織依法取得土地使用權的開發企業，委托有相應設計資質的規劃設計單位,充分聽取居民意見, 以舊住宅區改造控制性詳細規劃為依據編制舊住宅區改造修建性詳細規劃,送市規劃部門審核、經市舊住宅區改造工作領導小組研究、報市人民政府批準后實施。 　　第十條 舊住宅區改造還建房和配套開發商品房的規劃設計審批,應在充分考慮舊住宅區改造具體情況的基礎上,本著積極推進、可操作性強的原則,合理確定舊住宅區改造用地的各項指標,并按照國家有關規范要求合理配套公共服務設施和市政基礎設施。 　　第十一條 舊住宅區改造項目,應嚴格按照經批準的舊住宅區改造控制性和修建性詳細規劃進行。 　　第十二條 城市管理行政執法部門和區人民政府、開發區管委會應加大對舊住宅區和規劃控制區域內違法建設的查處力度,保證舊住宅區改造控制性詳細規劃和城市總體規劃的實施。 　　第三章 土地管理 　　第十三條 舊住宅區改造項目用地納入本市年度用地供應計劃。 　　第十四條 舊住宅區改造開發用地按照有關規定應采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。可通過以下形式出讓： 　　(一)凈地出讓：指各區政府或管委會組織項目前期實施單位負責拆遷安置和場地平整、清理形成凈地，由國土部門按規劃建設條件采取公開招標、拍賣、掛牌等方式，出讓給開發企業。 　　(二)預出讓：指通過公開招標、拍賣、掛牌交易等方式確定項目開發企業，并簽訂預出讓合同，約定規劃建設條件、分期方式、交付土地期限和優惠政策等內容。項目開發企業按合同約定支付項目土地出讓金，項目前期實施單位負責拆遷補償安置和場地平整、清理，并按合同約定向項目開發企業交付土地。 　　(三)捆綁出讓：指將項目土地連同拆遷安置、建設條件捆綁在一起出讓，由競得土地開發企業負責拆遷補償安置和開發建設。 　　第十五條 項目開發企業確定前，由項目前期實施單位負責完成項目前期實施工作，其費用可從項目前期總成本中列支，項目前期總成本應由前期實施單位墊支。項目開發企業確定后，從收取的項目出讓金中，按前期實施單位實際墊支的項目前期總成本退還。 　　項目前期實施單位，是指經區人民政府、開發區管委會批準的，進行舊居住區改造項目前期工作的企事業單位或其他機構,或經批準進行項目前期工作的開發企業和經濟實體。 　　前期實施單位根據舊住宅區改造范圍選擇項目，對舊住宅區的現狀進行項目前期調查工作，并按有關規定委托具有資質的評估機構對項目用地范圍內土地使用權價款和被拆遷房屋補償總額進行評估，提出舊住宅區改造項目前期調查報告。 　　項目前期總成本是指項目前期調查費、委托評估費(含土地、拆遷等)和拆遷安置補償費等項目前期發生費用的總和。 　　第十六條 對拆遷建筑密度大,享受扶持政策之后仍難以實施的項目，經市舊城改造工作領導小組研究討論，報市人民政府批準后,可結合其它改造項目統一實施。 　　第十七條 歷史形成的產權交叉或多元化，不適宜通過土地出讓進行市場化模式改造的舊住宅區，由區人民政府、開發區管委會申請，經市舊住宅區改造工作領導小組研究，報市人民政府批準后，可由原產權單位按照舊住宅區改造控制性詳細規劃實施改造。 　　第四章 建設管理 　　第十八條 舊住宅區改造應與城市基礎設施、公用設施、生態環境建設和文物古跡、歷史街區保護相結合，主要采取市場化運作模式進行改造。 　　第十九條 舊住宅區改造項目建設應通過公開招投標方式確定設計、施工、監理單位。嚴格執行國家有關工程質量管理強制性標準，健全和落實工程質量責任制和責任追究制，加強建設過程的全方位監管，確保建設質量，倡導節能、節地、節水、節材。 　　第二十條 舊住宅區改造項目周邊及相關的城市道路、綠化、環衛、管網等城市基礎設施和供水、供電、供氣、通訊等公用設施建設管理,統一納入城市市政和公用設施的建設管理。 　　第二十一條 開發企業取得舊住宅區改造項目后，必須與轄區政府或管委會簽訂《荊門市中心城區舊住宅區改造承諾書》。 　　第二十二條 建立舊居住區改造項目工程竣工驗收制度。改造項目工程竣工后，由市舊改辦組織建設、國土、發改、環保、規劃、房管、消防、人防等部門和單位，對工程進行驗收。 　　第五章 拆遷安置 　　第二十三條 各區政府或管委會應對轄區內舊住宅區改造項目進行調查摸底。調查摸底內容主要包括土地使用權、房屋區位、用途、結構、建筑面積、住戶分布、城市基礎設施、文物保護情況和房地產評估價格等。 　　舊住宅區改造拆遷安置方案由項目所在區政府或管委會依照改造規劃組織制定，廣泛征求被拆遷人、利益相關人意見后，經市舊住宅區改造工作領導小組研究，報市人民政府批準。 　　第二十四條 舊住宅區改造項目由所在區政府或管委會組織具有相應資質的法人實施拆遷。對于跨區的舊住宅區改造項目拆遷，由市舊區改造領導小組協調。 　　第二十五條 舊住宅區改造應先進行還建房建設，后進行商業開發。拆遷安置實行貨幣補償、原地回遷和異地安置相結合的辦法。在舊住宅區改造項目中應建設一定比例的廉租住房。 　　第二十六條 拆遷前，拆遷人與被拆遷人應按照拆遷補償安置方案，簽訂拆遷補償安置協議。達不成協議的，應向市拆遷管理部門申請裁決;拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議，不能達成一致的，應申請仲裁或提起訴訟。 　　第二十七條 對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;對未超過批準期限的臨時建筑，根據其已使用的年限和市場評估價格，給予適當補償。 　　第二十八條 舊住宅區改造拆遷補償安置政策,由市舊住宅區改造工作領導小組另行制定，報市人民政府批準。 　　第六章 扶持政策 　　第二十九條 舊住宅區改造項目土地使用權出讓金中的市級收益部分,市、區(開發區)按一定比例進行分配。具體比例由市財政部門與各區(開發區)根據項目資金盈虧情況商定，經市舊住宅區改造工作領導小組研究，報市人民政府批準。市、區(開發區)分配的資金應在各自的財政專戶儲存，主要用于舊住宅區改造項目周邊及相關的城市基礎設施和公共設施建設。舊住宅區改造資金應在各區(開發區)內統一平衡解決，移豐補歉，用盈利項目彌補虧損項目。 　　第三十條 舊住宅區改造項目涉及的行政事業性收費和政府性基金實行“拆一免一”，即拆一平方米舊建筑，減免一平方米新建筑收費。對按規劃統一新建的非營利性公共事業用房(中小學、幼兒園及公共配套設施用房)，免收市級行政事業性收費和政府性基金，經營服務性收費標準，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。 　　第三十一條 在舊住宅區改造項目中，對超出原拆除面積的商品房，行政事業性收費和政府性基金在開發企業作出緩繳書面承諾后，延緩至辦理建設工程竣工驗收備案證時收取。 　　第七章 工作流程 　　第三十二條 社區征求居民意見，提出改造申請，經舊住宅區業主大會或業主代表大會形成同意實施舊住宅區改造決議，由所在街道辦事處初審后，報所在區政府或管委會研究。 　　第三十三條 區政府或管委會研究同意實施改造后，組織社區、街道辦事處對實施改造的舊住宅區基本情況進行調查，委托具有房地產評估資質的評估機構進行評估，測算舊住宅區改造安置所需建筑面積及補償額，確定安置所需土地面積和還建房建設投資，擬定舊住宅區改造方案，經業主大會或業主代表大會形成決議，經市舊住宅區改造工作領導小組研究，報市人民政府批準。 　　第三十四條 市國土資源局根據市人民政府批準的舊住宅區改造方案，進行綜合測算，擬定公開出讓處置意見，報市人民政府審批。 　　第三十五條 市國土資源局根據市人民政府批復的意見，依據國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓法定程序實行公開出讓，確定土地受讓開發企業，簽訂土地使用權出讓合同。 　　第三十六條 土地受讓開發企業根據舊住宅區改造控制性詳細規劃,編制修建性詳細規劃報批后分別辦理相關手續。市發改委下達項目年度投資計劃;市財政局收繳土地出讓金后，由市國土資源局核發國有土地使用證;市規劃局核發建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證;市建委受理圖紙審查、工程建設招標，工程質量、安全監督手續，核發建筑工程施工許可證。 　　第三十七條 舊住宅區改造項目竣工后，開發企業應向市舊改辦報送項目竣工驗收報告、繳納土地出讓金的付款憑證等相關資料。市舊改辦自收到建設單位報送的材料之后，組織有關部門按照規定進行驗收。開發企業憑《房屋登記申請表》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程竣工驗收備案證》等有關材料分別到市房管、國土資源部門辦理房屋所有權和土地使用權手續。 　　第八章 物業管理 　　第三十八條 改造后的住宅區應納入社區統一管理。按照條塊結合、以塊為主、屬地管理的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，充分尊重群眾意愿，考慮居民支付能力，探索改造后的住宅區物業管理模式。 　　第三十九條 對居民收入水平相對較高、具備一定條件的，應推行不同等級的專業化物業服務，由專業物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務，合理收取服務費用;對于居民收入水平較低、尚不具備引入專業物業服務條件的，應依托業主委員會，實行小區居民自我管理、自我服務。 　　第四十條 供水、供電、供氣、供熱等單位應當向住宅區內最終用戶收取費用，委托物業服務企業代收的，委托單位應當支付相應費用。 　　第四十一條 住宅區改造后的住宅專項維修資金，按照有關規定交存、使用、管理和監督。 　　第四十二條 推行城管執法進社區，專業執法與社區管理相結合。嚴肅查處和糾正違章搭建、亂堆亂放、亂貼亂畫等違法和不文明行為。通過宣傳引導，提高社區居民的文明意識，發動群眾廣泛參與，維護改造后住宅區的環境秩序。 　　第九章 附則 　　第四十三條 在舊住宅區改造過程中，相關人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第四十四條 本辦法自發布之日起執行。 　　第四十五條 本辦法由市舊住宅區改造工作領導小組辦公室負責解釋。