德政辦發〔2008〕22號 德州市人民政府辦公室關于印發德州市房地產開發項目建設條件意見書制度等3項管理規范的通知 各縣(市、區)人民政府(管委會),市政府各部門: 　　《德州市房地產開發項目建設條件意見書制度》、《德州市房地產開發經營權證明管理辦法》和《德州市房地產開發項目綜合驗收備案管理辦法》已經市政府同意,現印發給你們,望認真貫徹執行。 　　 德州市人民政府辦公室 　　 二○○八年七月十七日 　 德州市房地產開發項目建設條件意見書制度 　　第一條　為進一步加強房地產開發管理,提高城市建設水平,確保落實政府產業政策,根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》等有關規定,現制定《德州市房地產開發項目建設條件意見書制度》(以下簡稱《意見書制度》。 　　第二條　我市城市規劃區范圍(包括德城區、德州經濟開發區、運河經濟開發區)實行《意見書制度》。 　　第三條　房地產開發項目用地公開出讓前,均由市建設行政主管部門提出項目建設條件意見書,作為房地產開發用地對外公開出讓文件的附件。 　　第四條　德州市房地產開發項目建設條件意見書包括以下內容: 　　(一)規劃設計要求。項目規劃設計要求詳見《建設項目規劃條件》。規劃設計方案應按《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)規定,嚴格控制住房面積,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。 　　(二)開發建設期限。以簽訂《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》之日起計算,項目建設周期原則上不超過3年。(三)住宅產業化要求。1.居住項目按照建設部《商品住宅性能認定管理辦法》及《山東省商品住宅性能認定試行辦法》規定申報性能認定,住宅設計按照《國家康居示范工程建設技術要點》要求進行規劃、建筑、環境和裝修設計,有條件的項目必須申報住宅性能評定。2.居住項目應按照國家、省、市有關住宅產業化技術規定要求,積極推廣應用成套技術,并依據《國家康居住宅示范工程成套技術量化評價指標》,選擇適應項目的住宅建筑與結構技術、節能與新能源開發利用技術、住宅廚衛成套技術、住宅管線成套技術、住宅智能化技術、居住區環境及其保障技術和住宅建造成套技術。要參照國家、省編制的住宅部品與產品選用指南,選定資源節約型的優質材料和部品。3.居住項目必須采用的新材料、新技術。包括節能和節水住宅部品應用技術、外墻保溫隔熱技術。根據《可再生能源法》等法律法規,住宅小區內必須按照國家有關技術規范和標準,進行太陽能熱水系統和光電照明設計與安裝。4.居住項目重點應用的新材料、新技術。包括廚房和衛生間整體標準化技術、智能化計量收費技術、設備集中監控與管理技術、綠化自動噴灌技術等。(四)工程建設質量。應達到國家工程質量合格標準后方可交付使用。質量以國家或行業的質量檢驗評定標準為依據。(五)基礎設施配套。應達到市政道路、供排水設施、供熱、供氣、供電設施的修建要求及維護管理規定。(六)公用設施配套。包括社區居委會綜合用房、配套建設的中小學、幼兒園以及其他應配套的公共建筑。(七)拆遷補償安置。拆遷紅線內的各類地上、地下建筑物和構筑物,包括房屋、地下各種管線以及架空電力、通訊線路等的拆遷要求。屬住宅的原則實行就地安置補償;屬非住宅的實行就地安置或貨幣補償。實行就地安置的,應先建安置房。拆遷戶妥善安置后,方可建設出售商品房。(八)其它建設條件要求。 　　第五條　符合法律規定的社會主體參與土地公開出讓時,必須認真研究土地公開出讓文件,包括德州市房地產開發項目建設條件意見書所規定的內容。競得土地后,必須按土地出讓文件包括意見書所規定的內容進行項目規劃設計、開發建設、小區配套和拆遷補償安置。 　　第六條　規劃、建設行政主管部門應比照土地出讓文件包括德州市房地產開發項目建設條件意見書所規定的內容,對開發企業報批的開發項目規劃設計方案和施工圖設計方案進行嚴格審查。不符合要求的,規劃部門不予辦理規劃審批手續,建設部門不予辦理開工手續;在開發建設過程中不按批準方案進行開發建設的,規劃部門不予辦理規劃驗收手續,建設部門不予辦理竣工備案手續。 　　第七條　本制度自印發之日起施行。 　 德州市房地產開發經營權證明管理辦法 　　第一條　為加強房地產開發經營管理,規范房地產開發企業開發經營行為,促進房地產開發經營市場健康有序發展,根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》有關規定,制定本辦法。 　　第二條　在德州市區(包括德城區、德州經濟開發區、運河經濟開發區)和縣(市)人民政府所在地城市規劃區內從事房地產開發經營活動,均應遵守本辦法。 　　第三條　市建設行政主管部門負責全市《房地產開發經營權證明》的管理工作,由市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室具體負責實施。縣(市)建設行政主管部門負責本轄區《房地產開發經營權證明》的管理工作。 　　第四條　房地產開發企業必須持有關合法證件,到房地產開發主管部門申請領取《房地產開發經營權證明》,方可進行房地產開發經營。《房地產開發經營權證明》是開發企業依法取得開發項目經營權的法律憑證。 　　第五條　開發企業申請《房地產開發經營權證明》必須提供下列證件:(一)房地產開發經營權證明申請書;(二)房地產開發合同和開發項目手冊;(三)《營業執照》和《房地產開發企業資質證書》副本;(四)交繳開發項目價款憑證;(五)開發項目情況簡介和總平面圖;(六)規劃、國土部門的意見和有關證明文件;(七)開發主管部門認為應當提供的其他證件。 　　第六條　房地產開發主管部門接到開發企業申請后,應當在15日內按有關規定進行審查。符合條件的,應當簽發《房地產開發經營權證明》;不符合條件的,應當告知該申請企業原因,并退回有關申請材料。 　　第七條　開發企業申領《房地產開發經營權證明》后,方可到有關部門辦理開發項目開工手續。 　　第八條　《房地產開發經營權證明》實行一項一證制度,必須發到項目。未經房地產開發主管部門批準,任何單位和個人不得擅自更改、轉讓和借用。 　　第九條　開發企業依法轉讓開發項目,應當與受讓人持開發項目轉讓合同到開發主管部門辦理《房地產開發經營權證明》變更手續。 　　第十條　開發企業預(銷)售商品房時,必須出示《房地產開發經營權證明》并標明其編號。開發項目建筑工程公示牌、規劃公示牌應注明《房地產開發經營權證明》編號等內容。 　　第十一條　《房地產開發經營權證明》的內容、規格、式樣,由市建設行政主管部門負責統一制定,德州市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設行政主管部門負責組織發放、使用、監督和管理。 　　第十二條　違反本辦法,未取得《房地產開發經營權證明》,擅自進行開發經營或轉讓開發項目的,由建設行政主管部門按照《山東省城市房地產開發經營管理條例》進行處罰。 　　第十三條　建設行政主管部門的工作人員在實施房地產開發經營管理等工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,按管理權限由其所在單位或者有關部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 第十四條　本辦法由市建設行政主管部門負責解釋。 　　第十五條　本辦法自印發之日起施行。原《房地產開發經營許可證》統一更名為《房地產開發經營權證明》,并按照本規定辦理相關手續。 　　 德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法 　　第一條　為進一步加強城市房地產開發項目管理工作,保障消費者的合法權益,根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》、《山東省商品房銷售條例》,制定本辦法。 　　第二條　在德州市區(包括德城區、德州經濟開發區、運河經濟開發區)和縣(市)人民政府所在地城市規劃區內實施房地產開發項目的竣工綜合驗收備案(以下簡稱“綜合驗收備案”),適用本辦法。 　　第三條　綜合驗收備案管理,實行市、縣兩級管理和項目屬地管理。市區范圍內的房地產開發項目,由市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室具體負責。縣級行政區域內的房地產開發項目,由各縣(市)建設行政主管部門(以下稱縣(市)開發管理部門)實施具體管理,業務上接受市開發管理部門的指導。 　　第四條　開發項目竣工后,開發企業須先組織相關部門和單位進行項目用地、規劃、工程質量、供水、供熱、供電、供氣等單項驗收。驗收合格后,再到開發管理部門辦理竣工綜合驗收備案手續。分期開發的項目可分期進行綜合驗收。 　　第五條　綜合驗收主要包括以下內容: 　　(一)開發項目是否按照《國有土地使用權出讓合同》各項約定進行開工建設;(二)開發項目是否按照審批規劃開發建設;(三)基礎設施和配套公用設施包括物業管理用房、小區道路和綠化等是否按規劃建設完畢;(四)單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準,質量驗收手續是否完備;(五)施工機具、臨時設施、建筑殘渣、剩余構件是否全部拆除、清運完畢;(六)是否落實了太陽能熱水系統和光電照明系統的設計與安裝;(七)住宅產業化技術要求是否落實;(八)房屋拆遷補償安置是否落實;(九)前期物業管理是否落實;(十)法律法規等規定需要驗收的其他事項。 　　第六條　開發企業是開發項目綜合驗收的第一責任單位,依據法律、法規及開發合同約定事項承擔相關責任。參加開發項目綜合驗收的單位和個人,對其出具的竣工驗收結論負責。 　　第七條　開發企業應當自綜合驗收合格之日起15日內將開發項目綜合驗收報告報相應的開發管理部門備案。開發項目綜合驗收報告應附有下列材料:(一)《建設工程竣工規劃驗收合格證》;(二)基礎設施和配套公用設施按規劃建設完畢的證明材料;(三)供水、供熱、供電、供氣等公用基礎設施的驗收合格證明;(四)《建設工程竣工驗收備案表》;(五)《房地產項目開發建設合同書》、《房地產開發項目手冊》;(六)落實太陽能熱水系統和光明照明系統證明材料;(七)落實住宅產業化技術要求的證明材料;(八)落實房屋拆遷補償安置的證明材料;(九)落實《國有土地使用權出讓合同》各項約定的證明材料;(十)落實前期物業管理的證明材料;(十一)其他需要提交的材料。 　　第八條　綜合驗收備案辦理程序(一)開發項目竣工綜合驗收前,開發企業到相應的開發管理部門領取《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》和《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收報告》標準文本,組織相關部門和單位對項目進行綜合驗收;(二)項目綜合驗收合格后,開發企業持《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》、《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收報告》和相關資料到相應開發管理部門提出綜合驗收備案申請;(三)開發管理部門應當于受理申請后5個工作日內對備案資料進行審查并現場勘察,提出備案資料審查意見,對審驗合格的開發項目準予備案,并簽發《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》;(四)由各縣(市)開發管理部門備案的,審驗合格30日內將《德州市房地產開發項目綜合驗收備案表》報市開發管理部門存檔。 　　第九條　開發企業交付商品房時,應向買受人提供《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收報告》和《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》。 　　第十條　《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》和《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收報告》標準文本由市建設行政主管部門統一制定,一式三份,市開發管理部門、縣(市)開發管理部門、開發企業各執1份。 　　第十一條　開發管理部門發現開發企業在綜合驗收過程中有違反《國有土地使用權出讓合同》各項約定和城市規劃、住宅產業化技術規定和基礎設施、公用設施配套建設要求與開發合同約定行為的,責令其限期改正,并重新組織綜合驗收。 　　第十二條　開發項目綜合驗收合格的,方可交付使用。驗收不合格的,不得交付使用。 　　第十三條　開發項目未經綜合驗收或者經驗收不合格的,國土資源部門不得辦理土地分戶登記手續。 　　第十四條　開發項目未經綜合驗收或者經驗收不合格即交付使用的,由市、縣(市)建設行政主管部門根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》第五十五條的規定責令限期改正,并處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。開發項目未經綜合驗收備案的,配套預存款不予全額解控。 　　第十五條　市、縣(市)開發管理部門應當加強綜合驗收備案管理工作,建立健全各項規章制度,認真履行職責,嚴格把關。開發管理部門及其他有關部門的工作人員在竣工驗收工作中,玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,按管理權限由其所在單位或者有關部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 　　第十六條　本辦法自印發之日起施行。