山東省濟南市人民政府辦公廳 　　濟南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定的通知 　　濟政辦發(fā)〔2009〕43號 　　各區(qū)人民政府，市政府各部門： 　　《濟南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。 　　濟南市人民政府辦公廳 　　二OO九年十一月四日 　　濟南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定 　　第一章　總　則 　　第一條為規(guī)范我市棚戶區(qū)改造安置房(以下簡稱安置房)物業(yè)管理活動，保障安置房維護管理需要，提高安置房住戶居住質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市棚戶區(qū)改造實際，制定本暫行規(guī)定。 　　第二條本規(guī)定所稱安置房是指棚戶區(qū)改造項目拆遷安置過程中向被拆遷居民提供的回遷和異地安置住房。 　　第三條安置房物業(yè)管理工作堅持“政策扶持、屬地管理、專業(yè)服務(wù)”的原則。 　　第四條各區(qū)政府對轄區(qū)安置房及配套經(jīng)營性用房的使用管理和物業(yè)管理活動負總責，負責協(xié)調(diào)處理安置房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。 　　建設(shè)、房管、物價、民政、勞動和社會保障、財政、公安、城管執(zhí)法和舊城改造投融資管理等部門依據(jù)各自職責做好與安置房使用管理和物業(yè)管理有關(guān)工作。 　　街道辦事處(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，下同)負責指導(dǎo)、監(jiān)督安置房物業(yè)管理工作，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付 　　第五條安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對集中、便于管理的原則。 　　以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下，一般劃分為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域，視為安置房小區(qū)。棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房，應(yīng)與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域，視為商品房小區(qū)。 　　異地安置房應(yīng)以安置房所在小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房屋主要用于安置的，視為安置房小區(qū);區(qū)域內(nèi)房屋只有少量安置房的，視為商品房小區(qū)。 　　第六條建設(shè)單位在安置房交付使用或商品房銷售前，應(yīng)持有關(guān)資料向項目所在區(qū)房管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。 　　各區(qū)房管部門應(yīng)當自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，會同街道辦事處在征求市舊城改造投融資管理中心、區(qū)舊城改造指揮部意見后進行物業(yè)管理區(qū)域劃分，并告知建設(shè)單位。 　　建設(shè)單位應(yīng)當將確定的物業(yè)管理區(qū)域向被拆遷人、商品房買受人明示。 　　第七條物業(yè)管理區(qū)域確定后，確需調(diào)整的，由區(qū)房管部門會同街道辦事處按上條相關(guān)規(guī)定重新劃分，劃分意見應(yīng)征得該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積及入住戶數(shù)均占50%以上業(yè)主的同意。 　　第八條建設(shè)單位按房屋總建筑面積3‰-5‰的比例無償提供安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房，但最少不低于100平方米，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有;按不低于50平方米的標準提供小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房;按相關(guān)規(guī)定和規(guī)劃要求配套建設(shè)社區(qū)居委會用房。 　　第九條棚戶區(qū)改造項目竣工后，建設(shè)單位要在市舊城改造投融資管理中心和區(qū)舊城改造指揮部監(jiān)督下，按不低于房屋總建筑面積4‰的比例，向棚戶區(qū)改造項目所在區(qū)政府無償提供項目配套沿街經(jīng)營性商業(yè)用房。該房屋產(chǎn)權(quán)屬區(qū)政府所有，經(jīng)營管理工作由區(qū)政府確定，但不得抵押、轉(zhuǎn)讓。 　　第十條經(jīng)營性用房出租收入扣除出租經(jīng)營成本及稅費后的收益作為安置房管理服務(wù)專項資金，由各區(qū)政府綜合平衡使用，定向用于補貼減免的安置房物業(yè)服務(wù)費及安置房使用管理工作。經(jīng)營性用房收益不足的，由各區(qū)負責研究解決辦法。 　　第十一條建設(shè)單位要在安置房達到交付條件后與街道辦事處、物業(yè)服務(wù)單位辦理相關(guān)用房及資料移交手續(xù)，向街道辦事處移交小區(qū)政務(wù)管理及社區(qū)居委會用房，向物業(yè)服務(wù)單位移交按規(guī)定配置的物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)資料。 　　移交工作由區(qū)舊城改造指揮部、區(qū)房產(chǎn)管理局及街道辦事處監(jiān)督、協(xié)調(diào)。 　　第十二條建設(shè)單位交付安置房時，須向住戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊》等資料。拆遷安置單位負責按相關(guān)規(guī)定做好居民安置工作。 　　第三章　安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù) 　　第十三條安置房小區(qū)在召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會前，由街道辦事處負責牽頭組織居民委員會和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會。小區(qū)管理委員會履行下列職責：(一)代表安置房小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務(wù)單位，簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(二)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務(wù)的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)單位履行物業(yè)服務(wù)合同;(三)對違反安置房臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容;(四)協(xié)助所在地街道辦事處做好物業(yè)服務(wù)費減免有關(guān)工作;(五)協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。 　　第十四條建立安置房小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由安置房小區(qū)所在街道辦事處負責召集，區(qū)房管局、城管執(zhí)法局、公安派出所、安置房小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加。 　　聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：(一)安置房小區(qū)管理委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況;(二)物業(yè)服務(wù)單位在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。 　　第十五條安置房小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)由小區(qū)管理委員會在區(qū)房管部門、街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)下選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)實施;選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)有困難的，由所在地街道辦事處組建物業(yè)服務(wù)中心負責。安置房物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務(wù)：(一)房屋共用部位的維護與管理;(二)房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護與管理;(三)共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);(四)安置房小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務(wù);(五)房屋裝飾裝修管理服務(wù);(六)專項維修資金賬務(wù)代管服務(wù);(七)房屋檔案資料管理。 　　第十六條物業(yè)服務(wù)中心所需管理服務(wù)人員，在同等條件下優(yōu)先從安置房住戶無固定職業(yè)人員中招聘。專業(yè)崗位人員須按有關(guān)規(guī)定持證上崗。 　　物業(yè)服務(wù)中心聘用人員數(shù)量及崗位配置，由街道辦事處會同區(qū)房管部門根據(jù)安置房的實際情況核定并報區(qū)政府批準。 　　第十七條安置房小區(qū)管理委員會負責擬定安置房臨時管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應(yīng)當履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項。負責組織業(yè)主簽訂臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同。 　　第十八條安置房小區(qū)內(nèi)地面車位等共有部分的經(jīng)營凈收入屬全體業(yè)主所有，該收入不分配，存入專戶管理，主要用于物業(yè)共有部分的維修支出。物業(yè)服務(wù)單位要每年公示1次經(jīng)營收入，接受街道辦事處、小區(qū)管理委員會和全體業(yè)主監(jiān)督。 　　安置房小區(qū)內(nèi)的地面車位場地使用費，由小區(qū)管理委員會綜合考慮小區(qū)地下車庫車位租賃的價格等因素，在臨時管理規(guī)約中約定。業(yè)主對車輛有看管要求的，另行簽訂看管協(xié)議。 　　第十九條安置房小區(qū)內(nèi)的地下車庫車位租賃價格按照市價格主管部門公布的標準執(zhí)行。 　　第四章　商品房小區(qū)內(nèi)安置房物業(yè)服務(wù) 　　第二十條商品房小區(qū)內(nèi)安置房的物業(yè)服務(wù)與商品房小區(qū)統(tǒng)一實施。業(yè)主自治管理等活動依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定實施。 　　第二十一條安置房業(yè)主與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商品房業(yè)主，享有同等權(quán)利，并承擔相應(yīng)義務(wù)。 　　第二十二條安置房業(yè)主辦理安置入住手續(xù)時，拆遷安置單位、街道辦事處負責協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)與安置房業(yè)主按照商品房物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約。 　　第二十三條安置房所在地街道辦事處、居民委員會負責安置房在使用管理和物業(yè)服務(wù)過程中的監(jiān)督管理工作，監(jiān)督安置房業(yè)主、物業(yè)使用人遵守臨時管理規(guī)約，履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的義務(wù);會同有關(guān)部門及時協(xié)調(diào)處理居民在房屋使用管理和物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題。 　　第五章　物業(yè)服務(wù)費 　　第二十四條安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等因素制定。 　　安置房小區(qū)內(nèi)經(jīng)營、辦公等非住宅房屋物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，前期物業(yè)服務(wù)階段由物業(yè)服務(wù)單位按有關(guān)規(guī)定標準協(xié)商確定。 　　第二十五條物業(yè)服務(wù)費自房屋交付之日起實行按月收取，經(jīng)雙方約定亦可預(yù)收，但預(yù)收期限最長不得超過6個月。 　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位或拆遷安置單位承擔。已經(jīng)交付的房屋，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔，建設(shè)單位或拆遷安置單位另有約定的除外。已辦理入住手續(xù)但長期空置的，業(yè)主應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)單位，經(jīng)雙方確認后，其物業(yè)服務(wù)費按收費標準的70%繳納。前款所稱入住是指安置房業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。安置房業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。 　　第二十六條安置房住戶(包括居住安置房小區(qū)和商品房小區(qū)的安置戶)物業(yè)服務(wù)費實行以下政策：(一)享受最低生活保障的家庭，物業(yè)服務(wù)費全額免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障標準并低于(含)最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業(yè)服務(wù)合同約定標準的50%交納物業(yè)服務(wù)費。 　　(三)家庭人均月收入高于最低生活保障標準1.5倍的住戶，按物業(yè)服務(wù)合同約定的標準交納物業(yè)服務(wù)費。 　　安置房轉(zhuǎn)讓、出租的，不享受上述相關(guān)減免政策。 　　第二十七條符合享受減免政策的家庭，須向安置房所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處，由街道辦事處會同區(qū)民政部門按規(guī)定程序?qū)ι暾埲思彝ト司杖肭闆r進行核定，每年核定1次，核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 　　第二十八條減免的安置房物業(yè)服務(wù)費，小區(qū)管理委員會與物業(yè)服務(wù)單位每半年核對1次，并經(jīng)街道辦事處確認后，報區(qū)財政從安置房管理服務(wù)專項資金中列支。 　　財政、審計部門負責安置房管理服務(wù)專項資金使用的監(jiān)督審計工作。 　　第二十九條欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，應(yīng)當補繳所欠費用，并依照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔違約責任。小區(qū)管理委員會可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，物業(yè)服務(wù)單位向其追繳。 　　第三十條物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，按規(guī)定實行明碼標價，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，自覺接受政府價格及物業(yè)主管部門的監(jiān)督和檢查。 　　第六章　物業(yè)使用與維修管理 　　第三十一條安置房業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)按下列標準交存住房專項維修資金：(一)多層住宅按建筑面積每平方米60元;(二)小高層、高層住宅按建筑面積每平方米120元。 　　業(yè)主繳存的住房專項維修資金屬業(yè)主所有，定向用于房屋共用部位設(shè)施設(shè)備的維修、更新。安置房專項維修資金的交存、使用管理按市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　安置房業(yè)主未交存住房專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或拆遷安置單位不得協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 　　享受最低生活保障的安置戶可緩交住房專項維修資金，待其經(jīng)確認不屬于低保家庭或轉(zhuǎn)讓、出租房屋時一次性補齊。 　　第三十二條安置房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;(二)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;(六)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;(七)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;(八)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 　　小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務(wù)單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應(yīng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。 　　第三十三條　房屋交付后，業(yè)主應(yīng)當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)向小區(qū)管理委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)小區(qū)管理委員會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 　　第七章　附　則 　　第三十四條安置房小區(qū)具備成立業(yè)主大會條件的，可在街道辦事處組織指導(dǎo)下成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　選舉業(yè)主委員會后，安置房管理及物業(yè)服務(wù)按《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，安置房小區(qū)管理委員會職責自行終止。 　　第三十五條本暫行規(guī)定由市房管局、市物價局負責解釋。 　　第三十六條本暫行規(guī)定自2009年12月1日起施行。