浙江省溫州市人民政府 溫州市物業(yè)管理項目招標投標辦法 溫政令第109號 《溫州市物業(yè)管理項目招標投標辦法》已經(jīng)市人民政府第23次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。 　　 市 長 趙一德 　　 二○○九年四月十七日 溫州市物業(yè)管理項目招標投標辦法 　　第一章 總 則 　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理項目的招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目招標投標活動。 　　第三條 物業(yè)管理項目招標投標活動，應(yīng)當遵循公開、公平、公正、誠實、信用的原則。 　　第四條 溫州市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理項目招標投標活動的主管部門。其主要職責是： 　　（一）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項目招標投標活動； 　　（二）制定物業(yè)管理項目評標辦法和招標文件標準文本； 　　（三）建立并管理物業(yè)管理項目招標評標專家?guī)欤? 　　（四）負責市區(qū)物業(yè)管理招標的備案管理工作； 　　（五）處理有關(guān)投訴； 　　（六）查處違法招標投標行為。 　　市物業(yè)招標投標監(jiān)理辦公室具體負責市區(qū)物業(yè)管理項目招標投標活動的監(jiān)督管理工作。 　　縣（市）物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目招標投標活動的監(jiān)督管理工作。 　　第二章 招 標 　　第五條 下列物業(yè)管理項目應(yīng)當通過招標投標方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 　　（一）住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的前期物業(yè)管理項目； 　　（二）業(yè)主或者業(yè)主大會決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項目。 　　第六條 下列物業(yè)管理項目應(yīng)當公開招標： 　　（一）規(guī)劃總建筑面積10萬（含）平方米以上的多層項目； 　　（二）規(guī)劃總建筑面積5萬（含）平方米以上的高層項目； 　　（三）規(guī)劃總建筑面積7萬（含）平方米以上的多層、高層混合項目。 　　第七條 下列物業(yè)管理項目可以邀請招標： 　　（一）規(guī)劃總建筑面積5萬（含）平方米以上10萬平方米以下的多層項目； 　　（二）規(guī)劃總建筑面積3萬（含）平方米以上5萬平方米以下的高層項目； 　　（三）規(guī)劃總建筑面積4萬（含）平方米以上7萬平方米以下的多層、高層混合項目。 　　第八條 投標人少于3個或者多層規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積4萬平方米以下的前期物業(yè)管理項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第九條 建設(shè)單位通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當按照下列規(guī)定時限完成物業(yè)管理項目招標投標工作： 　　（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成； 　　（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成； 　　（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。 　　業(yè)主或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)招標投標工作，應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)合同終止前1個月完成。 　　第十條 招標人可以成立招標小組或者委托依法成立的招標代理機構(gòu)，具體辦理招標事宜。 　　前期物業(yè)招標小組成員由建設(shè)單位指派，業(yè)主或者業(yè)主大會物業(yè)招標小組由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。招標小組成員人數(shù)不得少于3人。 　　第十一條 招標人采用公開招標方式的，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定在指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標公告。 　　招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 　　第十二條 招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。 　　投標邀請書應(yīng)當載明本辦法第十一條第二款規(guī)定的事項。 　　第十三條 招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應(yīng)當包括下列內(nèi)容： 　　（一）招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況； 　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及要求； 　　（三）投標人資格、投標文件格式和主要內(nèi)容、投標保證金； 　　（四）評標標準和評標方法； 　　（五）招標組織機構(gòu)、開標時間及地點、投標有效期截止時間； 　　（六）物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明； 　　（七）其他需要說明的內(nèi)容。 　　第十四條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，持下列材料向物業(yè)主管部門備案： 　　（一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 　　（二）業(yè)主大會決議； 　　（三）招標公告或者招標邀請書； 　　（四）招標文件； 　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 　　招標人委托招標代理機構(gòu)的，還應(yīng)當提交招標代理委托合同。 　　物業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)招標備案材料有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。 　　第十五條 公開招標的招標人可以按照招標文件規(guī)定，對投標申請人進行資格預(yù)審。 　　第十六條　招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預(yù)審不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 　　資格預(yù)審合格的投標申請人超過5家的，招標人可以從中選擇不少于5家的正式投標人。 　　第十七條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人，并報物業(yè)主管部門備案。澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。 　　第三章 投 標 　　第十八條 持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準的資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項目投標活動。 　　第十九條 投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件包括技術(shù)標文件和信譽標文件。投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)，投標文件不得含有虛假承諾等不正當競爭行為的內(nèi)容。 　　有投標競價的，投標文件可以設(shè)立經(jīng)濟標，經(jīng)濟標文件應(yīng)當按前款要求進行編制。 　　第二十條 投標文件形式應(yīng)當符合招標文件的要求，技術(shù)標、信譽標和經(jīng)濟標文件應(yīng)當分別編制。 　　第二十一條 招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。投標保證金除現(xiàn)金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。 　　投標保證金一般不得超過一年物業(yè)服務(wù)費的5%，最高不得超過10萬元人民幣。 　　第二十二條 投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。 　　招標人收到投標文件后，應(yīng)當簽收保存，并向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，不得擅自開啟。投標文件提交截止時間過后，有效投標人少于3個的，招標人應(yīng)當重新組織招標。 　　第二十三條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回提交的投標文件，并書面通知招標人，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。 　　第二十四條 招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止時間止，最短不得少于20日。 　　第二十五條 投標文件有下列情形之一的，投標無效： 　　（一）未按招標文件規(guī)定密封或者加蓋印章的； 　　（二）未按招標文件規(guī)定的格式要求提交的； 　　（三）逾期送達的。 　　投標人不按招標文件要求提交投標保證金的，視為投標無效。 　　第四章 開標、評標和中標 　　第二十六條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的當日在物業(yè)主管部門監(jiān)督下由招標人組織公開進行。 　　第二十七條 評標應(yīng)當由依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 　　第二十八條 評標委員會的專家，應(yīng)當由招標人在開標前1日從溫州市物業(yè)管理項目招標評標專家?guī)熘须S機抽取，評標委員會成員的名單在中標結(jié)果確定前應(yīng)當保密。 　　有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員： 　　（一）投標人或者投標人主要負責人的近親屬； 　　（二）與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系的； 　　（三）曾在招標、評標以及其他與招標投標有關(guān)活動中從事違法或者不正當行為受過行政處罰或者刑事處罰的。 　　評標委員會成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當主動提出回避。 　　第二十九條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新組織招標。 　　第三十條 評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。 　　評標委員會成員不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處。 　　評標委員會成員和參與評標的有關(guān)工作人員不得透露對投標文件的評審、比較以及與評標有關(guān)的其他情況。 　　第三十一條 評標包括評議技術(shù)標文件、經(jīng)濟標文件、信譽標文件和現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯外，評標應(yīng)當保密進行。 　　第三十二條 技術(shù)標文件評議標準，主要包括下列內(nèi)容： 　　（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置和資源配置方案； 　　（二）管理方案； 　　（三）創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法； 　　（四）服務(wù)質(zhì)量控制方法。 　　第三十三條 信譽標文件評議標準，主要包括下列內(nèi)容： 　　（一）企業(yè)規(guī)模和資質(zhì)；