《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》實施細則

　　(1996年9月20日深圳市人民政府令第52號發布，根據2004年8月26日深圳市人民政府令第135號修訂)

　　第一章　總則

　　第二章　業主大會及管委會

　　第三章　開發建設單位和物業管理公司

　　第四章　住宅區房屋及設施的使用與管理

　　第五章　住宅區維修養護的范圍與責任

　　第六章　住宅區管理服務費

　　第七章　住宅區公用設施專用基金

　　第八章　住宅維修基金

　　第九章　法律責任

　　第十章　附則

第一章　總則

　　第一條　根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十一條的規定，制定本細則。

　　第二條　《條例》所稱物業管理，是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

　　《條例》第二十七條所稱專營公司，是指接受物業管理公司的委托，承擔住宅區的機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

　　第三條　《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

　　《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權。

　　第四條　開發建設單位、管委會、物業管理公司及專營公司，應當依照《條例》和本細則規定承擔管理、維修、養護與整治責任，保障房屋安全使用，維護物業正常使用。

　　業主、承租人和其他非業主使用人以及施工單位在對物業進行使用、維修養護、裝修改造、施工安裝時，應遵守《條例》和業主公約的規定，文明居住，文明施工，愛護物業。

　　第五條　住宅區管理處負責對住宅區的物業實施具體管理，在經濟上實行獨立核算。

　　住宅區管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。

　　第六條　未取得《物業管理資質證書》的，不得從事住宅區物業管理業務。

第二章　業主大會及管委會

　　第七條　區住宅管理部門在住宅區已交付使用且入住率達到《條例》規定條件的六個月內，應會同開發建設單位或其委托的物業管理公司召集第一次業主大會。

　　第八條　第一次業主大會的召集人，須于召集會議前十四天將會議時間、地點、內容、形式、管委會委員候選人名單、投票權數、投票人的權利和義務等書面送達每名業主。

　　已入住的業主應按《條例》和本細則規定出席業主大會并參加表決。

　　業主可以一棟、一個單元或一層樓宇為單位，推選樓長或樓宇代表出席業主大會，但須辦理委托代理手續，明確代理事項和產權份額。

　　第九條　管委會委員實行差額選舉。

　　管委會委員候選人由業主大會召集人推薦；十名以上有投票權的業主聯名，也可以推薦候選人。

　　第十條　管委會的日常事務由執行秘書負責處理。

　　設有專職管委會主任的，只能聘請一名執行秘書；未設有專職管委會主任的，管委會可根據實際情況臨時聘請人員承擔管委會的一次性工作。

　　管委會聘請執行秘書和其他人員，均應簽訂聘任合同。

　　第十一條　專職管委會主任、執行秘書的津貼數額由業主大會確定；其他聘請人員的臨時一次性津貼由管委會確定。

　　津貼可從管理服務費中支出。

　　第十二條　管委會委員的人數應為單數。

　　管委會委員工作不認真負責或無正當理由連續三次不出席管委會會議，或有違法違紀行為的，管委會可向業主大會建議罷免其委員職務。

　　第十三條　管委會不得從事以營利為目的的經營活動。

　　第十四條　業主大會可以對業主公約進行修改補充。

　　經業主大會修改通過后的業主公約，對全體業主產生約束力，業主無須另行簽訂。

　　第十五條　業主大會和管委會決定住宅區物業管理事項時，應充分聽取有關部門、承租人或其他非業主使用人的意見。

　　業主大會或管委會作出委員或執行秘書罷免、任免等重大決定時，應當報請市住宅主管部門或區住宅管理部門派員出席并指導工作，其決定應及時向全體業主和非業主使用人公告，并報區住宅管理部門備案。凡采用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應由管委會主任簽字并加蓋管委會公章后公布。

第三章　開發建設單位和物業管理公司

　　第十六條　未經階段驗收合格的住宅區，開發建設單位不得交付給業主使用；未經整體綜合驗收合格的住宅區，開發建設單位應按合同規定按期完成開發建設。

　　第十七條　開發建設單位在其自行管理的住宅區內應當設立住宅區管理處。

　　住宅區管理處應當參加住宅區各項物業的竣工驗收。

　　第十八條　從住宅區開始入住到管委會成立前，開發建設單位應向其委托的物業管理公司或自行設立的住宅區管理處提供下列資料：

　　（一）《條例》第三十六條規定的工程建設資料；

　　（二）住宅區各類房屋清單；

　　（三）出售房屋的產權范圍或成本核算清單；

　　（四）住宅區公用設施、設備及公共場地清單；

　　（五）住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期；

　　（六）《條例》第四十七條規定的商業用房及其他可以用于經營的公用設施、設備和場地清單。

　　在管委會成立之日起二個月內，前款資料應一并移交給管委會。

　　第十九條　住宅區移交時，管委會及其聘請的物業管理公司、住宅區管理處應認真進行驗收，開發建設單位及其施工單位對管委會提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題應及時解決。

　　開發建設單位及其施工單位可以委托物業管理公司承擔保修期內的保修責任，并將保修款移交給住宅區管理處按規定使用。

　　由于開發建設單位租售原因造成空置房屋，其管理服務費由開發建設單位承擔。

　　第二十條　開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會劃撥住宅區公用設施專用基金，并以多層住宅區總建筑面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延遲期不得超過六個月。

　　前款所稱總建筑面積，是指住宅區內各類房屋的總建筑面積之和。

　　《條例》實施前入住的住宅區，原來沒有辦公用房和商業用房，應當按規劃補建；按規劃不能補建的，由開發建設單位與管委會協商以其他方式等價補償。

　　第二十一條　開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會提供住宅區物業管理用房。

　　物業管理用房的計算公式為：管理用房面積（平方米）=人均管理用房規劃指標×住宅區房屋總套數×戶均人口數。

　　前款有關測算系數以市政府有關部門最新公布的數據為準。

　　第二十二條　開發建設單位向管委會劃撥的公用設施專用基金以及提供的專用房屋房價與市場商品房之間的差價，均可列入開發成本。

　　第二十三條　物業管理公司可以通過公開招標等方式聘請專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

　　第二十四條　委托管理合同依法終止時，管委會有權指定會計師事務所對物業管理公司在管理期間的財務活動進行審計。物業管理公司必須將住宅區的全部管理檔案、文件、記錄和財務賬簿移交給管委會。

　　市住宅主管部門和區住宅管理部門對前款審計和移交工作進行監督，并可對有關爭議事項作出決定。

　　第二十五條　市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業管理公司利潤率的參照標準。具體的利潤標準由管委會和物業管理公司根據物業管理公司的資質證書等級及實際的管理服務水平、業主對物業管理服務的實際需求及管理服務費收入狀況協商確定。

第四章　住宅區房屋及設施的使用與管理

　　第二十六條　住宅區的專用房屋，應按《條例》和本細則規定使用與經營，不得轉讓或改變使用用途。

　　物業管理用房中住宅區管理處使用的部分，由物業管理公司與管委會簽訂使用合同。

　　部分商業用房由物業管理公司按委托管理合同以市場租金出租經營的，租金納入管理服務費。但從出租的第一年開始，每年應將租金的30%用于回收墊支購房的公用設施專用基金，并由物業管理公司每三個月向管委會結算移交一次，劃入公用設施專用基金專門賬戶，直至全部回收完畢。

　　第二十七條　凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民生活提供配套服務的公用設施、設備和場所（地），未經原規劃部門批準，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作他用的，應在一年內恢復原規劃設計功能，并移交給管委會依《條例》和本細則管理。

　　前款有經營收入的公用設施、設備和場所（地），其經營收入應納入管理服務費，任何單位和個人不得占用或挪用。

　　第二十八條　業主、承租人和其他非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面和通道。

　　第二十九條　住宅區內車輛停放的管理，應接受市公安交通管理部門的統一指導與監督。

　　進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物的車輛不得進入住宅區停放。

　　住宅區管理處應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　第三十條　物業管理公司及其下設的住宅區管理處因維修養護或其他物業管理需要，在合理的時間內對住宅區物業進行巡視檢查或施工時，業主或非業主使用人應提供方便，并不得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應在業主公約中寫明或提前書面通知。

第五章　住宅區維修養護的范圍與責任

　　第三十一條　住宅區房屋本體自用部位及設施（以下簡稱自用部位）的維修責任人為業主。

　　自用部位是指戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網、室內自用隔墻、墻（板）面等。

　　自用部位的維修養護由業主實施并承擔費用，或委托物業管理公司組織實施。

　　業主與非業主使用人之間的維修養護責任依照法律和合同確定。

　　第三十二條　房屋本體共（公）用部位及設施（以下簡稱共用部位）維修責任人為房屋本體內的全體業主。

　　共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。

　　共用部位的維修養護由物業管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。

　　共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養護費用由該使用層的業主分擔一半，其余從住宅維修基金中支出；為某些屋或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業主按比例分擔。

　　第三十三條　房屋毗連部位及設施（以下簡稱毗連部位）的維修責任人為毗連業主。

　　毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施，并按比例分擔費用。其中共有墻體按兩側均分后，由每側業主按比例分擔，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

　　毗連部位維修責任人員有不參加共同維修養護的，其他方可自行組織實施維修養護，或委托物業管理公司維修養護，不參加共同維修養護的維修責任人應當向維修養護實施人或物業管理公司支付應分擔的維修養護費用。

　　第三十四條　自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙市容及房屋外觀或其他違反住宅區物業管理規定的，維修責任人應及時進行維修或整改，或由管委會（無管委會的由原委托管理單位）委托物業管理公司進行維修或整改，其費用由維修責任人承擔。

　　第三十五條　住宅區公用設施、設備、公共場所（地）的維修責任人為管委會。

　　住宅區公用設施、設備、公共場所（地）包括：區內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

　　上述公用設施、設備、公共場所（地）的維修養護由物業管理公司組織實施，其中日常維修養護的費用從管理服務費中支出，重大維修養護項目（含應由開發建設單位承擔以外的改造、改建、擴建項目）的費用從公用設施專用基金中支出。

　　重大維修養護項目的范圍由市住宅主管部門確定。

　　第三十六條　住宅區內供水、供電、供氣（含通訊、有線電視）等居民生活供應部門應對居民用戶實行抄表到戶。

　　前款設施的維修責任人為有關供應部門，但分戶表內管線設施（含表及表外第一個閥門）的維修費用由居民用戶承擔；分戶表外管線設施設備的維修費用由有關供應部門承擔。

　　有關供應部門在住宅區內的維修養護施工，應當服從物業管理公司的管理和監督。

第六章　住宅區管理服務費

　　第三十七條　住宅區管理服務費總收入的主要來源包括：

　　（一）部分商業用房租金；

　　（二）公用設施、設備和公共場所（地）的經營收入；

　　（三）向業主收取管理服務費；

　　（四）住宅區的其他合法收入。

　　第三十八條　住宅區管理服務費的基本開支包括：

　　（一）住宅區公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　（二）管委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

　　（三）就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

　　（四）住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

　　（五）住宅區必要的社區文化活動費用。

　　管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管、保險費用。

　　第三十九條　向業主收取的管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準，由管委會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業主大會批準執行。

　　物業管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務費收費項目或提高收費標準。

　　第四十條　開發建設單位在對住宅區自行管理期間，應按市場物價主管部門和市住宅主管部門規定的標準向已入住的業主收取管理服務費，不足部分自行承擔，但不得因此而降低管理標準和服務水平。

　　開發建設單位自行管理期滿后，管委會仍未成立的或因管委會自身原因未能完成移交的，由原管理單位繼續管理，管理服務費標準可由原管理單位重新測算確定，由市住宅主管部門審定后報市物價主管部門批準執行；但因開發建設單位原因未能成立管委會的，不得提高原管理服務費標準及降低管理標準和服務水平。

　　區住宅管理部門應當對住宅區物業管理移交工作進行監督。

　　第四十一條　住宅區每年的管理服務費總收入減除應繳稅費、住宅區基本開支、物業管理公司管理成本的結余部分，轉入下年度管理服務費；不足部分可以在下年度通過追加管理服務費解決。

　　第四十二條　住宅區管理服務費的收支賬目，由管委會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度賬目公布應由管委會主任和物業管理公司法定代表人簽字加蓋公章后公布。

　　第四十三條　住宅區的業主、承租人和其他非業主使用人，對管委會和物業管理公司公布的賬目可以提出質詢，或向市住宅主管部門、區住宅管理部門投訴，管委會和物業管理公司應在收到質詢后7日內予以答復，市住宅主管部門和區住宅管理部門應在收到投訴后及時予以處理。

第七章　住宅區公用設施專用基金

　　第四十四條　開發建設單位在向管委會劃撥專用基金時，扣除購買管理用房款和墊支購買部分商業用房款，其余資金應在管委會成立后二個月內一次性直接匯往區住宅管理部門設立的專用基金賬戶。

　　第四十五條　專用基金的支出，除用于購買管理用房和墊支購買部分商業用房款并限期回收外，用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分，并且必須經業主大會批準，由管委會主任、物業管理公司法定代表人共同簽字方可支出，增值部分不夠的，從管理服務費積累中支出。

　　管委會和物業管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用于《條例》和本細則規定以外的用途。

　　第四十六條　專用基金的收支賬目，由管委會、物業管理公司每三個月至少張榜公布一次。

　　區住宅管理部門對代管的專用基金收支賬目，應每年報市住宅主管部門備案一次。

第八章　住宅維修基金

　　第四十七條　住宅區竣工交付使用在一年以上的，由業主自保修期滿后第一個月起按月向住宅區管理處繳納住宅維修基金；業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還。

　　《條例》實施前入住的業主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。

　　第四十八條　市住宅主管部門應會同市場物價主管部門每二年發布一次住宅維修基金指導收費標準。

　　管委會可根據房屋的使用狀況，對住宅維修基金的收取標準在指導收費標準的基礎上進行調整，經業主大會通過后實施。

　　第四十九條　住宅維修基金用于房屋本體公（共）用設施的維修養護項目。住宅維修基金不夠支出時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。

　　第五十條　住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修養護計劃，報管委會審議決定后實施，但管委會、物業管理公司應充分聽取所維修養護房屋業主的意見。

　　第五十一條　住宅維修基金由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專賬代管。住宅維修基金的管理、使用情況應每三個月至少向業主張榜公布一次，并接受有關部門和業主的監督、質詢。

第九章　法律責任

　　第五十二條　未取得物業管理資質證書、從事住宅區物業管理業務的，市住宅主管部門可對其給予警告，并可處以2000元以上20000元以下的罰款。

　　第五十三條　區住宅管理部門違反《條例》和本細則規定，未在規定時間內召集召開第一次業主大會的，市住宅主管部門可責令其限期召集、并建議有關部門或機關追究主管人員和直接責任人員的行政責任。

　　第五十四條　管委會違反細則第十三條規定，擅自進行經營活動的，區住宅管理部門應當予以制止，并限期改正；造成損失的，有關責任人員應承擔賠償責任。

　　第五十五條　開發建設單位違反細則第二十條第一款、第二十一條第一款規定的，市住宅主管部門可限期履行，逾期不履行的，可申請人民法院強制執行，并有權向開發建設單位按日收取千分之三的延期付款滯納金。

　　前款延期付款滯納金不得列入開發成本。

　　第五十六條　物業管理公司違反本細則規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門可對其分別給予警告、限期改正，沒收非法所得，并可處以2000元以上20000元以下的罰款；造成業主損失的，還應承擔賠償責任：

　　（一）擅自擴大收費范圍、提高收費標準的；

　　（二）改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規定定期公布收支賬目的；

　　（三）改變專用房屋的用途，未按規定出租經營的；

　　（四）管理制度不健全、管理混亂，對住宅區的房屋管理、維修、養護不善的。

　　第五十七條　對無故不繳交管理服務費、住宅維修基金和規定的其他費用的，物業管理單位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續三個月不交繳的，可按住宅區業主公約和委托管理合同的規定進行催繳。

　　物業管理單位同供水、供電、供氣等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規定采取相應的催繳措施。

　　第五十八條　違反本細則第二十八條規定進行違章裝修的，物業管理公司有權制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據業主公約和委托管理合同的規定進行強制恢復；違章裝修造成他人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十九條　違反本細則第二十九條規定隨意停放車輛的，物業管理公司有權制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據業主公約和委托管理合同的規定進行強制恢復，并報請有關主管部門按規定進行處罰。

　　第六十條　在住宅區內從事維修、安裝施工的單位或個人，對住宅區內的道路、綠化和其他設施造成損壞的，應恢復原狀；造成損失的，應承擔賠償責任。

第十章　附則

　　第六十一條　深圳市物業管理協會是深圳市物業管理行業的自律性組織，受市住宅主管部門指導、監督，并協助市住宅主管部門工作。

　　第六十二條　市住宅主管部門可根據《條例》和本細則制定有關住宅區物業管理行業標準、規劃和技術規范。

　　第六十三條　本細則由市政府負責解釋。

　　第六十四條　本細則自發布之日起施行。