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　　各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各物業(yè)服務(wù)企業(yè):

　　為貫徹實施《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息管理辦法》，制定了《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息評價試行標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真按照執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知市局物業(yè)管理處。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一二年七月二十四日

　　上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息評價試行標(biāo)準(zhǔn)

　　第一條 為加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理的日常監(jiān)管，根據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息管理辦法》的規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)(以下簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”)。

　　第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房屋行政管理部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡稱“企業(yè)”)和項目經(jīng)理不良信息的記錄和記分。

　　企業(yè)不良信息分值是企業(yè)和加權(quán)項目經(jīng)理不良信息分值的總和，其中加權(quán)項目經(jīng)理不良信息分值=記分項目的總建筑面積×不良信息記分?jǐn)?shù)/企業(yè)在本市管理物業(yè)項目總建筑面積。

　　第三條 企業(yè)、項目經(jīng)理的不良信息依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴(yán)重程度進(jìn)行記分，記分類型分為18分、6分、3分、1分四種情形。

　　第四條 有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄18分的處理：

　　(一)企業(yè)以欺騙手段取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的;

　　(二)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

　　(三)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

　　(四)挪用或侵占專項維修資金的;

　　(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(六)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(七)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(八)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，損害業(yè)主共同利益的;

　　(九)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;或拒不撤出，造成物業(yè)管理狀況混亂、社會影響惡劣的;

　　(十)企業(yè)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;

　　(十一)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;

　　(十二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或執(zhí)業(yè)證書的;

　　(十三)因管理失職，造成人員傷亡或財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;或損害業(yè)主或公共利益，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(十四)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的。

　　有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄18分的處理：

　　(一)挪用或侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(三)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(四)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(五)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，損害業(yè)主共同利益的;

　　(六)出租、出借、轉(zhuǎn)讓執(zhí)業(yè)證書的;

　　(七)因管理失職，造成人員傷亡或財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;或損害業(yè)主或公共利益，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(八)被物價部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且又不整改的。

　　第五條 有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄6分的處理：

　　(一)違反招投標(biāo)規(guī)定，影響物業(yè)管理招投標(biāo)程序正常進(jìn)行的;

　　(二)未建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案或雖建立預(yù)案但未進(jìn)行定期演練和落實的;或發(fā)生事件后，未做好應(yīng)急處置工作、未及時報告相關(guān)部門的;

　　(三)未依照相關(guān)規(guī)定和要求如實提供統(tǒng)計資料的;或虛報、瞞報、拒報相關(guān)信息的;或提供偽造、篡改資料的;

　　(四)企業(yè)終止合同，未按規(guī)定提前三個月書面告知業(yè)主的;

　　(五)未按規(guī)定對承接物業(yè)進(jìn)行檢驗及對相關(guān)資料核對接收的;

　　(六)拒絕或拖延提供相關(guān)賬目資料，影響對專項維修資金、公共收益進(jìn)行財務(wù)審計的;

　　(七)未依照相關(guān)規(guī)定或約定將公共收益納入業(yè)主大會銀行賬戶的;或擅自使用公共收益的;

　　(八)未按合同約定提供服務(wù)造成相關(guān)行政管理部門出具整改通知書的。

　　有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄6分的處理：

　　(一)未執(zhí)行周一到周日業(yè)務(wù)接待制度的;

　　(二)未及時發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中損害公共利益的禁止行為，對勸阻、制止無效的，未及時報告業(yè)委會和有關(guān)行政部門的，或未做好相關(guān)取證和記錄工作的;

　　(三)未建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案或雖建立預(yù)案但未進(jìn)行定期演練和落實的;或發(fā)生緊急維修等應(yīng)急事件后，未做好應(yīng)急處置工作、未及時報告相關(guān)部門的;

　　(四)擅自遷移、砍伐樹木或者調(diào)整綠地的;

　　(五)未依照相關(guān)規(guī)定和要求如實提供統(tǒng)計資料的;或虛報、瞞報、拒報相關(guān)信息的;或提供偽造、篡改資料的;

　　(六)業(yè)主或使用人多次有效投訴得不到解決的;

　　(七)未按規(guī)定建立、保存在物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的檔案資料的;

　　(八)未依照相關(guān)規(guī)定或業(yè)主大會約定，人為拆分維修工程，規(guī)避專項維修資金使用工程審價和使用程序?qū)徍说?

　　(九)未依照相關(guān)規(guī)定或約定將公共收益納入業(yè)主大會銀行賬戶的;或擅自使用公共收益的;

　　(十)未按合同約定提供服務(wù)造成相關(guān)行政管理部門出具整改通知書的。

　　第六條 有下列情形之一的，對企業(yè)給予記錄3分的處理：

　　(一)未按規(guī)定填寫住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范檢查、督查記錄簿的。

　　有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄3分的處理：

　　(一)接待人員接待不規(guī)范、受理不登記、處置不及時的;

　　(二)未在服務(wù)窗口醒目位置公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;或未公布服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、報修電話、企業(yè)監(jiān)督電話和區(qū)(縣)房屋行政管理部門投訴電話的;

　　(三)未按規(guī)定或約定公布物業(yè)維修資金收支賬目、共用部分收益收支賬目或者其他按實結(jié)算收支賬目的;或不接受業(yè)主查詢的;

　　(四)未按約定提供安全值班、巡邏服務(wù)或安全值班巡邏記錄不實的;

　　(五)未按規(guī)定填寫住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范檢查、督查記錄簿的;

　　(六)電梯運行中因故障引起人員被關(guān)時，企業(yè)電梯維修人員或委托的電梯維修專業(yè)單位未能在半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理的;

　　(七)未24小時受理報修的;或急修項目2小時內(nèi)未能到現(xiàn)場，其中市區(qū)設(shè)置管理處的小區(qū)半小時內(nèi)到現(xiàn)場的;或一般修理項目未能3天內(nèi)修復(fù) (居民預(yù)約、雨天筑漏可不受此限) 的。

　　第七條 有下列情形之一的，對項目經(jīng)理給予記錄1分的處理:

　　(一)維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的;

　　(二)秩序維護(hù)員擅自脫崗、離崗不盡責(zé)的;

　　(三)秩序維護(hù)員發(fā)現(xiàn)道路、綠地亂停車，未進(jìn)行疏導(dǎo)、勸阻、糾正的;

　　(四)綠地堆物，未及時清理的。

　　第八條 上述記分的違規(guī)行為在整改期限內(nèi)未整改的，區(qū)(縣)房屋行政管理部門可以對逾期未整改的行為按照本標(biāo)準(zhǔn)給予再次記分的處理。

　　第九條 本標(biāo)準(zhǔn)自2012年9月1日起施行，有效期至2014年6月30日。

　　附件：上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理不良信息記分標(biāo)準(zhǔn)

　　附件

　　上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理不良信息記分標(biāo)準(zhǔn)

　　序號不良行

　　為代碼違法違規(guī)行為認(rèn)定及記分依據(jù)記分標(biāo)準(zhǔn)

　　企業(yè)項目經(jīng)理

　　1SHBLXY18001企業(yè)以欺騙手段取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的《物業(yè)管理條例》第60條18分-

　　2SHBLXY18002企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的《物業(yè)管理條例》第61條18分-

　　3SHBLXY18003企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的《物業(yè)管理條例》第62條18分-

　　4SHBLXY18004挪用或侵占專項維修資金的《物業(yè)管理條例》第63條18分18分

　　5SHBLXY18005擅自改變物業(yè)管理用房用途的《物業(yè)管理條例》第65條18分18分

　　6SHBLXY18006擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的《物業(yè)管理條例》第66條18分18分

　　7SHBLXY18007擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的《物業(yè)管理條例》第66條18分18分

　　8SHBLXY18008擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,損害業(yè)主共同利益的;《物業(yè)管理條例》第66條18分18分

　　9SHBLXY18009物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;或拒不撤出，造成物業(yè)管理狀況混亂、社會影響惡劣的《物業(yè)管理條例》第39條18分-

　　10SHBLXY18010企業(yè)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第11條、第19條18分-

　　11SHBLXY18011企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第11條18分-

　　12SHBLXY18012出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或執(zhí)業(yè)證書的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第11條18分18分

　　13SHBLXY18013因管理失職，造成人員傷亡或財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;或損害業(yè)主或公共利益，情節(jié)嚴(yán)重的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第1條18分18分

　　14SHBLXY18014投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)《前期物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)管理暫行辦法》第25條18分-

　　15SHBLXY18015被物價部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且又不整改的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第1條-18分

　　16SHBLXY06001違反招投標(biāo)規(guī)定，影響物業(yè)管理招投標(biāo)程序正常進(jìn)行的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第38條6分-

　　17SHBLXY06002未建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案或雖建立預(yù)案但未進(jìn)行定期演練和落實的;或發(fā)生事件后，未做好應(yīng)急處置工作、未及時報告相關(guān)部門的《關(guān)于執(zhí)行本市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事件報告制度的通知》6分6分

　　18SHBLXY06003未依照相關(guān)規(guī)定和要求如實提供統(tǒng)計資料的;或虛報、瞞報、拒報相關(guān)信息的;或提供偽造、篡改資料的《中華人民共和國統(tǒng)計法》第36條6分6分

　　19SHBLXY06004企業(yè)終止合同，未按規(guī)定提前三個月書面告知業(yè)主的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第42條6分-

　　20SHBLXY06005未按規(guī)定對承接物業(yè)進(jìn)行檢驗及對相關(guān)資料核對接收的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第48條6分-

　　21SHBLXY06006拒絕或拖延提供相關(guān)賬目資料，影響對專項維修資金、公共收益進(jìn)行財務(wù)審計的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第60條6分-

　　22SHBLXY06007未依照相關(guān)規(guī)定或約定將公共收益納入業(yè)主大會銀行賬戶的;或擅自使用公共收益的《關(guān)于加強(qiáng)住宅物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》(滬房地資物[2006]286號)第2條第3款6分6分

　　23SHBLXY06008未按合同約定提供服務(wù)造成相關(guān)行政管理部門出具整改通知書的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第41條6分6分

　　24SHBLXY06009未執(zhí)行周一到周日業(yè)務(wù)接待制度的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第2條-6分

　　25SHBLXY06010未及時發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中的損害公共利益的禁止行為，對勸阻、制止無效的，未及時報告業(yè)委會和有關(guān)行政部門的，或未做好相關(guān)取證和記錄工作的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第53條-6分

　　26SHBLXY06011擅自遷移、砍伐樹木或者調(diào)整綠地的《上海市綠化條例》第42條-6分

　　27SHBLXY06012業(yè)主或使用人多次有效投訴得不到解決的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第3條 6分

　　28SHBLXY06013未按規(guī)定建立、保存在物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的檔案資料的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第43條-6分

　　29SHBLXY06014未依照相關(guān)規(guī)定或業(yè)主大會約定，人為拆分維修工程，規(guī)避專項維修資金使用工程審價和使用程序?qū)徍说摹渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第60條-6分

　　30SHBLXY03001未按規(guī)定填寫住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范檢查、督查記錄簿的“關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)工作施行《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的通知” 第1條3分3分

　　31SHBLXY03002接待人員接待不規(guī)范、受理不登記、處置不及時的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第3條-3分

　　32SHBLXY03003未在服務(wù)窗口醒目位置公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;或未公布服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、報修電話、企業(yè)監(jiān)督電話和區(qū)(縣)房屋行政管理部門房管局投訴電話的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第3條-3分

　　33SHBLXY03004未按規(guī)定或約定公布物業(yè)維修基金收支帳目或者其他按實結(jié)算收支帳目的;或不接受業(yè)主查詢的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第59條-3分

　　34SHBLXY03005未按約定提供安全值班、巡邏服務(wù)或安全值班巡邏記錄不實的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第3條-3分

　　35SHBLXY03006電梯運行中因故障引起人員被關(guān)時，物業(yè)公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業(yè)單位未能在半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理的《上海市電梯安全監(jiān)察辦法》第30條-3分

　　36SHBLXY03007未24小時受理報修的;或急修項目2小時內(nèi)未能到現(xiàn)場，其中市區(qū)設(shè)置管理處的小區(qū)半小時內(nèi)到現(xiàn)場的;或一般修理項目未能3分天內(nèi)修復(fù) (居民預(yù)約、雨天筑漏可不受此限) 的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第4條-3分

　　37SHBLXY01001維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第5條-1

　　38SHBLXY01002秩序維護(hù)員擅自脫崗、離崗不盡責(zé)的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第4條-1

　　39SHBLXY01003秩序維護(hù)員發(fā)現(xiàn)道路、綠地亂停車，未進(jìn)行疏導(dǎo)、勸阻、糾正的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第5條-1

　　40SHBLXY01004綠地堆物，未及時清理的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》記分標(biāo)準(zhǔn)第5條-1