沒有告知業主，沒有任何預兆，小區物管因各種原因突然撤出，導致小區陷入無人管理的“真空狀態”。這樣的鬧劇在杭州發生了不止一次。不過，從2010年2月1日開始，物業公司想再用這樣的方式“發泄”，要悠著點了。

　　杭州市物業管理改善領導小組近日出臺了《杭州市物業服務企業退出項目管理暫行辦法》(適用范圍為杭州市區，不含蕭山、余杭區，以下簡稱《辦法》)。《辦法》對物業管理企業(以下簡稱物管)進入和退出住宅小區的運作機制和流程都作了詳細規定。

　　值得注意的是：其中規定，擅自撤出小區的物管，其不良行為將記入該企業誠信檔案，并向社會公布。而自公布之日起，該企業一年內參與物業服務項目招投標的資格也將被取消。

　　“我們希望通過這一辦法的推出，讓物業進入和撤出小區的過程在陽光下進行，更明朗、有章可循。”杭州市房管局相關負責人表示。《杭州市物業服務企業退出項目管理暫行辦法》具體內容可登錄杭州房產信息網：www.hzfc.com.cn查看。

　　狀況一：物管想提前“告退”

　　新規：需提前3個月告知，并征得多數業主同意

　　收不齊物管費，經營小區管理入不敷出，這是不少物管退出小區的主要原因。就在不久之前，耀江物業北景園物業服務中心正式從北景園荷風苑撤出。而在這之前，一些不負責任的物管在未告知業主的情況下，擅自拍拍屁股走人，留下了一地爛攤子。

　　針對這一情況，《辦法》作出了詳細規定，讓物管有序退出。

　　記者在《辦法》規定中看到，如果物管要退出小區，必須提前3個月，將退出原因、退出時間、以及物管本身同意承擔的違約責任以書面形式告知業主委員會，同時還要告知當地街道、社區和區物業主管部門，并在小區里進行公告征求業主意見。

　　公告期滿后，如果能得到絕大多數業主(持異議業主未超過建筑物總面積1/2且總人數1/2)的同意，業主委員會就可以與物業企業就退出事宜進行協商，并依法簽訂退管協議。

　　退管協議同樣需要經過公示。而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協議之日起15日內在當地街道、社區的指導下開展。

　　如果退管協議的公告期滿，而大多數業主不同意，最后沒有達成退管協議。《辦法》規定在這種情況下，原物業服務合同仍繼續履行，而有異議的一方則需要通過司法途徑解決。

　　狀況二：業主要求換物管

　　新規：解除合同需召開業主大會表決

　　因為不滿意物管提供的服務，小區業主也許需要更換物管。但作為小區業主代表，業主委員會也不能擅自提前撤換物管，必須通過召開業主大會進行表決，通過法定程序來解除聘用合同。

　　《辦法》同樣規定，如果符合規定數量的業主(業主委員會或占建筑物總面積20%且總人數20%以上業主)提議要提前解除物業合同，那么業主委員會應當自收到提議之日起20日內籌備召開業主大會進行表決。在召開業主大會15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關內容，以書面形式在物業管理區域內公告，同時告知當地街道、社區。

　　一旦業主大會表決通過決定要提前解除物業合同，那么業主委員會應當在業主大會作出決議后3日內，將解約原因、解約時間和同意承擔的違約責任書面告知物業服務企業，并及時與物業服務企業協商退出事宜，依法簽訂退管協議。

　　而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協議之日起15日內在當地街道、社區的指導下開展。如果退管協議未通過業主認可，原物業服務合同繼續履行，有異議的一方應同樣需通過司法途徑解決。

　　狀況三：業主拒交物管費

　　新規：物管不得以此為由拒絕退出

　　業主要撤換物管，而物管以業主未交齊物管費為由不愿退出，雙方互不相讓“僵持”的結果只能是兩敗俱傷。#p#分頁標題#e#

　　《辦法》也對這一情況做了詳細規定：原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接。

　　那么業主欠交的物管費怎么辦?《辦法》規定：原物業服務企業可委托新物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費，也可以自行收取，但不得影響業主的正常生活、工作秩序。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助。

　　如果業主委員會對原物業服務企業提供的賬目有異議的，可以聘請專業審計機構對其進行財務審計，審計費用可從屬業主所有經營性收益中支出。審計結果及審計費用，同樣要向業主公布。

　　狀況四：物管擅自“撤退”

　　新規：取消一年內物業服務項目招投標資格

　　經營不下去，或者與業主有矛盾，物管就拍拍屁股走人。留下一個無人管理的爛攤子，受苦的始終是小區業主。如果隨之任之，這樣的鬧劇恐怕只會越來越多。

　　為此，《辦法》規定，如果物業服務企業不按本辦法規定程序做好退出銜接工作的，將由當地物業主管部門將該企業的不良行為書面報送市物業主管部門，記入該企業誠信檔案，并向社會公布。

　　而自社會公布之日起，該企業一年內參與物業服務項目招投標的資格將被取消。