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寧波
上海群租第一案房東告物業被駁 專家建議立法
“二房東”付女士把一套3室1廳的房子分割成10個小間出租，當她把十張席夢思床拉進小區時，被物業以違反業主公約的名義攔下……
滬上群租第一案——“上海綠城事件”在沸沸揚揚了一年之后，昨天暫時劃上一個休止符。浦東新區法院駁回了付女士的起訴，付女士當庭表示上訴。
宣判后，本市法律專家建議立法規范群租，并賦予物業適當的管理職能。
●庭審直擊
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去年6月28日下午3點，一輛載著10張席夢思床的卡車停靠在上海綠城小區北門入口。60單元的“二房東”付女士把3室1廳分割成10個房間做轉租生意。
當她和另一位幫手準備將這10張床搬進小區時，被物業人員攔了下來。“我沒破壞房屋結構。至于隔幾間房、租給幾個人，物業沒權管我。”
一個星期后，付女士走進浦東新區法院，以物業限制她及其房客進出，侵犯了他們的人身權，要求物業賠償房租損失2400元。
在去年8月22日首次庭審后，昨天下午終于再次進行庭審。在法庭上，原被告雙方據理力爭，最終爭議的焦點集中在兩點上：
物業是否有權制止房東“搬床”？
原告：我租下了房屋，往自己的家中搬床，沒有違反任何法律和地方法規。
被告：不能將搬床行為作為一個孤立的、獨立的行為來看待，搬床是其群租行為的一個組成部分；被告阻止的，也絕不是搬床行為，而是群租行為。
物業是否有權制止群租行為？
原告：業主和我簽訂租賃協議，同意我對房屋進行裝修和分割轉租。我轉租給多少人，物業無權干涉。
被告：被告是基于楊先生的要求和授權而制止原告的違約行為。雖然租賃協議中同意原告對房屋進行裝修和分割轉租。但強調了同一間居住房屋，不得分割。
在1個多小時的庭審后，法官當庭宣判：因原告付女士存在擅自改變住宅實際功能和布局的情況，故被告物業有權采取措施予以制止。而出租人對此也予以認可，該行使權利的方式并無不當，不應承擔侵權責任。因此法院駁回付小姐的訴訟請求。
●專家說法
物業可適當承擔管理職能
本案判決后，作為一個標本案例必然對群租現象產生重要的影響。因此法院對于此案，也是慎之又慎。在去年8月22日首次庭審后，多次排定開庭日期，多次又改期。對于愈演愈烈的群租現象，誰來管理，又如何管理？記者在庭審后采訪了包括本案承辦法官在內的不少法律界人士。
本案承辦法官建議說，前期物業管理合同和臨時公約條款對“分割出租”要進一步完善，如果成立了業主委員會，業委會和物業公司簽訂物業管理合同的話，也要完善有關條款。政府部門要提供相關的規范文本，完善有關條款。
另外，鑒于群租案件時有發生，王法官還建議，讓物業承擔部分社會職能，他們的管理在某種程度上是有效的，但是必須要把握一個度，畢竟物業在限制群租行為過程中，對他人財產權利進行限制，如果出現越權現象，也要承擔相應責任。
希望本市立法規范群租
“該案的判決可說是一個風向標，不管是在司法實踐中，還是在物業的日常管理中。”在獲悉此案后，正式向上海市人大代表會常務委員會提出立法建議的律師杜躍平告訴記者：“目前不少小區的群租事件愈演愈烈，但真正鬧上法庭的卻很，很多物業除了勸阻外，很少有其他作為。
此案的判決，是給物業指了一條維權之路。建議修改上海市相關地方法規、《上海市房屋租賃條例》，在該條例的第五章“轉租”和第六章“租賃關系的變更和終止”這兩個章節之間，新設“群租”章節。或由上海市人大立法創設《上海市房屋租賃群租條例》，給物業一點執法權，以此來規范群租現象。 #p#分頁標題#e#
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