《北京市房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》中的房屋租賃備案制、“按月收租”以及所謂的禁止“二房東”等條款，一經公布立即成為社會的討論熱點與爭議焦點。但是，筆者從媒體報道與公眾討論中發現，很多對該“征求意見稿”的批評都是由于某種程度的誤讀所造成的。

????一、沒有禁止“二房東”

　　新草案第十五條規定，“承租人不得擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋。”此規定被媒體一概稱為禁止“二房東”行為。《新京報》、《中國青年報》、《華夏時報》等媒體紛紛刊登文章，批評該條款“閉門造車”，不具有“人性化視角”與“現實合理性”，其實該條規定并無不妥，只是被媒體大眾誤讀罷了。

　　合同法第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效”。合同法對承租人轉租行為的規定，既符合基本的民法原理，又適合我國的現實國情，想來沒有人會否定。而再看新草案第十五條規定，“不得擅自轉租”不正是“未經出租人同意不得轉租”之意嗎？“不得擅自出租”并非“不得出租”，“禁止二房東”又從何談起呢？

　　若這樣的解釋還顯牽強，那么再看舊草案的規定。舊草案第二十五條規定，承租人擅自出租、轉讓、轉借承租房屋的，出租人有權解除合同，這條規定與合同法的規定及新草案中的規定一脈相承。而舊草案第五章詳細規定了“轉租”，其中第二十八條規定，“房屋租賃合同約定可以轉租的，轉租人可以按照房屋租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，轉租人轉租房屋應當征得出租人的書面同意；未征得出租人同意轉租房屋的，出租人可以解除租賃合同……”新草案沒有關于“轉租”的專門章節，可能是鑒于合同法關于轉租行為的規定已經明確，草案再規定就略顯多余了。由此可知，前后草案的立法原意并非所謂禁止“二房東”，而恰恰是規定了“二房東”的合法性。

　　二、此“登記”非彼“登記”

　　房屋租賃實行登記備案制度的規定曾經引起民眾的廣泛質疑，舊草案規定，“房屋出租(轉租、預租)應辦理租賃合同登記備案；未經登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人。房屋租賃當事人應當自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內，到房屋所在地區、縣國土房管局或房屋租賃服務站辦理房屋租賃合同登記備案手續。”

　　出租行為是公民的物權處分行為，租賃合同是租賃雙方私人自治與意思表示的合意，這種處分權受民法通則與合同法的保護，且法律沒有規定租賃合同要進行登記方能生效或對抗第三人，則地方政府規章無權對合同效力問題作出規定。鑒于此，新草案改為，出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起3日內，到房屋所在地的基層管理組織辦理房屋租賃登記手續，否則將被處以200至500元的罰款。該條款一改原草案規定的登記對抗主義原則，因此，此處登記不是合同生效要件，而是作為行政管理要求的登記。當事人若沒有辦理此登記手續，只能引起相應的行政法律后果——行政處罰，而不發生民事權利的產生、變更與消滅。“這是出于政府管理城市的需要，無關乎物權范疇，同時也更加便民”，法制辦負責人這樣解釋。

　　由于業主都不愿意交納租賃個稅，導致租賃備案登記率很低。房屋租賃備案率低主要是因為管理混亂，而法規不健全是導致管理混亂的原因之一。1995年5月，建設部發布了《城市房屋租賃管理辦法》，但北京并沒有依據此辦法制定具體實施細則，而是在當年7月發布了《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》。盡管如此，北京房屋租賃市場依舊混亂，由于備案率低，不僅導致房屋租賃市場稅收流失嚴重、存在治安隱患，也使相關主管部門無法掌握市場實際情況而進行宏觀指導。

　　強制備案有助于對出租房屋所得收入征稅，也有利于加強對流動人口的管理與租賃市場的規范，但租賃情況的多變性和復雜性，導致備案可操作性出現問題，其中的具體環節需要考慮。#p#分頁標題#e#

　　三、“按月收租”是否合適？

　　辦法第十八條規定，“房屋經紀業務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監管制度；房地產經紀機構與租賃當事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個月的租金。”

　　該條一改房屋租賃中“押一付三”的行規，旨在加強對中介公司的資金監管，涉及租賃交易安全問題。此前中介向出租者月付房租，而要求承租人按季度或年付租金，造成租金在中介機構中“積淀”，產生租賃行業挪用資金的風險。“按月收租”會減少客戶資金在中介公司賬上的時間和金額，有利于防止房屋中介公司惡意挪用客戶資金，確保租賃安全，從而維護承租者和出租者的權益。

　　有些中介公司認為，此舉能防止中介公司挪用資金，但也會增加中介公司的時間成本、操作成本與違約風險，并將造成一些中介公司陷入“短收長付”的資金困境，由此導致中介公司服務質量的下降、租賃市場秩序的混亂、委托租賃業務大幅度減少甚至小中介公司的大規模倒閉。而由于趨利避害的本性，短期內中介公司也自會想方設法規避風險——比如提高租金或押金——從而給承租者又造成額外負擔。

　　鑒于北京房屋租賃市場的混亂，以及中介行業中“堅石事件”、“佰家事件”等惡性事件帶給我們的教訓，政府公權力介入房屋租賃市場，通過“按月收租”來加強對中介公司的資金監管，提高租賃市場的交易門檻，以此來規范中介市場，防止房屋租賃中的欺詐行為，最終有利于保障租賃雙方當事人的利益，也利于租賃行業的健康發展。

　　當然，此條需要一些措施的配合方能有效快速實施，包括強制備案制、銀行監管和支付技術的完善等。而且由于查處私下交易的難度較大，中介公司利益的驅使及交易慣例的作用，租金收取方式的轉變可能需要經歷一個過程。