第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓的適用法律的銜接性規(guī)定。

　　●立法背景

　　土地管理法和擔(dān)保法對宅基地使用權(quán)作了規(guī)定。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照土地管理法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔(dān)保法規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

　　此外，中共中央、國務(wù)院通過有關(guān)文件，多次強調(diào)農(nóng)村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準．依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

　　我國的土地管理制度正在改革，有關(guān)法律法規(guī)也在完善。對于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押問題，為適應(yīng)未來發(fā)展的需要，給進一步深化改革留有空間，物權(quán)法對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押問題作出銜接性的規(guī)定是必要的。

　　在物權(quán)法的起草過程中，關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，曾經(jīng)引發(fā)了熱烈的討論。主要有以下方面的爭議：

　　(一)關(guān)于宅基地使用權(quán)取得的爭議

　　1．宅基地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)有償取得。一種意見認為，宅基地使用權(quán)是村民最基本的居住保障，集體經(jīng)濟組織成員應(yīng)當(dāng)無償取得。另一種意見則認為，現(xiàn)在農(nóng)村已經(jīng)存在宅基地分配不均、批少占多等問題，無償取得宅基地，既無法滿足農(nóng)民群眾改善居住條件的需要，也影響了集體經(jīng)濟組織的收益。宅基地應(yīng)當(dāng)有償使用。另一種意見認為，完全實施有償使用制度多數(shù)農(nóng)民難以承受，建議對保障基本居住的宅基地部分，繼續(xù)采用無償取得制度，而對超過基本居住范圍的部分實行有償使用制度。對超標多占的宅基地，可以采取累進制計算使用費。

　　2．宅基地的取得是否堅持一一戶一宅”原則。一種意見認為，農(nóng)村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的情況很普遍，“一戶一宅”過于絕對，難以執(zhí)行。另一種意見認為，作為分配制度，應(yīng)當(dāng)堅持“一戶一宅”的原則。

　　3還有的意見認為，現(xiàn)實中農(nóng)村面臨的土地問題很復(fù)雜，還是要通過專門的法律法規(guī)來規(guī)定，物權(quán)法不能完全解決。

　　(二)關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的爭議

　　1．關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。對宅基地使用權(quán)可否放開轉(zhuǎn)讓，一直存有不同意見。一種意見認為，宅基地使用權(quán)和地上房屋是農(nóng)民的基本生活條件，如果允許放開轉(zhuǎn)讓，可能導(dǎo)致農(nóng)村土地都被轉(zhuǎn)讓出去，導(dǎo)致農(nóng)民流離失所，也不利于保護土地資源。另一種意見認為，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，很多農(nóng)民進入城市，也有不少城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)購房，已經(jīng)出現(xiàn)宅基地使用權(quán)向外流轉(zhuǎn)的情況，特別是在城市附近或者比較發(fā)達地區(qū)。宅基地上的房屋屬于農(nóng)民個人所有．應(yīng)允許轉(zhuǎn)讓，或者對轉(zhuǎn)讓作出一定的限制。

　　2．關(guān)于宅基地使用權(quán)可否抵押：一種意見認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的基本生活保障，規(guī)定宅基地使用權(quán)可以抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，就面臨要么使農(nóng)民居無定所，要么讓抵押權(quán)落空的兩難境地。另一種意見認為，農(nóng)民可抵押的財產(chǎn)有限，在保障農(nóng)民基本居住的前提下，應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)抵押，以緩解農(nóng)民貸款難。為了防范因此而出現(xiàn)的風(fēng)險，可以有條件地適當(dāng)放開。

　　3．還有的意見認為，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的問題比較復(fù)雜，不宜-概而論。物權(quán)法對這個問題可以暫不作具體規(guī)定，待各方面的認識進一步統(tǒng)一，有一些經(jīng)驗的時候，再根據(jù)實際情況，通過土地管理法等其他法律解決。

　　●條文解讀

　　本條規(guī)定包括兩個層次：

　　(一)關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得和行使

　　宅基地使用權(quán)的取得和行使主要涉及國家土地管理制度。土地管理法以及有關(guān)法規(guī)中已經(jīng)對宅基地使用權(quán)的取得以及行使權(quán)利時的必要限制作出『明確規(guī)定。實際中遇到的問題應(yīng)當(dāng)依照這些規(guī)定處理。有關(guān)法律法規(guī)實施中出現(xiàn)的問題，可以通過國家土地管理制度的進一步發(fā)展完善，逐步解決。物權(quán)法作為凋整平等豐體間財產(chǎn)關(guān)系的民事法律，對國家土地管理制度的具體內(nèi)容可以不作重復(fù)規(guī)定，只作出必要的銜接性規(guī)定即可。

　　(二)關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　我國地少人多，必須實行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之本。從全國范圍看，放開宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，也為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，物權(quán)法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)與土地管理法等法律的規(guī)定保持一致。

　　●相關(guān)規(guī)定

　　《土地管理法》第62條。