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寧波
最高人民法院關于李玉彬訴萬縣市 中意皮鞋廠房屋買賣糾紛案如何處理的復函
來源:
律霸小編整理
·
2021-01-29
·
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四川省高級人民法院：
你院（１９９１）川法民字第１２號關于李玉彬訴萬縣市中意皮鞋廠房屋買賣糾紛案的請示報告收悉，經我們研究認為，雙方于１９８３年６月１日簽訂的“房屋租佃合同”和１９８４年１２月１０日簽訂的“房主申明”，名為房屋租佃，實為房屋買賣。根據有關法律、政策關于機關、團體、企業事業單位不得擅自購買私有房屋的規定，同意你院審判委員會第二種意見：即雙方簽訂的“房屋租佃合同”和“房主申明”應認定無效，李玉彬一方多收的樓上一間的房租和６００元賣房款應返還對方并賠償利息損失。
以上意見供參考
附： 四川省高級人民法院關于李玉彬訴萬縣市
中意皮鞋廠房屋買賣糾紛上訴請示案的請示報告
（１９９１年１１月１６日）
最高人民法院：
我院受理四川省萬縣地區中級人民法院關于李玉彬訴萬縣市中意皮鞋廠房屋買賣糾紛上訴請示一案，因該案涉及如何適用法律和政策問題，特向你院請示。
一、案情介紹
一九八三年萬縣市革制品廠（后改名為萬縣市中意皮鞋廠，以下簡稱鞋廠）與萬縣市二馬路６６號房主吳昌濤（一九八五年死亡）協商于同年六月一日簽訂“房屋租佃合同”，合同載明：所租房屋系二馬路６６號磚木結構一樓一底；租佃期限八年；租金每月底樓一百二十元、樓上三十元，八年租金共計壹萬肆千肆百元；一九八四年五月底前分三次付清全部租金；租佃期滿后，房產將該房以每平方米三十元的價格賣給鞋廠，如房主失信，無條件地讓鞋廠長期使用，不再付租金。房主李玉彬、吳昌濤和鞋廠均在合同上簽字蓋章。此后，吳昌濤將６６號底樓交付鞋廠使用，樓上一間至今未交付。一九八四年十二月十日吳昌濤、李玉彬與鞋廠又簽訂“房主申明”，內容是：一九八三年六月一日的合同繼續生效，雙方商定從一九九０年六月一日起將二馬路６６號以價值陸百元賣給鞋廠，鞋廠也同意提前交付買房款，房界為二馬路６４號與６６號之間為公墻，其它墻為鞋廠產權，因房產證壹張擁有６４號６６號兩間產權，暫由吳昌濤統一保管，雙方在一定的時候到房產公司辦理買賣劃撥產權。雙方均在申明上簽字蓋章。一九八四年十一月四日前鞋廠分五次將房屋租金、買房款合計壹萬伍千元付給了吳昌濤。一九八五年吳昌濤死亡。一九八九年李玉彬發出申明，稱一九八三年的“租佃合同”、一九八四年的“房主申明”是吳昌濤背著她干的，要求將二馬路６６號在租佃期滿后收回，為此雙方發生糾紛。李玉彬向萬縣市房管局申請行政裁決，房管局受理期間李玉彬又向萬縣市人民法院提起訴訟，萬縣市人民法院以法經字（１９９０）３０號民事裁定書裁定：駁回李玉彬的起訴。李玉彬不服提起上訴，萬縣地區中級人民法院審查后將案件發回重審。再審期間鞋廠向萬縣市人民政府補報批準手續，萬縣市人民政府于一九九０年十月二十四日批準同意其購買。萬縣市人民法院經開庭審理后又以（１９９０）法經字第３０－１號民事判決書判決如下：“一、確認原被告簽訂的房屋租賃合同中買賣條款和‘房主申明’買賣合同無效；二、原告返還收受被告支付的購房價款６００元并賠償自１９８４年１１月４日起至返還之日止的利息損失；三、被告因上述買賣關系所產生的相應損失各自承擔。”宣判后，鞋廠不服提出上訴。萬縣地區中級人民法院審理后認為合同有效，按有效合同處理，但因適用法律政策拿不穩向我院請示。
二、我院審判委員會意見
一九九一年十一月十五日我院審判委員會對本案進行了討論，出現了兩種不同意見。
第一種意見認為，雙方簽訂的協議名為房屋租佃，實為房屋買賣，該行為發生在《城市私有房屋管理條例》發布之前，雙方系自愿并立有契約，購買方已交付了買房款交實際管理、使用了房屋，訴訟中萬縣市人民政府已批準鞋廠購買該房屋，為防止賣房方因房屋漲價鉆法律空子、從中謀利和穩定城市房屋秩序，應認定房屋買賣有效。
第二種意見認為，雙方的行為是違反法律和政策的，“租佃合同”、１９８４年的“房主申明”應認定無效，按無效民事行為處理。理由是，雙方的行為雖然發生在《城市私有房屋管理條例》發布之前，但不準企業購買、租賃私房這是國家的一貫規定，且萬縣市政府于１９８２年專門轉發了”《關于制止和清理單位購買私房的通知》，根據國家歷來政策和當地規定，不論雙方采取租賃、還是買賣形式都是違法行為，應為無效。“鞋廠”在訴訟中才申請補辦批準手續，可不予認定。李玉彬一方多收樓上一間的租金、陸百元賣房款應返還對方并賠償一定的資金利息，其余損失各自承擔。
我院審委會傾向于第一種意見。
你院（１９９１）川法民字第１２號關于李玉彬訴萬縣市中意皮鞋廠房屋買賣糾紛案的請示報告收悉，經我們研究認為，雙方于１９８３年６月１日簽訂的“房屋租佃合同”和１９８４年１２月１０日簽訂的“房主申明”，名為房屋租佃，實為房屋買賣。根據有關法律、政策關于機關、團體、企業事業單位不得擅自購買私有房屋的規定，同意你院審判委員會第二種意見：即雙方簽訂的“房屋租佃合同”和“房主申明”應認定無效，李玉彬一方多收的樓上一間的房租和６００元賣房款應返還對方并賠償利息損失。
以上意見供參考
附： 四川省高級人民法院關于李玉彬訴萬縣市
中意皮鞋廠房屋買賣糾紛上訴請示案的請示報告
（１９９１年１１月１６日）
最高人民法院：
我院受理四川省萬縣地區中級人民法院關于李玉彬訴萬縣市中意皮鞋廠房屋買賣糾紛上訴請示一案，因該案涉及如何適用法律和政策問題，特向你院請示。
一、案情介紹
一九八三年萬縣市革制品廠（后改名為萬縣市中意皮鞋廠，以下簡稱鞋廠）與萬縣市二馬路６６號房主吳昌濤（一九八五年死亡）協商于同年六月一日簽訂“房屋租佃合同”，合同載明：所租房屋系二馬路６６號磚木結構一樓一底；租佃期限八年；租金每月底樓一百二十元、樓上三十元，八年租金共計壹萬肆千肆百元；一九八四年五月底前分三次付清全部租金；租佃期滿后，房產將該房以每平方米三十元的價格賣給鞋廠，如房主失信，無條件地讓鞋廠長期使用，不再付租金。房主李玉彬、吳昌濤和鞋廠均在合同上簽字蓋章。此后，吳昌濤將６６號底樓交付鞋廠使用，樓上一間至今未交付。一九八四年十二月十日吳昌濤、李玉彬與鞋廠又簽訂“房主申明”，內容是：一九八三年六月一日的合同繼續生效，雙方商定從一九九０年六月一日起將二馬路６６號以價值陸百元賣給鞋廠，鞋廠也同意提前交付買房款，房界為二馬路６４號與６６號之間為公墻，其它墻為鞋廠產權，因房產證壹張擁有６４號６６號兩間產權，暫由吳昌濤統一保管，雙方在一定的時候到房產公司辦理買賣劃撥產權。雙方均在申明上簽字蓋章。一九八四年十一月四日前鞋廠分五次將房屋租金、買房款合計壹萬伍千元付給了吳昌濤。一九八五年吳昌濤死亡。一九八九年李玉彬發出申明，稱一九八三年的“租佃合同”、一九八四年的“房主申明”是吳昌濤背著她干的，要求將二馬路６６號在租佃期滿后收回，為此雙方發生糾紛。李玉彬向萬縣市房管局申請行政裁決，房管局受理期間李玉彬又向萬縣市人民法院提起訴訟，萬縣市人民法院以法經字（１９９０）３０號民事裁定書裁定：駁回李玉彬的起訴。李玉彬不服提起上訴，萬縣地區中級人民法院審查后將案件發回重審。再審期間鞋廠向萬縣市人民政府補報批準手續，萬縣市人民政府于一九九０年十月二十四日批準同意其購買。萬縣市人民法院經開庭審理后又以（１９９０）法經字第３０－１號民事判決書判決如下：“一、確認原被告簽訂的房屋租賃合同中買賣條款和‘房主申明’買賣合同無效；二、原告返還收受被告支付的購房價款６００元并賠償自１９８４年１１月４日起至返還之日止的利息損失；三、被告因上述買賣關系所產生的相應損失各自承擔。”宣判后，鞋廠不服提出上訴。萬縣地區中級人民法院審理后認為合同有效，按有效合同處理，但因適用法律政策拿不穩向我院請示。
二、我院審判委員會意見
一九九一年十一月十五日我院審判委員會對本案進行了討論，出現了兩種不同意見。
第一種意見認為，雙方簽訂的協議名為房屋租佃，實為房屋買賣，該行為發生在《城市私有房屋管理條例》發布之前，雙方系自愿并立有契約，購買方已交付了買房款交實際管理、使用了房屋，訴訟中萬縣市人民政府已批準鞋廠購買該房屋，為防止賣房方因房屋漲價鉆法律空子、從中謀利和穩定城市房屋秩序，應認定房屋買賣有效。
第二種意見認為，雙方的行為是違反法律和政策的，“租佃合同”、１９８４年的“房主申明”應認定無效，按無效民事行為處理。理由是，雙方的行為雖然發生在《城市私有房屋管理條例》發布之前，但不準企業購買、租賃私房這是國家的一貫規定，且萬縣市政府于１９８２年專門轉發了”《關于制止和清理單位購買私房的通知》，根據國家歷來政策和當地規定，不論雙方采取租賃、還是買賣形式都是違法行為，應為無效。“鞋廠”在訴訟中才申請補辦批準手續，可不予認定。李玉彬一方多收樓上一間的租金、陸百元賣房款應返還對方并賠償一定的資金利息，其余損失各自承擔。
我院審委會傾向于第一種意見。
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