一、租賃合同雙方當(dāng)事人主體資格方面應(yīng)注意的問題

１、租賃合同當(dāng)事人的主體資格及確認(rèn)

租賃合同的主體主要有法人以及個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶等。合同一方當(dāng)事人在簽約前一定要認(rèn)真審查對方當(dāng)事人的主體資格。

（１）法人。如果合同的對方當(dāng)事人是企業(yè)，則一定要看其是否具備法人資格。根據(jù)《民法通則》第三十七條規(guī)定，法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：依法成立；有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。當(dāng)事人要根據(jù)這四個條件，考察對方企業(yè)是否具有獨立的財產(chǎn)，是否是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織，如果符合這四個條件，則可以考慮與之簽約，如果不具備這幾個條件，則不能與之簽約。

（２）個體經(jīng)營戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶。根據(jù)《民法通則》第二十六條、二十七條的規(guī)定，“公民在法律允許的范圍內(nèi)，依法經(jīng)核準(zhǔn)登記，從事工商業(yè)經(jīng)營的，為個體工商戶。”“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在法律允許的范圍內(nèi)，按照承包合同從事商品經(jīng)營的，為農(nóng)村承包經(jīng)營戶。”合同當(dāng)事人要依據(jù)此規(guī)定，審查對方的資格是否合乎法律規(guī)定。

２、租賃合同當(dāng)事人的經(jīng)營范圍及確認(rèn)

我國《民法通則》規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營，并明文規(guī)定企業(yè)法人不得擅自超越核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍訂立合同，否則，將導(dǎo)致合同無效，不產(chǎn)生預(yù)期的法律效果。對于租賃合同來說，并不是所有的企業(yè)都有租賃經(jīng)營權(quán)，只有那些依照企業(yè)法人登記管理條例，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，確定了財產(chǎn)租賃經(jīng)營范圍的企業(yè)才有權(quán)從事財產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。在實踐中，租賃合同的當(dāng)事人特別是承租方一定要嚴(yán)格、認(rèn)真地審查出租方的經(jīng)營范圍，看其經(jīng)營范圍中是否有財產(chǎn)租賃這一項。審查對方的經(jīng)營范圍可以審查其營業(yè)執(zhí)照或到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去尋求幫助。

３、租賃合同當(dāng)事人的履約能力、資信狀況及確認(rèn)

對方當(dāng)事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關(guān)重要的。如果對方無履約能力，對另一方當(dāng)事人來說，不但不會帶來任何經(jīng)濟(jì)利益，反而會造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。如果對方具有履約能力，還要看其商業(yè)信譽如何。只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。另外，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過對方的老客戶，從側(cè)面了解對方的資信狀況。

４．代訂租賃合同的代理人資格方面的問題及防范

代理是當(dāng)事人一方依代理權(quán)，以他方名義，向相對人實施意思表示，或者接受相對人的意思表示，意思表示的后果歸于該他方的民事法律行為。以他人名義進(jìn)行活動的人稱代理人；該他人則是被代理人。

（１）代訂租賃合同應(yīng)具備以下三個條件：①代理人必須事先取得委托單位的委托證明。《民法通則》第六十五條規(guī)定：“書面委托的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。”②代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂租賃合同，如超出此范圍，需經(jīng)委托人追認(rèn)，否則，將由被代理人自行承擔(dān)責(zé)任。③代理人必須以被代理人的名義簽訂合同，否則，就不可能對委托人產(chǎn)生法律效力。

（２）代訂租賃合同中在主體資格方面易出現(xiàn)的問題

①無權(quán)代理。所謂無權(quán)代理，是指沒有代理權(quán)而以他人名義強(qiáng)行代訂合同的行為。無權(quán)代理大致有三種情況：Ａ．未經(jīng)授權(quán)，擅自以他人名義進(jìn)行簽訂合同等行為。Ｂ．超越代理權(quán)，代理人只能在代理權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行活動，代理人擅自超越代理權(quán)的行為，其超越部分為無權(quán)代理。Ｃ．原代理權(quán)已消失，即代理權(quán)的有效期限屆滿，代理人仍以被代理人名義簽訂合同，屬于無權(quán)代理。無權(quán)代理的法律后果是：第一，無權(quán)代理對被代理人不發(fā)生法律效力，但被代理人事后追認(rèn)的除外；第二，無權(quán)代理的第三人有權(quán)要求被代理人在一定期限內(nèi)作出是否追認(rèn)的答復(fù)，被代理人未追認(rèn)前，第三人有撤銷權(quán)；第三，無權(quán)代理的代理人應(yīng)對由于自己行為給被代理人或第三人所造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。

②自己代理。所謂自己代理，指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己簽訂租賃合同。對這種代理，除非事前得到被代理人的同意或事后得到其追認(rèn)，法律不予承認(rèn)。

③雙方代理。雙方代理又稱同時代理，指一個代理人同時代理雙方簽訂租賃合同。對這種代理，除非事先得到過雙方當(dāng)事人的同意或事后得到其追認(rèn)，法律亦不承認(rèn)。

④代理中的欺詐行為。在實踐中，代訂租賃合同時的欺詐行為主要有兩種情況：代理人與第三人惡意串通，損害被代理人利益的行為；代理人以一些根本不存在的單位作為被代理人簽訂租賃合同，從而騙取財產(chǎn)。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋，這幾種情況可視為有代理權(quán)：合同簽訂人用委托單位加蓋公章的空白合同書或者用委托單位的合同專用章簽訂合同的；合同簽訂人持有委托單位出具的訂立合同的介紹信簽訂合同的；合同簽訂人雖無委托單位的任何委托證明文件簽訂租賃合同，但委托單位已經(jīng)開始履行的。

實踐中，對對方代理人的資格審查首先在于讓他出示正式的書面的委托授權(quán)書，看其是否具有代理人資格，姓名或名稱是否相符；其次，還要查看其代理事項或權(quán)限，看其代理行為是否超越了代理權(quán)限范圍；另外，還看其代理期限，看其代理權(quán)是否已經(jīng)終止或過期等。只有確信上述各項都沒有問題時，才能考慮與之簽約。

二、租賃合同雙方當(dāng)事人意思表示方面應(yīng)注意的問題

意思表示是把內(nèi)心旨在發(fā)生一定效果的意愿對外表示出來的行為。合同雙方當(dāng)事人在訂立租賃合同時，其意思表示一定要真實，即當(dāng)事人在意志自由，能認(rèn)識到自己的意思表示之法律效果的前提下，內(nèi)心意思與外部表達(dá)相一致。意思表示不真實情況下訂立的租賃合同無效。

在實踐中，因合同的意思表示不真實而引發(fā)的糾紛有如下幾種：

１、欺詐

所謂欺詐，即租賃合同一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示。

２、脅迫

所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、名譽、榮譽、財產(chǎn)等造成損害，或者以給法人的名譽、榮譽、財產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對方作出違背真實意思的表示。

３、重大誤解所謂重大誤解，據(jù)《民法通則》意見第七十一條規(guī)定，“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量等的錯誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。”

實踐中，如果一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)自己簽定合同時對合同的主要事實有重大誤解，這種誤解將導(dǎo)致自己在合同中的利益受到極大損害，當(dāng)事人應(yīng)及時提請法院或仲裁機(jī)關(guān)對此合同予以撤銷，這是維護(hù)自己正當(dāng)利益的有效方法之一。但是，法律關(guān)于某些民事行為可予撤銷的規(guī)定并不能被當(dāng)事人濫用。當(dāng)事人對應(yīng)當(dāng)知道或根據(jù)各種情況推斷其已經(jīng)了解的事實不能聲稱有誤解，由此簽訂的合同無權(quán)要求有關(guān)機(jī)關(guān)予以撤銷。

三、租賃合同內(nèi)容合法性方面應(yīng)注意的問題

要使租賃合同成立并生效，合同的內(nèi)容必須合法。合同內(nèi)容合法是指租賃合同的全部條款都符合法律規(guī)定。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，審查合同內(nèi)容是否合法，主要審查以下幾個方面：

1、審查合同的標(biāo)的是否屬于法律、法規(guī)、政策禁止生產(chǎn)經(jīng)營的范圍。例如，如租賃合同不能以國家禁止的流通物為標(biāo)的，如果將國有重要礦藏出租，顯然是內(nèi)容不合法。

2、審查合同中有關(guān)標(biāo)的數(shù)量、質(zhì)量、價款和違約責(zé)任等規(guī)定是否違反國家計劃、法規(guī)和政策。

3、審查合同的內(nèi)容是否違反國家利益或社會公共利益，有無規(guī)避法律的行為。

4、審查合同的內(nèi)容是否超越批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍。如果合同簽訂時，已向工商行政管理部門申請變更或擴(kuò)大經(jīng)營范圍，合同簽訂后，經(jīng)工商行政部門核準(zhǔn)經(jīng)營后的，可不視為超越經(jīng)營范圍。

租賃合同某些重要條款無效將導(dǎo)致整個合同無效。例如，標(biāo)的不合法，該租賃合同無效。另外一些條款無效，只導(dǎo)致部分無效，將無效條款取消或改為有效后，租賃合同仍可履行。

四、租賃合同形式方面應(yīng)注意的問題

租賃合同應(yīng)以書面形式簽訂。《合同法》規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。在租賃合同中，通常不能即時清結(jié)，且涉及雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜。因此，只有以書面形式簽訂合同，才能明確雙方當(dāng)事人的具體權(quán)利、義務(wù)關(guān)系；一旦發(fā)生糾紛，也容易判明是非、劃分責(zé)任。在履行合同過程中，有關(guān)修改合同的信函、電報等都是租賃合同的組成部分。所以，租賃合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂。

對于無需審批的租賃合同，自當(dāng)事人在合同書上簽字蓋章后生效；法律、法規(guī)規(guī)定必須經(jīng)過有關(guān)主管部門審核批準(zhǔn)的合同，批準(zhǔn)之后生效；合同當(dāng)事人約定公證、簽證的，經(jīng)公證、鑒證后生效，涉外租賃合同中，要求確認(rèn)書的，于確認(rèn)書簽字蓋章之日起生效。

五、租賃合同主要條款方面應(yīng)注意的問題在協(xié)商簽訂租賃合同的主要條款時，當(dāng)事人應(yīng)注意下列問題：

１、合同的條款一定要全面，特別是主要條款，更不得遺漏，否則，便會引起糾紛。

２、合同業(yè)務(wù)人員在簽訂租賃合同時，應(yīng)認(rèn)真細(xì)致、字斟句酌，絕不可粗心大意，出現(xiàn)差錯。文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可，含意不清的詞語出現(xiàn)。

３、由于社會情況復(fù)雜多變，當(dāng)事人可以附加一些條款，例如，擔(dān)保條款，附期限條款，附條件條款等，以保證合同順利履行。

４、加強(qiáng)對合同的審查、把關(guān)。如果是在本企業(yè)所在地簽約或者是在外地簽約需帶回本廠蓋章的，企業(yè)有關(guān)部門一定要對合同進(jìn)行嚴(yán)格審查，避免因疏忽而留下隱患。