一、房產增值稅計算公式是什么

增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)。

1、房地產增值稅，2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍，執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺。按照新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。

2、有關營改增的實施細則并未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。從目前全國樓市“去庫存”的前提下，營改增的實施在絕大多數(shù)城市是利好消息，有助于減輕稅費從而清理庫存。

二、房產增值稅計算公式

(一)預售款增值稅核算的處理

1、預售款預繳增值稅是房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項目的特有規(guī)定。根據(jù)國家稅務總局〔2016〕18號公告規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在預售階段收到預售款后，在次月增值稅申報期內申報預繳。

2、房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制;

(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè);

(4)相關的收入和成本能可靠地計量。房地產預售收入不是銷售房地產的銷售收入。

由此可見，房地產正式銷售收入的確認和計算納稅不是與收取預售款的預繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會計準則等相關房地產收入確認的原則，房地產開發(fā)企業(yè)在預售房產時不需要確認銷售收入。因此，預售款預繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。

3、11月份增值稅申報期內預繳增值稅申報時，填寫《增值稅預繳稅款表》，預繳預售款的預征增值稅，預征率為3%，預征的計稅依據(jù)為全部價款和價外費用/(1 11%)。對于預售款的增值稅核算，目前沒有明確的規(guī)定，但根據(jù)科目核算的基本規(guī)則及其特點，建議按以下方法核算：

借：應交稅費——應交增值稅——已交稅金(預售款) 0.9萬元

貸：銀行存款 0.9萬元

這里有必要提醒一下：根據(jù)網絡曝光，有個別地方受地方政府的影響，采用5%的預征率進行預征，這是嚴重違反稅收政策規(guī)定的，納稅人有權要求更正錯誤。

(二)取得增值稅進項稅額的核算

1、房地產的增值稅進項稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進項稅額核算是一樣的。

例2：2016年11月15日，A房地產開發(fā)公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按規(guī)定開具的增值稅專用發(fā)票，注明工程款10萬元，稅額0.3萬元。則增值稅進項稅額核算為：

2、借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費——某項目 10萬元

應交稅費——應交增值稅——進項稅額(3%稅率) 0.3萬元

貸：銀行存款 10.3萬元

(三)正式交房銷售時增值稅的核算

1、根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房地產開發(fā)公司的房產銷售納稅義務發(fā)生時間一般為正式確認交房、移交產權的時間。因此，正式交房銷售時，其增值稅的銷售額和銷項稅額的核算與其它增值稅一般納稅人的核算方法基本相同，區(qū)別在于一般存在預收賬款的結轉。

例3：A房地產開發(fā)公司2016年11月23日，向客戶E(個人)正式交房，實現(xiàn)銷售，并開具該房產的正式銷售的增值稅普通發(fā)票，顯示銷售額100萬元，稅額11萬元。客戶E之前已經繳納預售款50萬元，辦理正式交房時一次性補交差價61萬元。則增值稅銷項稅額核算為：

2、借：銀行存款 61萬元

預收帳款——客戶E 50萬元

貸：主營業(yè)務收入(A項目) 100萬元

應交稅費——應交增值稅——銷項稅額(11%稅率) 11萬元

(四)當期一般計稅方法下應納增值稅的核算

房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計稅方法的增值稅計算是：

當期應繳增值稅=正式交房實現(xiàn)銷售的銷項稅額—取得的可以并選擇抵扣的進項稅額—預售款預繳的增值稅稅額。

1、當期需要繳納增值稅的核算

例4：A房地產開發(fā)公司2016年11月份，經計算，一般計稅方法下應納增值稅稅額為10萬元，需要繳納。則增值稅銷項稅額核算為：

借：應交稅費——應交增值稅——轉出未交增值稅 10萬元

貸：應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 10萬元

當實際繳納時：

借：應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 10萬元

貸：銀行存款 10萬元

2、預繳多、當期不需要繳納的增值稅核算

例5：A房地產開發(fā)公司2016年12月份，經計算，一般計稅方法下，當期已經預繳預售款增值稅共計30萬元，其中用于抵繳應納增值稅稅額15萬元，尚余15萬元結轉下期抵繳。則增值稅結轉下期抵繳的核算為：

借：應交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 15萬元

貸：應交稅費——應交增值稅——轉出多交增值稅 15萬元

三、房產增值稅的影響

土地成本能否抵扣是關鍵。地產行業(yè)的成本主要由：

1、土地，

2、建安，

3、財務成本構成。

地方政府無法開具增值稅發(fā)票，利息成本需等待金融服務業(yè)進行營改增后方能取得發(fā)票。若土地及利息成本無法抵扣，則相當于營業(yè)稅由目前5.5%上升至6.75%，地產商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。如果政策特別規(guī)定允許房地產企業(yè)憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本(由5.5%下降至3.78%)。

以上就是對房產增值稅計算公式的介紹了。總的看來，在我國實行營改增之后，房產的增值稅率已經調整到了11%，但是，由于房產交易的標的金額一般很大，支付也是分段支付，因此，在不同階段所要繳納的增值稅計算方式也是不同的。由于實務中的情形各有不同，所以小編建議您可以在告知房地產律師具體情況后獲取專業(yè)意見，這樣更有利于您問題的迅速解決。