在近些年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展如洪水猛獸，居民購(gòu)房貸款的一個(gè)主要方式是個(gè)人住房抵押貸款。個(gè)人住房抵押貸款成為了商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)十分重要的一部分。但個(gè)人住房抵押貸款還存在一系列的貸款風(fēng)險(xiǎn)。律霸小編將在本文中分析個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策。

一、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形式：

(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。

(2)理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來(lái)的抵押物購(gòu)買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。

(3)提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種類型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時(shí)，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí)，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

(4)惡意騙貸。一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購(gòu)房人，借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場(chǎng)，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。

2、抵押風(fēng)險(xiǎn)

(1)抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。

(2)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)格下降，或者由于估價(jià)人員因其過(guò)失或故意過(guò)高估價(jià)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對(duì)利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng)，而存款利率卻可以根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)我國(guó)利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時(shí)的利率即原較高的利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿一年

時(shí)改為降低后的利率，這樣實(shí)際上由商業(yè)銀行承擔(dān)了絕大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行發(fā)放新的個(gè)人按揭貸款用的是早期利率水平較高時(shí)的存款來(lái)源，那么其經(jīng)營(yíng)就有可能虧本。如果利率上調(diào)，與存款利率增長(zhǎng)幅度相比小，這樣就有可能減少銀行的獲益。

4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個(gè)人住房抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。從美國(guó)的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險(xiǎn)的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個(gè)金融業(yè)都受到影響。所以我國(guó)的銀行也要防范這種風(fēng)險(xiǎn)。引起流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)原因在于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)特征和個(gè)人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來(lái)源于企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款等短期資金，個(gè)人住房抵押貸款期限長(zhǎng)、回收慢，資金的來(lái)源和運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配，存在“短存長(zhǎng)貸”的問(wèn)題，因此商業(yè)銀行面臨著及時(shí)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、管理風(fēng)險(xiǎn)

在各大商業(yè)銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動(dòng)，不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)搶占市場(chǎng)份額。第二，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗(yàn)和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個(gè)人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個(gè)人的信用信息資源無(wú)法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫(kù)和個(gè)人信用評(píng)估體系。

6、操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個(gè)人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個(gè)人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù);二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。

7、國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不夠完善，政府的定位不明確。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時(shí)，政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。

8、法律制度風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)法律制度還不夠完善，還沒有針對(duì)消費(fèi)信貸的法律、法規(guī)，特別是個(gè)人住房抵押貸款的法律。在商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不規(guī)范的操作和不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致相關(guān)法律問(wèn)題的產(chǎn)生，而有些法律問(wèn)題在我國(guó)法律體系里并沒有明確的法律條款與之對(duì)應(yīng)，從而形成了貸款運(yùn)作的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、加強(qiáng)銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機(jī)制。

(1)貸款前，商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貸款機(jī)構(gòu)在對(duì)借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金，在借款人申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款之前，借款人應(yīng)到銀行等金融機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。

(2)貸款時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請(qǐng)時(shí)，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力;其次是審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況和實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值;再次，調(diào)查申請(qǐng)人的信用狀況。

(3)發(fā)放貸款過(guò)程中，可以采取多樣化的住房抵押貸款形式。在國(guó)外普遍開展的住房抵押與住房?jī)?chǔ)蓄相結(jié)合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設(shè)基金相結(jié)合的住房抵押貸款，可調(diào)整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國(guó)銀行可以借鑒。

(4)貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財(cái)務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測(cè)報(bào)表，一旦出現(xiàn)逾期貸款，就可以立即查明原因，采取相應(yīng)的措施來(lái)防止逾期的繼續(xù)發(fā)展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由于借款人的財(cái)務(wù)狀況變化較大，因此要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。

(5)違約時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)建立一套有效的違約處理機(jī)制。當(dāng)借款人不能按照

貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)按照合同進(jìn)行違約處理，并在貸款期間進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款的逾期和違約，并及時(shí)作出相應(yīng)的處理。

2、建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(2)開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)。

(3)建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解。

3、加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)管理和流動(dòng)性管理

(1)開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款。其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給貸款人，同時(shí)也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。

(2)開發(fā)固定利率抵押貸款。這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(3)進(jìn)行套期保值。我國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。

(4)大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款交易的二級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)該市場(chǎng)，商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押貸款形成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動(dòng)性高的短期債權(quán)，提高流動(dòng)性。

4、發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

(1)建立個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可利用各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種來(lái)分散個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用所形成的保險(xiǎn)基金金額大，來(lái)源穩(wěn)，使用周期長(zhǎng)，有可能部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。金融機(jī)構(gòu)可通過(guò)以下險(xiǎn)種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司

開辦抵押償還業(yè)務(wù)，借款人向保險(xiǎn)公司投保抵押償還險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司充當(dāng)借款人還貸保證人，一旦借款人無(wú)法繼續(xù)歸還住房貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人購(gòu)買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險(xiǎn)，用于購(gòu)房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會(huì)因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約，抵押住房被處置的風(fēng)險(xiǎn)。第三，住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的;貸款機(jī)構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的;除了單證上列明的債權(quán)人之外，沒有其他人有更優(yōu)先向貸款申請(qǐng)人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時(shí)，保險(xiǎn)公司將予以賠償。保險(xiǎn)公司必須認(rèn)真審查借款人的借款資格和償債能力，積極參與也使其加強(qiáng)了自律管理。完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為抵押貸款保險(xiǎn)體系的運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)，有力地推進(jìn)了住房機(jī)制的發(fā)展。

(2)推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款“存短貸長(zhǎng)”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，可以適時(shí)推出個(gè)人住房抵押貸款證券化，有效降低商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

5、加快完善個(gè)人征信體系，完善運(yùn)作機(jī)制

個(gè)人征信業(yè)的欠發(fā)達(dá)是我國(guó)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸制約，完善個(gè)人征信體系是我國(guó)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的突破口，因此個(gè)人住房抵押貸款亟需一個(gè)完善的個(gè)人征信體系來(lái)減小其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。一套完善的個(gè)人征信體系，可以很好地解決諸如當(dāng)前假按揭愈演愈烈的情況，因?yàn)楫?dāng)一個(gè)人出現(xiàn)信用不良記錄后，將直接影響其今后社會(huì)生活的方方面面，個(gè)人信用將提升到一個(gè)無(wú)比重要地位。除了完善剛開始建立的個(gè)人信用系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該積極建立對(duì)借款人資信狀況進(jìn)行評(píng)估的方法。建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，合理配置人力資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

6、完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境

我國(guó)雖然已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個(gè)人住房抵

押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強(qiáng)的配套法律法規(guī)，不能從房屋交易、估價(jià)、保障等方面對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為形成硬性的約束，影響了相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。所以，我國(guó)應(yīng)盡快制定和頒布關(guān)于消費(fèi)信貸的法律，明確消費(fèi)信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上建立個(gè)人破產(chǎn)制度，使個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)環(huán)節(jié)均有法可依，減小個(gè)人住房抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

以上詳細(xì)分析了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)小編還為大家提供了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范知識(shí)，但愿能為您提供一些幫助。不同情形需要注意的地方是不同的，建議此時(shí)可以委托律師來(lái)提供法律幫助，這樣獲得更有針對(duì)性分析結(jié)果和應(yīng)對(duì)策略。