在我國現行法律對于農村集體建設用地的相關規定不是特別完善的情況下，然而農村集體建設用地流轉問題卻在近些年來成為人們談論的熱門話題，但是大多數人對于農村集體建設用地流轉并不了解，下面律霸小編根據農村集體建設用地流轉整理了相關資料。

一、農村集體建設用地的內涵：

目前為止，我國法律上對“農村集體建設用地”沒有明確的規定，有些法律法規只是對“建設用地”的概念做了部分解釋。1986年的《土地管理法》雖然專門設了一章來規定“鄉(鎮)村建設用地”，但是沒有對“鄉(鎮)村建設用地”做出界定，1999年、2004年修改的《土地管理法》同樣沒有對這一概念進行明確的規定。由此可見“農村集體建設用地”這個用詞只是實踐當中的一個習慣稱謂而已。結合我國的相關法律，集體建設用地是指鄉(鎮)、村企業、公共設施、公益事業和農村村民住宅等建設所占用及使用范圍內的土地，是城鎮以外我國廣大農村和集鎮建設用地的統稱。從這個概念我們可以看出農村集體建設用地包括三個方面的內涵：

1、農村居民住宅建設用地，也就是宅基地。

2、農村集體經營性建設用地，也就是經營性用地。

3、鄉(鎮)公共設施和公益事業建設用地，也就是非經營性用地。綜上，農村集體建設用地不是國有土地，也不是農用地，也不是未利用地，是依法經過批準由農用地轉成建設用地，是合法的建設用地，是屬于農民集體所有的。

二、農村集體建設用地流轉的概念：

土地的流轉即土地所有權或者土地使用權在不同經濟實體之間的流動和轉讓。從土地流轉的內容來看，集體土地流轉大體上可以分為所用權流轉、使用權流轉和土地用途流轉三種情況。所有權流轉就是指國家征收農村的集體土地，土地所有權由集體所有轉變為國家所有;使用權流轉指的是將土地通過出租、轉讓等方式讓與他人使用的情形;土地用途的流轉是指改變了土地利用的方式，由農用地轉變成非農用地。

當前農村集體建設用地在法律上沒有明確的規定，農村集體建設用地流轉也沒有確定的說法，但是從土地流轉的現狀來看，農村集體建設用地的流轉，指的是農村集體建設用地所有權和使用權的流轉。

本文所討論的是關于農村集體建設用地使用權的流轉，即占有較小比例的非法隱形流轉。農村集體建設用地使用權的流轉劃分為初次流轉和再次流轉。初次流轉的流轉主體是集體建設用地所有者和使用者之間的流轉，指的是農民集體經濟組織根據“土地的所有權和使用權可以相分離”的原則，將集體建設用地的使用權，通過出租、轉讓、土地使用權折價入股等形式，與所有權相脫離，有償或者無償地轉移或讓渡給其他單位和個人的行為。可以看出初次流轉的方式有劃撥、出讓、抵押、作價出資或入股等。

再次流轉指的是已經從集體經濟組織那里得到集體建設用地使用權的單位和個人，在法定使用期限或合同約定的使用期限屆滿之前，再以一定的形式，將該建設用地的使用權再轉移給其他單位和個人的行為，它是不同的農村集體建設用地使用者之間的流轉。它的流轉方式有轉讓、出租、抵押、作價出資入股、繼承等。

三、我國農村集體建設用地流轉的現狀：

根據《中國統計年鑒2009》，除去不會輕易改變用途和發生流轉的交通和水利設施用地，2008年我國其他建設用地總量約為2691.7萬公頃。農村集體建設用地的總量約為1938萬公頃，其中，農民宅基地約1077萬公頃，鄉(鎮)村公共設施、公益事業用地約646萬公頃，單位和個人用于生產和經營的集體建設用地約215萬公頃。雖然我國現行的法律僅允許農村建設用地有條件的發生流轉，而且可參與流轉的建設用地范圍很狹窄，但是隨著經濟的不斷發展，農村集體建設用地的流轉卻在數量、規模以及地區覆蓋面上呈不斷擴大的趨勢。

(一)我國農村集體建設用地流轉累計數量較大，流轉初具規模

改革開放初期，我國農村集體建設用地流轉就已經出現了，經過30多年的發展，農村集體建設用地的流轉已經是相當的普遍了，特別是在經濟發達的珠江三角洲、長江三角洲、京津地區以及大中城市的郊區。從1997年到2001年5月間，北京市發生5000多集體建設用地流轉，各區均有大量發生，涉及土地面積8000公頃，流轉總價款29.9億元。江蘇省蘇州市80%以上的集體建設用地已進入市場流轉，累計總量超過了7300公頃，占年均集體建設用地總量的28%。面對全國各地農村集體建設用地私下流轉盛行的現實，從1999年開始，國家國土資源部開始集體建設用地流轉的試點工作，試點縣、鎮、區的集體建設用地流轉數量和宗數都較試點前有了較大的增長，并形成了較大的規模。

(二)我國農村集體建設用地流轉的形式多樣化

經過多年的發展，集體建設用地的流轉主要有出讓、出租、作價出資入股、聯營、抵押、置換等方式。

1、出讓

在各地的實踐中，以出讓形式的流轉在20世紀80年代后期和90年代前期比較常見。出讓這一方式可以取得長期穩定的土地使用權，也便于融資，但是由于通過法定形式以外的流轉方式所得農村集體建設用地使用權沒有有效的法律保障，即使獲得了長期的土地使用權也很難保證其有自由經營土地的權利，因此，出讓這種風險較大的流轉方式目前已逐步為出租所取代，但是在一些流轉剛發展起來的地區，這種方式還是比較普遍的。

2、出租

從近年來各地的實踐看，出租土地是收益最直接、風險最小，也是最為長久的農村集體建設用地流轉方式，出租的方式相對于出讓的方式而言，在法律規定不明、預期模糊的情況下能較好地規避風險，顯示出了其優越性。比如江蘇省張家港市的農村集體建設用地流轉交易方式基本上是采用這一方式。2004—2007年張家港市共發生集體建設用地流轉1424宗，全部以轉讓出租的方式交易。

3、入股、聯營

這種流轉方式在20世紀80年代后期和90年代前期較常見，但是由于經營的風險使得這種形式逐步為出租所取代。90年代后期開始，這種流轉方式主要出現在公共建設項目中。例如上海市南匯區對市政道路用地涉及農村集體土地時規定由農民集體經濟組織將土地使用權作價入股，實行保底分紅，逐年遞增分紅收益的做法，這一做法，既節省工程的前期投資，又能保障農民有長期穩定的收益，取得了較好的社會效益和經濟效益。同時這種流轉方式在鄉鎮企業改制中葉比較常見。

4、抵押

目前以抵押形式的農村集體建設用地流轉主要發生在經濟較發達的城市，特別是民營經濟較為發達的東南沿海一帶，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或者個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。比如，至2009年10月，佛山市和江門市抵押方式的流轉效績良好，僅就建設用地使用權的抵押，佛山市4年有311宗，抵押貸款6個多億，江門市180宗，帶來的資金增量為5個多億。

(三)我國農村集體建設用地流轉主體、地類多樣化

目前，農村集體建設用地轉讓、出租方既有鄉(鎮)、村集體經濟組織等土地所有者，也有鄉鎮政府和村民委員會等政府和村民自治組織，還有鄉(鎮)、村企業和個人等土地使用者;受讓方既有本集體經濟組織內部成員，也有其他集體經濟組織及其它社會成員，包括國有企業、民營企業、個體工商戶、外商投資企業等。總的來看，農村集體建設用地流轉的主體呈現多元化的特點。

從具體土地用途來看，參與流轉的集體建設用地地類也呈現多樣化的特點，包括了工業生產用地、商業用地、房地產開發用地及公共設施用地等多種用地。

(四)我國農村集體建設用地流轉的管理方式多樣化

目前農村集體建設用地流轉總體上缺乏統一的管理和規范。隨著流轉試點地區的逐步擴大，各地初步形成了各具特色的農村集體建設用地流轉管理模式。一是規劃區內外同等對待，實行“保權讓利”的管理模式。即在保持集體土地所有權不變的前提下，按一定年期轉讓、出租、入股，收益大部分留給集體經濟組織的管理模式。二是規劃區內外同等對待，實行“轉權讓利”的管理模式。也就是將集體建設用地的所有權轉為國有，并補辦國有土地出讓或租賃手續，收取的土地收益大部分返還集體經濟組織。三是規劃區內和規劃區外分別對待的管理模式。

四、農村集體建設用地流轉相關的法律規定：

我國現行農村集體建設用地使用權流轉的立法，大多明確限制農村集體建設用地的流轉但并未嚴格的禁止農村集體建設用地的流轉。我國現行的農村集體建設用地流轉的相關規定有：

《憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”這條第四款從根本上明確了作為土地使用權形式之一的農村集體建設用地使用權的可轉讓性。

《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、或者出租用于非農業建設。”

《物權法》第一百五十一條規定：“集體所有權的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”雖然《物權法》對建設用地使用權做了詳細的規定，但是卻回避了農村集體建設用地流轉的問題，沒有進行實質性的規定。

2004年國務院《關于深化嚴格土地管理的決定》指出：鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地的增加要與農村集體建設用地減少相掛鉤。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。

2006年國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》規定：農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農用地轉用審批手續。禁止通過“以租代征”等方式使用農村集體所有農用地進行非農建設，擅自擴大建設用地的規模。農民集體所有建設用地的使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內。

2007年國發71號文件指出：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。同時對土地使用權入股、村改居工程、以租代征、土地整理新增耕地面積等現象和做法作出了明確的糾偏意見。

2008年中央一號文件指出：嚴格農村集體建設用地管理，嚴禁通過“以租代征”等方式提供建設用地，。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅、或小產權房。開展城鎮建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤的試點，必須嚴格控制在國家批準的范圍內。

2008年《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指出：“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。”

2000年，國土資源部在蕪湖、蘇州、湖州、安陽、南海等9個地區，進行了集體建設用地流轉的試點工作。2002年安徽省出臺了《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》，此后，北京市、山東煙臺市以及遼寧大連市也先后出臺了類似的辦法。

2005年6月，《廣東省集體建設用地使用權管理辦法》頒布，自2005年10月1日起施行。根據規定，農村集體非農建設用地將視同國有土地，可以合法入市流轉。村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權”的原則納入土地交易市場，強調了收益應該向農民傾斜。這是廣東農村集體用地管理制度的重大創新突破，同時更是中國農村土地流轉制度的創新突破。該辦法允許在土地利用總體規劃中確定并經批準為建設用地的集體土地進入市場，方式可以是出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。《廣東省集體建設用地流轉管理辦法》還明確:“興辦各類企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶、外資企業、合作、合資、聯營企業，興辦公共設施和公益事業，興建農村村民住宅，可以使用集體建設用地。取得集體建設用地的單位和個人，應當按市、縣政府建設用地批準文件規定的用途使用土地，不得隨意改變。通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地，不得用于商品房地產開發和住宅建設。農民集體土地所有者出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，必須經過本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意:所取得的土地收益納入農村集體財產統一管理，其中50%以上應存入銀行專戶，專款用于農民集體成員的社會保障安排。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。”

五、農村集體建設用地流轉存在的問題：

(一)制度建設緩慢，不能對流轉發揮規范作用

我國相關法律法規對于集體建設用地流轉體制的建立和制度的完善存在以下問題:一是集體建設用地流轉沒有形成一個完整的體系，在實際管理和操作過程中不易把握;二是集體建設用地流轉的配套制度改革還未到位。

1、國家層面的流轉法律制度建設進展緩慢，流轉長期以隱形流轉為主。

隨著經濟的不斷發展，農村集體建設用地的流轉規模不斷的擴大，但是我國的法律對農村集體建設用地的流轉還是停留在嚴格限制的層面上。這不但使得農村集體建設用地的流轉得不到法律的規范和指導，還造成了扭曲的交易方式。

2、地方性法律法規缺乏可操作性不能對流轉進行規范和指導。

在法律明確規定限制流轉的情況下，各地方卻肯定了流轉，降低了法律的權威性。而且這些規定不具有可操作性，也沒有實施的監督體制。

(二)流轉的市場體系不健全

經過30多年的發展，農村集體建設用地的流轉已經具有相當大的規模，形成了農村集體建設用地流轉的市場體系，但是這個市場體系還是不夠健全的。主要表現在：

1、流轉以私下交易為主，缺乏公開性，市場競爭機制難以發揮作用。

農村集體建設用地的私下交易，也即隱形流轉。隱形流轉導致政府調控土地市場的能力削弱，難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地總體利用規劃和城市規劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴重干擾。這種交易方式具有不透明、受人為影響大、缺乏市場競爭的特點。在具體的操作中，流轉的交易價格、流轉的對象選擇等都將受到非市場因素的影響，市場競爭機制就很難發揮作用。

2、缺乏農村集體建設用地流轉的中介服務機構。

農村集體建設用地流轉中缺乏如土地評估機構、土地融資服務機構、土地保險服務機構等中介服務機構，使得在流轉的過程中由村集體包辦，失去了應有的效率和公正。

3、流轉市場配套建設尚未起步

目前，農村集體建設用地的流轉缺乏統一的市場規范，流轉市場配套建設尚未起步，就造成了流轉交易的可比性差，市場交易的信息流通不暢，市場交易的范圍小等問題的產生。

(三)缺乏有效的管理

1、管理工作滯后，流轉的手續不健全

目前，農村集體建設用地使用權的流轉受到了法律的限制，這就制約了流轉雙方的權力確認。這不僅擾亂了土地管理部門的權屬管理，同時也為流轉雙方維護自身的權益帶來了隱患。

2、流轉管理不到位，削弱了政府對市場調控的力量

一方面，全國各地紛紛開展集體建設用地流轉，另一方面，國家又沒有及時制定流轉管理制度。在這種情況下，土地利用的管理難度就加大了，削弱了政府對市場調控的力量，使得規劃實施受到了威脅。

(四)尋租的問題嚴重

在農村集體建設用地的流轉中可能會出現兩種情況的尋租。一是村干部在沒有征得村民委員會或者村民小組同意的情況下，就將集體建設用地流轉出去，并從中謀取租金的收入;二是村干部在征得村民的同意下，流轉農村集體建設用地，但是在流轉的過程中出現村干部與轉入方合謀壓低流轉價格，村干部從中謀取私利。這兩種情況的尋租行為，都產生了村民利益受損、資源配置扭曲、農村經濟發展受阻等結果。

(五)集體經濟組織的利益得不到保證、收益分配得不到保障

農村集體建設用地隱形流轉無法可依，權利義務不清，在流轉中土地產權不能得到有效的保障。隱形流轉的主體一旦發生糾紛，無法尋求法律保護，容易導致目身利益受到損害。由于缺乏依法監管與有效地市場機制的調節，土地的資產屬性在流轉中不能得到充分體現，國家土地稅費流失。加之農村土地產權關系混亂，集體經濟組織結構不完善，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益亦難以得到法律的切實保障。

六、農村集體建設用地流轉的立法思考：

我國目前實行的是從嚴從緊的土地管理政策，這就決定了短期內農村集體建設用地流轉制度是難以建立并完善起來的。農村集體建設用地的隱形流通己成為不可否認的既定事實。必須建立一套完善的管理機制來規范這個市場，以避免造成更大的資源浪費和社會問題。那么如何在實行從嚴從緊的土地政策的前提下來規范農村集體建設用地流轉市場呢?筆者從構建農村集體建設用地流轉的原則、制度、體系等方面做出對農村集體建設用地流轉的立法思考。

(一)農村集體建設用地流轉原則的構建

從目前我國的現狀，大致從這四個原則來構建農村集體建設用地流轉的原則：耕地與建設用地動態平衡的原則、產權清晰原則、因地制宜原則、市場和規劃相結合原則。

1、耕地與建設用地動態平衡的原則

針對我國農村耕地銳減和集體建設用地閑置之間的矛盾，因此要提高集體建設用地利用率，從而控制耕地銳減，保護耕地，實現耕地與建設用地動態平衡保護原則。

2、產權清晰原則

要確定農村集體土地人格化主體，作為流轉市場的主體。

3、因地制宜原則

要針對各地區的發展狀況應對不同地區的農村集體建設用地流轉做到區別對待，因地制宜、分類指導。

4、市場和規劃相結合原則

必須強化對土地流轉市場的宏觀監督，做好土地流轉市場的建立、發育、發展和成熟的相應階段規劃。

(二)農村集體建設用地流轉制度的構建

筆者認為應該從以下五個方面對農村集體建設用地流轉制度進行構建：

1、建立與流轉相適應的土地產權制度

我國農村土地產權制度因其歷史發展原因，農村集體建設用地產權殘缺，制約了農村集體建設用地的流轉。明確農村集體建設用地所有權主體，是農村集體建設用地流轉的前提。農村集體建設用地在流轉的過程中，在不改變農民集體所有性質的前提下，應該賦予不同的農民集體間轉移的權能;賦予原本應屬于用益物權的他項權利。最后，要建立完善的集體土地產權登記制度，強化土地登記的程序和效力，強化土地登記的法律和社會意識，建立土地登記賠償制度和賠償準備金制度。

2、明確農村集體建設用地流轉的條件、交易主體地位、范圍

農村集體建設用地流轉的要符合四個條件：符合各項規劃;產權完整、權屬沒有爭議;流轉協議正式化和公證化;符合用途管制。

農村集體建設用地的交易主體既可包括集體經濟組織，還可包括其他經濟組織或個人，以擴大市場的交易面;集體土地使用權應當與國有土地使用權的權利基本相等，享有土地收益處分權，轉讓、出租和抵押權等;對其地上建筑物應當核發合法的產權證書。

農村集體建設用地流轉的范圍有兩方面：首先,從用途上，農村集體組織處于公共利益的目的可以使用農村建設用地;國家處于公共利益目的需要使用土地的，除可以使用國有土地外，需使用集體建設用地的，應依法實行征收或征用。在此范圍之外的建設用地流轉都應嚴格保留土地的集體所有性質，否則不予供地流轉。其次，在使用主體范圍上，參與流轉的各類主體應在國家規劃和市場調控共同調節下公平享有各種權利，增強其市場競爭性和活力。

3、明確農村集體建設用地流轉的具體形式和年限

農村集體建設用地流轉的形式應該是多元化，包括出讓、轉讓、租賃、入股和置換等方式。流轉的年限，應當與國有土地使用權流轉期限相銜接，由土地所有者與使用者協商確定。

4、建立合理的收益分配制度

農村集體建設用地流轉應該根據誰所有誰受益的原則對收益進行分配。但是由于政府不是土地的所有者，所以不參與土地流轉收益的分配。

5、規范政府的管理內容

政府在農村集體建設用地流轉中應重點做好以下工作:一是對現有集體建設用地進行調查清理，為政府制定土地供給計劃和有效、有序引導集體建設用地進入土地一級市場、二級市場提供科學依據。二是應當通過土地儲備和與土地復墾、整理相結合的土地置換的方式盤活存量集體建設用地，三是研究制定適合本地區實際的集體建設用地流轉管理的規范性文件。

(三)農村集體建設用地流轉法律體系的構建

1、修改和完善農村集體建設用地流轉的法律法規

要使集體建設用地流轉在全國推廣，最終必須要有法律保證。建議盡快制定《集體建設用地管理條例》、《集體建設用地價格標準》、《集體建設用地有償使用辦法》、《集體建設用地有償收益管理辦法》等，將集體建設用地使用權流轉逐步引向科學化、規范化、法制化軌道，形成完整的管理和調控體系。

2、完善征地相關制度

農村集體建設用地進入市場流轉以后，國家為了公共利益的需要仍可動用土地的征收與征用權獲得建設用地，所以在征地制度改革上可以做三點:一嚴格界定“公共利益”范圍，組織編寫“征地目錄大綱”，設立審核機構;二尊重市場規律，確定合理補償標準，合理確定征地區片價;三提高土地征用透明度，增加群眾的參與權。

3、完善用途管制制度

現行用途管制是通過農用地轉用審判和征地審批實現的。筆者認為應該逐步完善我國土地用途管制分區管制制度，實行分區管制和分類管制相結合，在分區管制的基礎上進行分類管制。

4、擴展土地儲備機構的職能

土地儲備機構應成為交易的宏觀調控者、信息發布者、管理者、行為的確認者、交易監督機構、中介服務機構和糾紛的處理機構。

5、完善土地利用的總體規劃制度

新出臺的《城鄉規劃法》，將城市和農村進行一體規劃和建設。重視農村的規劃和建設，嚴格依法制定規劃，嚴格執行規劃。按照法律規定，土地的用途、土地的使用權流轉都必須以土地利用總體規劃和村鎮規劃為依據，即先有規劃，后有使用和流轉。

以上就是小編為大家整理的關于農村集體建設用地流轉的相關資料，從前面的內容可以看到我國農村集體建設用地流轉存在的主要問題有制度建設緩慢，不能對流轉發揮規范作用、尋租的問題嚴重等等，國家應加強這方面的管理，完善土地利用的規劃制度。如果您還有相關不明白的問題，更多相關問題您可以咨詢律霸聊城律師。

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