一、不能辦理抵押登記的房產

(1)權屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);

(2)根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的;

(3)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(5)權屬有爭議的;

(6)法律、法規或市政府規定禁止抵押的;

(7)除鄉(鎮)、村企業廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權利依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。

二、房屋抵押登記的辦理程序

1、抵押登記申請——如何注銷房產證抵押登記

辦理房地產抵押登記，應當向登記機關提交下列文件：

(1)房地產抵押登記申請書;

(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;

(3)抵押合同;

(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產證》;

(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;

(6)可以證明抵押房地產價值的資料;

(7)登記機關認為必要的其他文件。

2、受理申請

審查申請人所提交的文件是否真實、齊備，申請文件不符合規定的，不予受理;申請文件符合規定的，則予受理，給該申請編號并給回執，回執注明所收取的文件、受理日期和編號。

3、審核

(1)登記機關從房地產登記冊查明申請轉移登記的房地產權利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉移登記申請：

a.權屬來源的性質是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價土地)而未取得有關部門同意的;

b.根據城市規劃，政府決定收回土地使用權的;

c.司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

d.共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

e.權屬有爭議的;

f.法律、法規或市、區政府規定禁止轉讓的。

駁回登記申請，應自受理申請之日起在規定時間內書面通知申請人。

(2)從房地產登記冊或電腦記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況后，審查下列文件是否真實、齊全和有效：

a.身份證明;

b.《房地產證》或其他房地產權利證書;

c.抵押登記申請書是否按要求填寫;

d.抵押合同書是否符合有關法律、法規的規定。

經審核符合規定的予以核準登記，并通知抵押當事人。

4、登記

(1)對核準抵押登記的，在房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記冊上作抵押記錄。抵押記錄應包括抵押人，抵押權人，抵押物名稱、面積、價值、抵押金額和抵押期限等內容。

(2)預購的房地產抵押時，應在買賣合同書上加蓋抵押專用章。

5、收費發證

(1)登記費的收取標準按國家或地方的有關規定執行。

(2)將已加蓋房地產抵押專用章的房地產權利證書在規定時間內退回抵押當事人(由抵押當事人憑回執、身份證明及交費憑證領取)。

6、立卷歸檔

按規定建立土地和房地產登記的檔案。