宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地,下面我們將詳細介紹宅基地產權問題：
宅基地使用權　　

(1)宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。城鎮居民不得購置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經濟組織。
(2)宅基地使用權的用途僅限于村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院墻等。
(3)宅基地使用權實行嚴格的“一戶一之宅”制。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

宅基地產權制度困境

　　(一)一戶多宅和超標占地現象比較普遍，土地浪費嚴重

作為一種社會福利，農村宅基地使用權的取得是基于集體經濟組織成員資格取得，而非通過市場行為交易所得，農村宅基地取得具有無償性，農民取得宅基地使用權的成本基本為零，這激起了農民盡可能多占宅基地的欲望，農村宅基地取得的監管措施并不嚴格，批少占多，建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地，一些鄉、村領導干部憑權力、關系占有多處宅基地等等現象比較普遍，加之農房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標占地現象較為普遍。

(二)城市化進程加劇了農村宅基地的閑置

從城市化國家的發展過程來看，隨著城市化水平的提高，勞動力就會相應地從農村轉移到非農業，從農民轉為產業工人。在計劃經濟時代，人口和要素的流動受到嚴格的限制，宅基地制度安排承擔著穩定農村社會等基本功能，但隨著市場經濟體制的逐步建立，城鄉戶籍制度的放松，我國城市化進程明顯加快，大量農民涌人城市，據統計，從1980年到2007年，由職業轉換、身份轉換和代際轉換原因，約有4億農民轉移到城市成為城市居民，其中有相當一部分農民在城市已有穩定的工作和收入，已融人城市的節奏，但其在農村的宅基地仍然閑置。農村人口的減少，使得農村建設用地需求減少，相當一部分宅基地閑置，而城市化的加快，城市建設用地需求必然增加。顯然，現行的宅基地資源并未在統籌城鄉的背景下得到合理配置。

(三)城鄉結合部宅基地隱性流轉與私下交易大量存在

我國現行法律及相關政策大多并不禁止農房交易，但限制宅基地使用權的市場交易，而我國又實行的是房地一體的立法例，因此，農房交易事實上是受到限制的。但在經濟發達地區特別是城鄉結合部地帶，農房買賣、出租、抵押十分活躍，這在筆者前面的實證調研中也得到了體現，宅基地使用權因此而變相流轉，由于這種流轉并不受現行法律的認可，因此只能采取私下交易的方式，無疑增加了交易成本和交易風險。最近幾年來，各地法院審理宅基地糾紛的案件明顯增多，影響了社會的穩定和諧。

(四)宅基地保障功能弱化，資本功能日益凸顯

新中國成立之初，我國逐步實施了高度集中的計劃經濟，強調優先發展工業，國家通過直接獲取除農民基本生存消費之外的全部農業剩余來保證城市工業發展，同時實行城鄉分治的戶籍制度限制農民離開土地，限制農民進城。而要達到以上目的，國家必須把農民組織起來，限制農民的自由流動。所謂“組織起來”，就是在農村實行單位制度，這個單位就是人民公社，而“單位”必須保證其成員享有基本的生存條件，保證其成員的居住權，而在農村無償分配宅基地就是單位對其成員的一種福利，因此，宅基地制度設計的定位就是在于保障功能。但隨著市場經濟的建立，在城鄉統籌背景之下，要求城鄉各種要素能夠自由的流動，農民對宅基地不僅限于居住的要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。

(五)宅基地拆遷補償缺乏相應規定，補償偏低

城市房屋拆遷針對的是城市規劃區內國有土地上的房屋。而農村房屋拆遷，又稱征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，在拆遷前，需要依法辦理集體土地征收手續，將集體土地變更為國有土地，即宅基地上的房屋應先征地、后拆遷。按照現行法律，農村集體可以為了公共目的收回農民的宅基地，并給予“合適”的補償，但該“合適”的補償標準卻并未明確界定，由此給農村宅基地上的補償帶來了很大的隨意性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規定的地上附著物給予補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。在城市房屋拆遷過程中，主要適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定，補償依據一般根據城市房屋所在的區位、用途和建筑面積予以確定，補償數額較為合理，而農村房屋拆遷適用《土地管理法》，該法規定較為籠統，還沒有完善的法律法規對農村房屋拆遷補償進行規制，這顯然不利于保護農民的利益，在實踐中，農民的補償數額是非常低的。