房產稅的定義

以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

房產稅的特點：

　　1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

　　2、征收范圍限于城鎮的經營性房屋；

　　3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

　　注意 房屋出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。

一、納稅義務人

　　　房產稅的納稅義務人包括：

　　（一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　（二）產權出典的，由承典人納稅。

　　（三）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅

　　（四）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

　　（五）無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產?

二、征稅對象和征稅范圍
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　　房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。

　　由于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　征稅范圍：城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村的房屋。

計稅依據與稅率

　　按照房產余值征稅的，稱為從價計征；按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。　

一、計稅依據
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　　　1、從價計征

　　房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

　　扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

　　房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣,衛生,通風等

　　納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。?

注意

注意以下三點問題：

　　（1）對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。

　　（2）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　（3）新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。

2．從租計征
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　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
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土地稅的定義

　以土地為課稅對象，按照土地面積、等級、價格、收益或增值等計征的貨幣或實物。簡稱“地稅”。包括對農村土地和城市土地的課稅。

土地稅歷史 ?

　　土地稅在各種稅中歷史最久，并為各國普遍采用。最初的土地稅，以土地大小定稅額多少，繼而以產量（產值）或土壤肥瘠的程度定稅率的等級，也有的以土地價格為征稅標準。西方發達國家通

行的是地價稅，即根據土地價格向土地所有者課征地稅。地價稅始于1873年加拿大的荒地稅，隨后有新西蘭、奧地利和德國采用。第一次世界大戰后，許多國家亦相繼實行。地價稅分為土地原價稅和土地增值稅。前者按土地的本身價格（不包括土地改良物價格）課征；后者按土地價格增加的數額課征。土地增值稅又分為土地轉移增值稅和土地定期增值稅。前者在土地價格的部分課征；后者在土地所有權沒有轉移的條件下，按一定時期內土地價格增加部分課征。1949年以前，中國的土地稅一般稱為“田賦”，即以農村土地為對象課征的稅。始于魯宣公15年（公元前594年）的“初稅畝”，即開始實行按土地面積（畝）征收賦稅。經過2000多年的演變，到中華民國時期，才將對土地所征的各種稅收統稱為“田賦”。1949年中華人民共和國成立后，規定向一切從事農業生產、有農業收入的單位和個人征收農業稅。對城市土地的課稅，在中國一般稱為“地產稅”或“土地使用稅”，屬于財產稅類型的土地稅或資源占用稅類型的土地稅。1930年中華民國政府公布土地法，曾規定在部分城市開征地稅和土地增值稅。中華人民共和國成立初期，地產稅被列入《全國稅收實施要則》，后來與房產稅合并改成“城市房地產稅”。1973年對企業征收的部分并入工商稅后，城市房地產稅只對城市的房地產管理部門、有房產的個人和涉外企業征收。1984年在國有企業進行利改稅的第二步改革時頒布《土地使用稅條例（草案）》，規定保留稅種，暫緩征收。將原地產稅改為土地使用稅，是因為中國實行城市土地國有制，企業、單位和個人只有土地使用權而無土地所有權，任何單位或個人不得私自買賣土地，所以不使用地產和地產稅一詞。

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