公房的基本概念

　　公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

　　也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，在國(guó)外也稱公共住宅、公營(yíng)住宅。它是指國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊?/p>

　　公房有時(shí)也指拆遷后分到的房子。

　　公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的最大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣(mài)給誰(shuí)就能賣(mài)給誰(shuí)，也無(wú)法繼承或辦理婚前公證。 公產(chǎn)房交易步驟是先由房管局下屬部門(mén)對(duì)賣(mài)方進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)由房管站驗(yàn)房。

　　一、關(guān)于公產(chǎn)房的性質(zhì)

　　所謂公產(chǎn)房，是我國(guó)特殊體制下遺留下來(lái)的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對(duì)于所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言的，一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

　　按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：

　　第一種是直管公有住房，指由政府接管，國(guó)家出租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

　　第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。

　　第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時(shí)一般需要取得上市許可證。

　　二、公房產(chǎn)繼承中的法律問(wèn)題

　? 于公產(chǎn)房能否繼承的問(wèn)題，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，眾說(shuō)紛紜，各執(zhí)己見(jiàn)，很難統(tǒng)一 。公產(chǎn)房的這種特殊形態(tài)，是我國(guó)社會(huì)所特有的一種事物。現(xiàn)在公產(chǎn)住房的產(chǎn)權(quán)在法律上講是模糊的。司法實(shí)踐中對(duì)于許多問(wèn)題是用政策性的臨時(shí)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

　　從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說(shuō)，公產(chǎn)房的承租人可以通過(guò)租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。

　　按照我國(guó)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時(shí)遺留下來(lái)的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。

　　當(dāng)然隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于公產(chǎn)房的繼承問(wèn)題出現(xiàn)較多的緩沖處理。現(xiàn)在許多認(rèn)為公產(chǎn)房可以繼承的人認(rèn)為住房是父母的辛勤勞動(dòng)掙下來(lái)的，住房就是“遺產(chǎn)”，當(dāng)然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合我國(guó)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)實(shí)際。

　　實(shí)踐中從社會(huì)安定、和諧的角度來(lái)考慮，一般來(lái)說(shuō)可以變更承租人。建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”

　　從這些規(guī)定來(lái)看，公有住房承租權(quán)的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時(shí)，承租權(quán)并不能像其他可繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣適用《繼承法》的規(guī)定來(lái)繼承。但對(duì)于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過(guò)住房部門(mén)同意是可以變更的。

　　三、離婚時(shí)公產(chǎn)房的分割問(wèn)題

　　1、對(duì)于夫妻離婚對(duì)于房產(chǎn)的分割問(wèn)題，依據(jù)最高人民法院關(guān)于《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的有關(guān)規(guī)定符合以下情況下的房產(chǎn)，雙方均是可以主張承租權(quán)的：

　　（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；

　　（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；

　　（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；

　?? （4）婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；

　　（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；

　　（6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；

　　（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；

　　（8）雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；

　??? （9）應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。”

　　2、對(duì)于夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：

　　（1）照顧撫養(yǎng)子女的一方；

　　（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

　　（3）照顧殘疾或生活困難的一方；

　　（4）照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)一方。

　　3、已購(gòu)公房的分割

關(guān)于公產(chǎn)房的法律問(wèn)題分析

一、關(guān)于公產(chǎn)房的性質(zhì)

所謂公產(chǎn)房，是我國(guó)特殊體制下遺留下來(lái)的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對(duì)于所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言的，一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房，指由政府接管，國(guó)家出租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。

第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時(shí)一般需要取得上市許可證。

二、公房產(chǎn)繼承中的法律問(wèn)題

關(guān)于公產(chǎn)房能否繼承的問(wèn)題，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，眾說(shuō)紛紜，各執(zhí)己見(jiàn)，很難統(tǒng)一?。公產(chǎn)房的這種特殊形態(tài)，是我國(guó)社會(huì)所特有的一種事物。現(xiàn)在公產(chǎn)住房的產(chǎn)權(quán)在法律上講是模糊的。司法實(shí)踐中對(duì)于許多問(wèn)題是用政策性的臨時(shí)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說(shuō)，公產(chǎn)房的承租人可以通過(guò)租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。

按照我國(guó)《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時(shí)遺留下來(lái)的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。

當(dāng)然隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于公產(chǎn)房的繼承問(wèn)題出現(xiàn)較多的緩沖處理。現(xiàn)在許多認(rèn)為公產(chǎn)房可以繼承的人認(rèn)為住房是父母的辛勤勞動(dòng)掙下來(lái)的，住房就是“遺產(chǎn)”，當(dāng)然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合我國(guó)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)實(shí)際。

實(shí)踐中從社會(huì)安定、和諧的角度來(lái)考慮，一般來(lái)說(shuō)可以變更承租人。建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”

《天津市房地產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)公產(chǎn)住房租賃過(guò)戶、調(diào)換、置換管理的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，承租人死亡，其同居一處、共同生活同戶籍2年以上的家庭成員，可以申請(qǐng)住房租賃過(guò)戶，按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理。

2007年7月1日新修訂的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》取消了“同戶籍共同生活2年以上”的限制，只要家中所有符合承租條件的成員意見(jiàn)統(tǒng)一，經(jīng)過(guò)公證，就可以過(guò)戶給其中符合承租條件的任何一人。

從這些規(guī)定來(lái)看，公有住房承租權(quán)的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時(shí)，承租權(quán)并不能像其他可繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣適用《繼承法》的規(guī)定來(lái)繼承。但對(duì)于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過(guò)住房部門(mén)同意是可以變更的。

三、離婚時(shí)公產(chǎn)房的分割問(wèn)題

1、對(duì)于夫妻離婚對(duì)于房產(chǎn)的分割問(wèn)題，依據(jù)最高人民法院關(guān)于《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的有關(guān)規(guī)定符合以下情況下的房產(chǎn)，雙方均是可以主張承租權(quán)的：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；

（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；

（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；

（4）婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；

（6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；

（8）雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；

（9）應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。”

2、對(duì)于夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：

（1）照顧撫養(yǎng)子女的一方；

（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

（3）照顧殘疾或生活困難的一方；

（4）照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)一方。

3、已購(gòu)公房的分割

單位職工購(gòu)買(mǎi)本單位的公房，如果取得完全產(chǎn)權(quán)，那么根據(jù)房產(chǎn)取得的時(shí)間可以將公產(chǎn)房作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

如果僅取得房屋的部分所有權(quán)，而售房單位仍享有該房屋的部分所有權(quán)，這種情況下職工取得的房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)。

按照《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，對(duì)于職工購(gòu)買(mǎi)的限制產(chǎn)權(quán)房屋，一般在離婚分割房屋財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，按照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半房屋價(jià)值的補(bǔ)償。 對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。

四、對(duì)于公產(chǎn)房拆遷款分割的問(wèn)題

對(duì)于公產(chǎn)房的拆遷安置款能否作為遺產(chǎn)來(lái)繼承的問(wèn)題，拆遷安置款支付給被拆遷人后，此款項(xiàng)就是私有財(cái)產(chǎn)，既是私有財(cái)產(chǎn)，就屬于遺產(chǎn)范圍，依法也應(yīng)當(dāng)可以分割。

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