二手房交易稅概述??

?????“二手房個稅”^[1]就是二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是10萬，賣方以12萬的價格賣給買方，則要從這兩萬差價中征受一部分作為稅收。表面上看，征收個人所得稅是為了限制賣方，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。但是，賣方會把征收的這一部分稅收加在買方身上，使交易成本增加，從而使房價更貴。

二手房交易稅-各類稅收介紹?????

　　各類稅收共有8種，根據(jù)最新的稅收征管政策，個人銷售房屋應(yīng)繳納的稅收包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5．55％；對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0． 15‰；個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20％；普通住宅的契稅為2％，高檔商品房契稅為4％。

　　營業(yè)稅的繳納主要分以下兩種情況：

　?。?）對于個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得的售房收入金額征收營業(yè)稅。

　　（2）對于個人購買住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，如是普通住房，免征營業(yè)稅；如非普通住房，銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

二手房交易稅-二手房交易個人所得稅征稅依據(jù)????????

　　普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購房總額－( 營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內(nèi)， (售房收入－經(jīng)濟(jì)房價款－土地出讓金－合理費(fèi)用)×20％，其中經(jīng)濟(jì)房價款＝建筑面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

　　按照《個人所得稅法》規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20％。同時，1999年12月，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部就有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：

　　1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20％的個人所得稅，合理費(fèi)用指賣出財產(chǎn)時支付的有關(guān)費(fèi)用。

　　2、個人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。

　　3、職工出售以成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

二手房交易稅-免繳與少繳?????

　　主要有兩種情況可享受個人所得稅優(yōu)惠政策：

　　一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

二手房交易稅-房地產(chǎn)買賣?

　　根據(jù)國家稅法有關(guān)政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的有關(guān)稅費(fèi)在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費(fèi)，包括：契稅、手續(xù)費(fèi)、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、中介服務(wù)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房產(chǎn)稅等?！　?/p>

（1）契稅政策。

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%—5%，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 據(jù)國家契稅條例的規(guī)定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的標(biāo)準(zhǔn)是按房屋買賣成交價的3%~5%收取,全部由買方負(fù)擔(dān)?！　?/p>

（2）印花稅

印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。

（3）營業(yè)稅

國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5%的營業(yè)稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實(shí)減輕個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國家出臺優(yōu)惠政策規(guī)定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作行為，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。?

（4）城市維護(hù)建設(shè)稅

　　繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。它以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的,稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%. 　　

（5）教育費(fèi)附加

這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營業(yè)稅額為計費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。??

（6）土地增值稅

土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。

　　應(yīng)納稅額 = 增值額×適用稅率 增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額 轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。

　　扣除項目包括：

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關(guān)稅費(fèi)。

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，其中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按（1）（2）項金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，財務(wù)費(fèi)用按(1)(2)項金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　?、莅?1)(2)項金額之和加計20%扣除。

　　應(yīng)納稅額的計算，采用四級超額累進(jìn)稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　①增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額 = 增值額×30

　?、谠鲋殿~超過扣除項目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額 = 增值額×40%－扣除項目金額×5

　?、墼鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額 = 增值額×50%－扣除項目金額×15

　?、茉鲋殿~超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額 = 增值額×60%－扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

（7）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)征收的一種稅收.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房產(chǎn)余值和租金收入兩種：

　?、?企、事業(yè)單位的房產(chǎn)不論自用還是出租均以房產(chǎn)評估值（沒有房產(chǎn)評估值的按房產(chǎn)原值）一次扣除30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。

　?、?其他單位（免稅單位或房產(chǎn)管理部門）和個人出租的房產(chǎn)以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

　　房產(chǎn)稅實(shí)行的是比例稅率：

　?、?以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的，稅率為1.2%。

　　② 以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。

　　計算公式：

　?、?房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額 = 房產(chǎn)評估值×70%×1.2% 或：房產(chǎn)原值×70%×1.2%

　　② 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額 = 租金收入×12% 　

（8）手續(xù)費(fèi)

　　辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費(fèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照國家房屋買賣成交價或最低保護(hù)價的1%，由買賣雙方各繳納一半。 　　

（9）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

　　辦理房屋所有權(quán)登記時，應(yīng)交納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、印花稅。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每建筑平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規(guī)定期限申請登記，又未獲準(zhǔn)緩期登記的，每逾期1個月，每建筑平方米加征罰金1角；已申請登記，但未按期辦理手續(xù)的，亦按上述標(biāo)準(zhǔn)加征罰金。

　　權(quán)證工本費(fèi)，每件收費(fèi)4元；共有權(quán)執(zhí)照及他項權(quán)利執(zhí)照，每件收費(fèi)2元。印花稅，每件5元?！?/p>

（10）中介服務(wù)費(fèi)

中介服務(wù)費(fèi)是依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu),為企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，向委托單位收取合理的費(fèi)用。

　　①評估收費(fèi)。房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)、土地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。土地宗地價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。基準(zhǔn)地價評估收費(fèi)另立標(biāo)準(zhǔn)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)請參見“房地產(chǎn)中介制度”一章。此外，每宗房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)不足300元的，按300元收取。

　　為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價格評估，評估機(jī)構(gòu)按一般宗地評估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%計算評估費(fèi)。

　　企業(yè)轉(zhuǎn)制、資產(chǎn)重組過程中，涉及房地產(chǎn)評估的，按房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)的50%計收評估費(fèi)。

　?、诖硎召M(fèi)。房屋租賃代理費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。

　　房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額分檔累進(jìn)計收： 500萬元以下 2.5% 501~2000萬元 2% 2001~5000萬元 1.5% 5001~100000萬元 1% 1001萬元以上 0.5% . 實(shí)行獨(dú)家代理最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價格總額的2.8%。

　?、圩稍冑M(fèi) 書面咨詢費(fèi)

　　普通咨詢報告，每份收費(fèi)300?/font>1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%.

　　口頭咨詢費(fèi). 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。