如何科學(xué)合理地評估與確定國有土地使用權(quán)拍賣出讓底價，是國有土地使用權(quán)拍賣出讓工作中一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)，同時也是人們感到頭疼和棘手的問題。評估與確定的拍賣底價過高，會導(dǎo)致應(yīng)價難以達(dá)到保留價而流拍；過低則又會造成國有土地資產(chǎn)流失。因此應(yīng)當(dāng)注意：遵循城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，合理選用估價原則和方法評估拍賣底價。自今年7月1日正式實施的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》是開展土地估價工作必須遵循的技術(shù)規(guī)范。在遵循《規(guī)程》的前提下，開展土地使用權(quán)拍賣底價的評估工作，應(yīng)事先對影響擬拍賣出讓地塊的各種價格因素作出全面深入調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，需側(cè)重把握以下幾點：

　　一是應(yīng)采取公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。國有土地使用權(quán)拍賣行為，真正體現(xiàn)了公開、公正、公平的原則，是一種真正的市場行為。因此，按照《規(guī)程》的規(guī)定，在評估擬拍賣土地底價過程中，估價人員必須明確其評估的價格應(yīng)是指在估價基準(zhǔn)日的正常公開市場、規(guī)劃利用條件下，設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的一定年期出讓土地使用權(quán)的價格。

　　二是估價基準(zhǔn)日一般為估價日期以后的某一個具體日期。根據(jù)《規(guī)程》的解釋，估價日期是指該項估價工作的起止日期，其實是按照委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定的。在實際估價工作中，通常估價人員將實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價基準(zhǔn)日，但估價基準(zhǔn)日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價基準(zhǔn)日。而拍賣出讓土地一般都提前一定的時間（一個月左右）事先在新聞媒介上刊登公告。同時，鑒于標(biāo)的價款大，通常要求確定一個保留價。因此，土地出讓方要先行委托專門的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，其估價日期肯定在公告確定拍賣時間的前一個時間段內(nèi)。為了真正體現(xiàn)評估的拍賣底價是在拍賣之日正常、公開市場條件下的土地出讓價格水平，其估價時點應(yīng)與公告確定拍賣時間相一致，即將估價基準(zhǔn)日確定為公告中的拍賣之日。由此可見，拍賣底價的估價基準(zhǔn)日一般為估價日期以后的某—個具體日期。

　　三是合理選用估價原則和估價方法。針對評估土地使用權(quán)拍賣底價的特點，宜遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則和需求與供給原則等。按照評估原則與估價方法銜接一致的要求，評估土地使用權(quán)拍賣底價，首先應(yīng)重點選用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法。因為市場比較法較充分考慮了在估價基準(zhǔn)日的近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價格具有現(xiàn)勢性，容易為買賣雙方認(rèn)同和接受。假設(shè)開發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。運(yùn)用這種方法測算的地價，實際上相當(dāng)于競買人最終獲得拍賣地塊所需支付的最高價格。這對于競買人最終確定購買價或拍賣人最終確定保留價都具有一定的指導(dǎo)作用。當(dāng)然，運(yùn)用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定前提條件。在市場不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案的情況下，就只能選取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法等方法來進(jìn)行評估。

　　以評估地價為基準(zhǔn)，綜合考慮各種影響因素確定拍賣底價。土地使用權(quán)拍賣底價的確定一般應(yīng)以評估地價為基準(zhǔn)，由土地出讓方在一定范圍內(nèi)組織有關(guān)方面人員討論后最終確定。

　　在確定土地使用權(quán)拍賣底價時，應(yīng)綜合考慮以下幾個方面：

　　一是出讓方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審閱評估機(jī)構(gòu)出具的估價報告，尤其是對于估價結(jié)果、假設(shè)條件和使用限制條件等進(jìn)行認(rèn)真分析，了解估價人員的客觀意見。二是出讓方應(yīng)綜合分析實施拍賣時的地產(chǎn)市場各類用途土地的供應(yīng)狀況，開發(fā)商（投資者）的現(xiàn)實（潛在）需求，要特別關(guān)注對從報名參加競買者那里了解到的一些信息。三是出讓方要認(rèn)真研究擬拍賣地塊的條件，主要搞清其所在區(qū)域位置、功能有無特殊性，以及未來的收益大小如何等。此外，要把當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)政策和地價政策結(jié)合起來考慮。

　　總之，既要保證國有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導(dǎo)市場走向，還需要充分考慮到市場的承受能力，綜合確定合理的拍賣底價。