如何科學(xué)合理地評(píng)估與確定國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓底價(jià)，是國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓工作中一個(gè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是人們感到頭疼和棘手的問(wèn)題。評(píng)估與確定的拍賣(mài)底價(jià)過(guò)高，會(huì)導(dǎo)致應(yīng)價(jià)難以達(dá)到保留價(jià)而流拍；過(guò)低則又會(huì)造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失。因此應(yīng)當(dāng)注意：遵循城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，合理選用估價(jià)原則和方法評(píng)估拍賣(mài)底價(jià)。自今年7月1日正式實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》是開(kāi)展土地估價(jià)工作必須遵循的技術(shù)規(guī)范。在遵循《規(guī)程》的前提下，開(kāi)展土地使用權(quán)拍賣(mài)底價(jià)的評(píng)估工作，應(yīng)事先對(duì)影響擬拍賣(mài)出讓地塊的各種價(jià)格因素作出全面深入調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，需側(cè)重把握以下幾點(diǎn)：

　　一是應(yīng)采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)行為，真正體現(xiàn)了公開(kāi)、公正、公平的原則，是一種真正的市場(chǎng)行為。因此，按照《規(guī)程》的規(guī)定，在評(píng)估擬拍賣(mài)土地底價(jià)過(guò)程中，估價(jià)人員必須明確其評(píng)估的價(jià)格應(yīng)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日的正常公開(kāi)市場(chǎng)、規(guī)劃利用條件下，設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的一定年期出讓土地使用權(quán)的價(jià)格。

　　二是估價(jià)基準(zhǔn)日一般為估價(jià)日期以后的某一個(gè)具體日期。根據(jù)《規(guī)程》的解釋，估價(jià)日期是指該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期，其實(shí)是按照委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定的。在實(shí)際估價(jià)工作中，通常估價(jià)人員將實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)基準(zhǔn)日，但估價(jià)基準(zhǔn)日并非總是在估價(jià)日期的期間，也可能因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)基準(zhǔn)日。而拍賣(mài)出讓土地一般都提前一定的時(shí)間（一個(gè)月左右）事先在新聞媒介上刊登公告。同時(shí)，鑒于標(biāo)的價(jià)款大，通常要求確定一個(gè)保留價(jià)。因此，土地出讓方要先行委托專門(mén)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)日期肯定在公告確定拍賣(mài)時(shí)間的前一個(gè)時(shí)間段內(nèi)。為了真正體現(xiàn)評(píng)估的拍賣(mài)底價(jià)是在拍賣(mài)之日正常、公開(kāi)市場(chǎng)條件下的土地出讓價(jià)格水平，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與公告確定拍賣(mài)時(shí)間相一致，即將估價(jià)基準(zhǔn)日確定為公告中的拍賣(mài)之日。由此可見(jiàn)，拍賣(mài)底價(jià)的估價(jià)基準(zhǔn)日一般為估價(jià)日期以后的某—個(gè)具體日期。

　　三是合理選用估價(jià)原則和估價(jià)方法。針對(duì)評(píng)估土地使用權(quán)拍賣(mài)底價(jià)的特點(diǎn)，宜遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則和需求與供給原則等。按照評(píng)估原則與估價(jià)方法銜接一致的要求，評(píng)估土地使用權(quán)拍賣(mài)底價(jià)，首先應(yīng)重點(diǎn)選用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種評(píng)估方法。因?yàn)槭袌?chǎng)比較法較充分考慮了在估價(jià)基準(zhǔn)日的近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場(chǎng)承受能力，其測(cè)算的價(jià)格具有現(xiàn)勢(shì)性，容易為買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)同和接受。假設(shè)開(kāi)發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)可能帶來(lái)的收益等。運(yùn)用這種方法測(cè)算的地價(jià)，實(shí)際上相當(dāng)于競(jìng)買(mǎi)人最終獲得拍賣(mài)地塊所需支付的最高價(jià)格。這對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人最終確定購(gòu)買(mǎi)價(jià)或拍賣(mài)人最終確定保留價(jià)都具有一定的指導(dǎo)作用。當(dāng)然，運(yùn)用上述兩種評(píng)估方法，相對(duì)而言也需要一定前提條件。在市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無(wú)城市規(guī)劃主管部門(mén)審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的情況下，就只能選取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法等方法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。

　　以評(píng)估地價(jià)為基準(zhǔn)，綜合考慮各種影響因素確定拍賣(mài)底價(jià)。土地使用權(quán)拍賣(mài)底價(jià)的確定一般應(yīng)以評(píng)估地價(jià)為基準(zhǔn)，由土地出讓方在一定范圍內(nèi)組織有關(guān)方面人員討論后最終確定。

　　在確定土地使用權(quán)拍賣(mài)底價(jià)時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下幾個(gè)方面：

　　一是出讓方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審閱評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，尤其是對(duì)于估價(jià)結(jié)果、假設(shè)條件和使用限制條件等進(jìn)行認(rèn)真分析，了解估價(jià)人員的客觀意見(jiàn)。二是出讓方應(yīng)綜合分析實(shí)施拍賣(mài)時(shí)的地產(chǎn)市場(chǎng)各類用途土地的供應(yīng)狀況，開(kāi)發(fā)商（投資者）的現(xiàn)實(shí)（潛在）需求，要特別關(guān)注對(duì)從報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)者那里了解到的一些信息。三是出讓方要認(rèn)真研究擬拍賣(mài)地塊的條件，主要搞清其所在區(qū)域位置、功能有無(wú)特殊性，以及未來(lái)的收益大小如何等。此外，要把當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策結(jié)合起來(lái)考慮。

　　總之，既要保證國(guó)有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導(dǎo)市場(chǎng)走向，還需要充分考慮到市場(chǎng)的承受能力，綜合確定合理的拍賣(mài)底價(jià)。