1．產(chǎn)權(quán)的概念

　? 產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的簡(jiǎn)稱，是指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)以及與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指財(cái)產(chǎn)所有者依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。財(cái)產(chǎn)所有者的這些權(quán)利是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)所具有的權(quán)能。所有權(quán)的權(quán)能是可以從所有者那里分離出來(lái)的，例如租賃業(yè)務(wù)中，承租人以租金為代價(jià)從出租人那里取得租賃物品的使用權(quán)。與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)是在所有權(quán)權(quán)能與所有人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，指非所有人在所有人財(cái)產(chǎn)上享有的占有，使用，以及在一定程度上依法享有收益和處分的權(quán)利，即是說(shuō)，與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)是由財(cái)產(chǎn)所有權(quán)派生出來(lái)的各種權(quán)利。由于財(cái)產(chǎn)的概念是人們對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的使用進(jìn)行控制而由法律界定，并以貨幣來(lái)衡量的人與人之間的基本關(guān)系，因此，產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人與人之間利益邊界的一種界定。在這一界定中，擁有或享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其權(quán)能的人、組織稱為產(chǎn)權(quán)主體，產(chǎn)權(quán)主體作用的對(duì)象是產(chǎn)權(quán)客體。產(chǎn)權(quán)客體是指可以被產(chǎn)權(quán)主體控制支配或享用的、具有文化科學(xué)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物質(zhì)資料以及各類無(wú)形資產(chǎn)，如設(shè)備、原材料、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、發(fā)明權(quán)、商標(biāo)權(quán)等.

2．產(chǎn)權(quán)的屬性

?????? 產(chǎn)權(quán)具有四個(gè)方面的屬性，即排他性、可分離性、可分割性和不完備性。

　　產(chǎn)權(quán)的排他性是指某一產(chǎn)權(quán)主體，在行使對(duì)某一特定資源的一組權(quán)利時(shí)，排斥了任何其他產(chǎn)權(quán)主體對(duì)同一資源行使相同的權(quán)利。

　　產(chǎn)權(quán)的可分離性是指特定財(cái)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利可以分屬于不同的主體，如企業(yè)投資者享有企業(yè)財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)、而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者可行使企業(yè)財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)。正是由于產(chǎn)權(quán)的可分離性，使得產(chǎn)權(quán)是可以交易(轉(zhuǎn)讓)的。產(chǎn)權(quán)交易是產(chǎn)權(quán)主體將產(chǎn)權(quán)客體的所有權(quán)或由其派生的權(quán)利作為商品進(jìn)行買賣的行為。產(chǎn)權(quán)交易有多種形式，如承包經(jīng)營(yíng)、租賃、參股控股、兼并收購(gòu)等。商品買賣是一組權(quán)利的交換，這種交換是一種廣泛意義上的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　產(chǎn)權(quán)的可分割性有兩層含義：一層是上面所講到的可分離性；另一層是各項(xiàng)權(quán)利分離后還可進(jìn)一步細(xì)分，如股份有限公司投資者選擇管理者的權(quán)利可進(jìn)一步分為一股一權(quán)。

　　產(chǎn)權(quán)的不完備性是產(chǎn)權(quán)中的權(quán)利是受限制的。產(chǎn)權(quán)是通過(guò)法律界定或由習(xí)俗和道德來(lái)表達(dá)的，這就意味著產(chǎn)權(quán)中的任何權(quán)利都是受限制的，即不完備性。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政府直接干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)不完的重要原因。

?????? 企業(yè)產(chǎn)權(quán)理論的論述

　1．企業(yè)產(chǎn)權(quán)決定企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)

　現(xiàn)代企業(yè)理論和產(chǎn)業(yè)組織理論已經(jīng)證明，企業(yè)的績(jī)效由多種因素綜合決定。首先，產(chǎn)權(quán)安排決定公司治理結(jié)構(gòu)。若產(chǎn)權(quán)模糊，會(huì)滋生出所有者與經(jīng)營(yíng)者之間的“激勵(lì)不相容”和權(quán)責(zé)利不對(duì)稱，以及企業(yè)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不依賴性；其次，公司治理結(jié)構(gòu)影響著企業(yè)家的素質(zhì)（能力）高低和努力程度；其三，企業(yè)家的能力和努力水平，決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和管理水平，這兩者同時(shí)影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)；其四，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)績(jī)效也有著重要的影響。最終，企業(yè)績(jī)效由企業(yè)營(yíng)運(yùn)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)共同決定。不同的企業(yè)產(chǎn)權(quán)契約，決定了不同的公司治理結(jié)構(gòu)。

　　治理結(jié)構(gòu)是一種制度安排，它通過(guò)一定的契約和治理手段，合理配置剩余索取權(quán)和控制權(quán)，以形成科學(xué)的自我約束和相互制衡機(jī)制。目的是協(xié)調(diào)包括股東、債權(quán)人、券商、投資銀行、職工、經(jīng)理人員、銷售商及市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的利益相關(guān)者（stakeholder）之間的利益和權(quán)利關(guān)系，促使其長(zhǎng)期合作，以保證企業(yè)的決策效率和長(zhǎng)治久安。企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的核心，是如何解決利益相關(guān)者的責(zé)權(quán)利關(guān)系問(wèn)題，尤其是剩余索取權(quán)和控制權(quán)的配置問(wèn)題。企業(yè)治理可以分為兩個(gè)部分：一個(gè)是治理結(jié)構(gòu)（GovernanceStructure），另一個(gè)是治理機(jī)制（GovernanceMechanism）。治理結(jié)構(gòu)包括股權(quán)結(jié)構(gòu)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子等；治理機(jī)制包括用人機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，這兩者共同決定了治理效率的高低，而治理機(jī)制應(yīng)是其核心，治理結(jié)構(gòu)只是基礎(chǔ)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，治理結(jié)構(gòu)一般包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)的外部治理。主要包括產(chǎn)品市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、經(jīng)理人市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)。外部治理實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的治理。二是企業(yè)的內(nèi)部治理。內(nèi)部治理即人們通常所說(shuō)的法人治理結(jié)構(gòu)。

　　法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部通過(guò)組織程序（通常以章程的形式）所明確的所有者、董事會(huì)和高級(jí)經(jīng)理人員等利益相關(guān)者之間權(quán)力分配和制衡的制度體系，旨在維護(hù)股東、公司債權(quán)人以及社會(huì)公共利益，保證公司正常有效地運(yùn)營(yíng)。其內(nèi)容包括：如何配置和行使控制權(quán)，如何監(jiān)督和評(píng)價(jià)董事會(huì)、經(jīng)理人和職工，如何設(shè)計(jì)和實(shí)施有效的激勵(lì)和約束機(jī)制。簡(jiǎn)言之，法人治理結(jié)構(gòu)就是股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理階層的權(quán)力分配模式。

　　企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的大問(wèn)題。為了解決現(xiàn)代公司中廣泛存在的委托一代理問(wèn)題，就必須設(shè)計(jì)一套相應(yīng)的制度安排，使代理成本最小化，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效；同時(shí)，確保股東方（投資者）的合法權(quán)益，使決策更加科學(xué)，維護(hù)公司正常的管理秩序。

　　以新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派的主要代表人物羅納德·科斯（Ronaid Coase）為代表的產(chǎn)權(quán)學(xué)派認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)明晰是企業(yè)績(jī)效的關(guān)鍵或決定性因素。主要論點(diǎn)是：

　　（1）資產(chǎn)擁有論，認(rèn)為企業(yè)資產(chǎn)只有為私人擁有，才能滿足實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的排他性，這種排他性保證了擁有者的資產(chǎn)以及使用資產(chǎn)帶來(lái)的收益不被他人所侵占，從而構(gòu)建了企業(yè)擁有者對(duì)資產(chǎn)關(guān)切的有效激勵(lì)機(jī)制。

　?。?）剩余利潤(rùn)占有論，認(rèn)為企業(yè)擁有者追求企業(yè)績(jī)效的基本激勵(lì)動(dòng)機(jī)是來(lái)自對(duì)剩余利潤(rùn)的占有，企業(yè)家對(duì)剩余利潤(rùn)占有份額越多，提高企業(yè)效益的動(dòng)機(jī)也越強(qiáng)。企業(yè)擁有者追求企業(yè)績(jī)效動(dòng)機(jī)的程度與剩余利潤(rùn)占有的份額成正比。

　　（3）私有化論，認(rèn)為非私有企業(yè)相對(duì)于私有企業(yè)來(lái)說(shuō)，存在企業(yè)目的多元化（既要追求利潤(rùn)目標(biāo)，還要承擔(dān)福利、就業(yè)等社會(huì)義務(wù)等）、對(duì)經(jīng)理激勵(lì)不足，以及由不能承擔(dān)所有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的財(cái)務(wù)軟約束等弊端。

　　受各國(guó)歷史傳統(tǒng)、法律制度、文化特質(zhì)、思維模式、市場(chǎng)環(huán)境以及發(fā)展階段的影響，各國(guó)的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)存在明顯差異。這些差異性是不同產(chǎn)權(quán)制度下企業(yè)利益相關(guān)者之間博弈的結(jié)果。在當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)模式主要有美(英)模式、德國(guó)模式和日本模式。

????

? 產(chǎn)權(quán)的收回主要有房屋土地使用權(quán)的收回

??? 收回土地使有權(quán)的主體是原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，土地行政主管部門，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（限于農(nóng)民集體所有的土地）。

??? 二、由有關(guān)人民政府收回使用權(quán)的

??? 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地；連續(xù)兩年來(lái)使未使用的；經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)；由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)《土地管理法》第三十七條第一款。

??? 三、土地行政主管部門可以收回土地使用權(quán)的

??? 《土地管理法》第五十八條規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府的土地行政主管報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)，可以由回國(guó)有土地使有權(quán)：

??? （一）為公共利益需要使用土地的；

??? （二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

??? （三）土地出讓等有償使用合同約定的使有期限屆滿；土地使有者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

??? （四）因單位撤銷、遷移等原因；停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

??? （五）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；

??? 四、收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償或賠償

??? ①為公共利益需要使用土地的或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的而收回國(guó)有土地使用權(quán)的；對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)卣饔猛恋貥?biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償，無(wú)償劃撥的，不予補(bǔ)償，《土地管理法》第五十八條第二款和（《辦法》第四十六條第一款）。

??? ②收回以有償方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用土地年限和土地開發(fā)情況給予補(bǔ)償，除國(guó)有土地有償使用合同另有約定外，收回國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)對(duì)地上的建筑物、構(gòu)筑物等附著物給予補(bǔ)償（《辦法》第四十六條第三款）。

??? 五、對(duì)收回國(guó)有土地的使用

??? 1、為公共利益需要使用土地《土地管理法》第五十八條第一款第一項(xiàng)。

??? 2、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的（《土地管理法》第五十八條第一款第二項(xiàng)）。

??? 對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回，并可依照法律規(guī)定予以出讓，（《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款和第二款）。

??? 六、收回土地使有權(quán)的方式

??? 收回土地使有權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)的收回與農(nóng)民集體土地使用權(quán)的收回，收回國(guó)有土地使用權(quán)是有關(guān)人民政府及其土地行政主管部門的一項(xiàng)重要的行政行為，該行為是在有關(guān)人政府及某土地行政主管部門下發(fā)收回土地使用權(quán)通知書后，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還時(shí)，采取的行政措施，主要的行政處理決定和行政處罰決定。

房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)：使用權(quán)終止問(wèn)題

??所有權(quán)被認(rèn)為是永久性的，即只要房屋存在所有權(quán)即存在。但是，土地使用權(quán)則是有期限的這樣，在房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)結(jié)合下，必然有一個(gè)土地使用權(quán)終結(jié)后房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題。

（一）地上權(quán)制度的安排

地上權(quán)制度是存在于私人之間的一種安排，地上權(quán)的設(shè)定一般是有一定期限的，甚至一些國(guó)家的立法為地上權(quán)設(shè)定了最長(zhǎng)期限，一般為30至100年。這主要是因?yàn)橥恋厥巧鐣?huì)中最珍貴的不可再生的資源，為保障土地所有權(quán)人特別是其繼承人的利益，對(duì)地上權(quán)存續(xù)期間作了限制。這也就意味著現(xiàn)代地上權(quán)均存在一個(gè)終結(jié)問(wèn)題。

在地上權(quán)期滿或消滅時(shí)，房屋的歸屬的一般原則是土地所有權(quán)人取得房屋的所有權(quán)。例如，《意大利民法典》第953條規(guī)定：“如果地上權(quán)是附確定期限設(shè)立的，則在期限屆滿時(shí)，地上權(quán)消滅，土地所有人成為地上建筑物的所有人?！蓖瑯?，在德國(guó)，“地上權(quán)因期限屆滿而消滅時(shí)，地上建筑物因地上權(quán)歸于土地所有權(quán)人也同時(shí)歸于土地所有權(quán)人?！睘檎{(diào)和地上權(quán)人（建筑物所有權(quán)人）與土地所有權(quán)人的利益沖突，現(xiàn)代地上權(quán)法律制度，均允許地上權(quán)人獲得補(bǔ)償或強(qiáng)加給土地所有權(quán)人取得該建筑物時(shí)，對(duì)地上權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任的法律義務(wù)。?這種獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，是地上權(quán)人對(duì)房屋擁有所有權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)。

（二）我國(guó)關(guān)于土地使用權(quán)期限的現(xiàn)行規(guī)定

目前，我國(guó)立法中并沒(méi)有關(guān)于農(nóng)村私房和城市私房所占土地使用權(quán)存在年限的規(guī)定。實(shí)際上，這兩種房屋所有權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)具有永久性。在農(nóng)村和城市，宅基地均可通過(guò)房屋繼承途徑而由繼承人繼承，房屋毀損或滅失后可以修復(fù)或重建（只是要經(jīng)過(guò)必要的批準(zhǔn)手續(xù)），因此，房屋毀損或滅失，只要所有權(quán)人或其繼承人愿意恢復(fù)其建筑物，那么對(duì)土地的使用權(quán)便可以長(zhǎng)久地延續(xù)下去。

而通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)用于建設(shè)，其使用權(quán)均存在年限?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條根據(jù)土地的用途對(duì)各類用途的土地使用權(quán)最高年限作了規(guī)定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！?/p>

顯然，《城市房地產(chǎn)管理法》只明確了土地使用權(quán)到期不申請(qǐng)續(xù)期或未批準(zhǔn)，土地使用權(quán)無(wú)償收回原則。而4年前的國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條還規(guī)定了建筑物的無(wú)償收回原則：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！?/p>

顯然，在土地使用期限屆滿時(shí)，無(wú)償收回地上建筑物和其他附著物，有違民法的公平原則，正確的作法應(yīng)當(dāng)是給予合理的補(bǔ)償。但這一問(wèn)題的解決有待法律規(guī)定作出修改。對(duì)土地上的房屋和建筑物無(wú)償收回，實(shí)際上是置國(guó)家以優(yōu)越的地位，而不是一般的商業(yè)或平等交易地位。正如在個(gè)人與個(gè)人之間的地上權(quán)安排一樣，在結(jié)束時(shí)，一般要由土地所有權(quán)人和地上權(quán)人就地上建筑物的補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議或者事先在地租或費(fèi)用上作好安排以在屆滿時(shí)不用任何補(bǔ)償即歸土地所有權(quán)人，如果認(rèn)為國(guó)家和房屋所有權(quán)人在這里是平等的民事法律關(guān)系，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償和協(xié)商的作用。第21條的規(guī)定顯然是有悖于私法的基本原則，有待今后立法修改和完善。

另外，土地使用權(quán)的一步改造還涉及到關(guān)于土地使用權(quán)期限規(guī)范的問(wèn)題。關(guān)于土地使用終止規(guī)范及其改進(jìn)建議我們已經(jīng)在第章作了論述。土地使用權(quán)終止是關(guān)系千家萬(wàn)戶生存的大事，一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，顯然有利于社會(huì)穩(wěn)定。作者認(rèn)為，土地使用權(quán)終止不僅僅是要解決土地使用終止時(shí)的建筑物的合理補(bǔ)償問(wèn)題，更重要的是建立一個(gè)合理的土地使用其限規(guī)范。