“小產(chǎn)權(quán)房”概念
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
2011小產(chǎn)權(quán)房最新政策
據(jù)說,針對小產(chǎn)權(quán)房的清理,國土部已和地方政府達成初步意見,決定在今年對小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度,對新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目堅決制止。此外,有關(guān)部門目小產(chǎn)權(quán)房最新政策
前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施,考慮對已形成的小產(chǎn)權(quán)房項目,進行細致調(diào)研、區(qū)分類別、具體問題具體分析,對針對解決農(nóng)民自身住房問題的項目和針對外售非農(nóng)民居住需求問題的項目區(qū)別對待。
2011年針對小產(chǎn)權(quán)房問題,國務(wù)院日前已做出部署,責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭,成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組,負責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求:一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題,拿出相關(guān)處理意見和辦法。
國家和各地相關(guān)監(jiān)管部門屢屢提示建設(shè)和購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險,但仍難以遏制“小產(chǎn)權(quán)房”這一現(xiàn)象的蔓延。非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達六十多億平米,相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大,而且已成事實,是多年來累積起來的問題。
??? 針對小產(chǎn)權(quán)房問題,國務(wù)院日前已做出部署,責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭,成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組,負責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問題,國務(wù)院要求:一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題,拿出相關(guān)處理意見和辦法。
??? 在商品房價持續(xù)走高、經(jīng)濟適用房欲購無望的情況下,目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號的項目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購房人的是銷售價格低、環(huán)境好。
??? 國土資源部再次嚴(yán)厲地指出,小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律,集體土地不得用于商品住宅開發(fā),城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房,并要求各地堅決制止、依法嚴(yán)肅查處。
??? 的確,小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差,造就了其廣闊的市場需求,也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),應(yīng)該說是具有一定合理性的。對管理部門來說,小產(chǎn)權(quán)房事實上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說,出售或出租小產(chǎn)權(quán)房,可以獲得比種植更高的收入。一定程度上,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),對政府、購房者和農(nóng)民來說,其實是一個多贏的結(jié)果。公共政策的目的,是滿足民眾的需求;有效的公共政策,則應(yīng)該是有助于政策目的的實現(xiàn)。就此觀之,小產(chǎn)權(quán)房就是一個政策目標(biāo)與政策手段高度一致的舉措,可怎么就違法了呢?這真是一個詭異的問題。
??? 探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑,應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強制拆除,是不符合這個原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購房者,是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣,皆是在陽光下進行的。當(dāng)初管理部門為什么不馬上禁止呢?
??? 由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè),沒有經(jīng)過國有化收購,因此建設(shè)部最近還是提醒人們注意小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險。因此,提醒消費者,不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)”實際上并不是真正的產(chǎn)權(quán),這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證,國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護。
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