“小產(chǎn)權(quán)房”概念

　　“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　2011小產(chǎn)權(quán)房最新政策

　　據(jù)說，針對小產(chǎn)權(quán)房的清理，國土部已和地方政府達成初步意見，決定在今年對小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度，對新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目堅決制止。此外，有關(guān)部門目小產(chǎn)權(quán)房最新政策
前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施，考慮對已形成的小產(chǎn)權(quán)房項目，進行細致調(diào)研、區(qū)分類別、具體問題具體分析，對針對解決農(nóng)民自身住房問題的項目和針對外售非農(nóng)民居住需求問題的項目區(qū)別對待。

　　2011年針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院日前已做出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

國家和各地相關(guān)監(jiān)管部門屢屢提示建設(shè)和購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險，但仍難以遏制“小產(chǎn)權(quán)房”這一現(xiàn)象的蔓延。非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達六十多億平米，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大，而且已成事實，是多年來累積起來的問題。

??? 針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院日前已做出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

??? 在商品房價持續(xù)走高、經(jīng)濟適用房欲購無望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號的項目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購房人的是銷售價格低、環(huán)境好。

??? 國土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅決制止、依法嚴(yán)肅查處。

??? 的確，小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，應(yīng)該說是具有一定合理性的。對管理部門來說，小產(chǎn)權(quán)房事實上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實是一個多贏的結(jié)果。公共政策的目的，是滿足民眾的需求；有效的公共政策，則應(yīng)該是有助于政策目的的實現(xiàn)。就此觀之，小產(chǎn)權(quán)房就是一個政策目標(biāo)與政策手段高度一致的舉措，可怎么就違法了呢？這真是一個詭異的問題。

??? 探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強制拆除，是不符合這個原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購房者，是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣，皆是在陽光下進行的。當(dāng)初管理部門為什么不馬上禁止呢？

??? 由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)，沒有經(jīng)過國有化收購，因此建設(shè)部最近還是提醒人們注意小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險。因此，提醒消費者，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)”實際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。