“小產(chǎn)權(quán)房”概念
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
2011小產(chǎn)權(quán)房最新政策
據(jù)說,針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理,國(guó)土部已和地方政府達(dá)成初步意見,決定在今年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加大查處力度,對(duì)新近建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目堅(jiān)決制止。此外,有關(guān)部門目小產(chǎn)權(quán)房最新政策
前也在協(xié)商、研究相應(yīng)的政策措施,考慮對(duì)已形成的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,進(jìn)行細(xì)致調(diào)研、區(qū)分類別、具體問題具體分析,對(duì)針對(duì)解決農(nóng)民自身住房問題的項(xiàng)目和針對(duì)外售非農(nóng)民居住需求問題的項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。
2011年針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題,國(guó)務(wù)院日前已做出部署,責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭,成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國(guó)務(wù)院要求:一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題,拿出相關(guān)處理意見和辦法。
國(guó)家和各地相關(guān)監(jiān)管部門屢屢提示建設(shè)和購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn),但仍難以遏制“小產(chǎn)權(quán)房”這一現(xiàn)象的蔓延。非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)六十多億平米,相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大,而且已成事實(shí),是多年來累積起來的問題。
??? 針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題,國(guó)務(wù)院日前已做出部署,責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭,成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問題,國(guó)務(wù)院要求:一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題,拿出相關(guān)處理意見和辦法。
??? 在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購(gòu)無望的情況下,目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購(gòu)房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好。
??? 國(guó)土資源部再次嚴(yán)厲地指出,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律,集體土地不得用于商品住宅開發(fā),城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房,并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。
??? 的確,小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差,造就了其廣闊的市場(chǎng)需求,也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),應(yīng)該說是具有一定合理性的。對(duì)管理部門來說,小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來說,出售或出租小產(chǎn)權(quán)房,可以獲得比種植更高的收入。一定程度上,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),對(duì)政府、購(gòu)房者和農(nóng)民來說,其實(shí)是一個(gè)多贏的結(jié)果。公共政策的目的,是滿足民眾的需求;有效的公共政策,則應(yīng)該是有助于政策目的的實(shí)現(xiàn)。就此觀之,小產(chǎn)權(quán)房就是一個(gè)政策目標(biāo)與政策手段高度一致的舉措,可怎么就違法了呢?這真是一個(gè)詭異的問題。
??? 探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑,應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除,是不符合這個(gè)原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購(gòu)房者,是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣,皆是在陽(yáng)光下進(jìn)行的。當(dāng)初管理部門為什么不馬上禁止呢?
??? 由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè),沒有經(jīng)過國(guó)有化收購(gòu),因此建設(shè)部最近還是提醒人們注意小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。因此,提醒消費(fèi)者,不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上并不是真正的產(chǎn)權(quán),這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證,國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護(hù)。
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