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開發(fā)商關(guān)于學區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn)，責任如何承擔？

來源: 律霸網(wǎng)整理?寧司 · 2020-03-05 · 918人看過

房屋是住人或存放東西的建筑物，是家庭的基體，是人類生存的寄托，在這里人們可以避開外界一切干擾，和自己的親人享受自由自在的生活。這種以房屋為本的思想深深的影響著人們，人們都為擁有自己的房屋而努力。隨著房產(chǎn)交易數(shù)量的增長，有房產(chǎn)引發(fā)的相關(guān)糾紛也愈來愈多。其中最多的，要屬這類糾紛——開發(fā)商在售樓宣傳時稱所售房屋為學區(qū)房，但最終卻未能兌現(xiàn)，那么，開發(fā)商責任將如何承擔？以下為某知名律師給出的解答。

本文標題之所以用“宣傳未兌現(xiàn)”而非“承諾未兌現(xiàn)”，是因為開發(fā)商往往耍小聰明——我對某學區(qū)房的宣傳廣告不是承諾。的確，宣傳和承諾還有兩步之遙——該宣傳是否構(gòu)成要約，買房人是否承諾。此外，這個問題還涉及格式合同（條款）的效力、主張違約責任的合同依據(jù)、損失金額的確定等問題。

一、違反“學區(qū)房”的宣傳，開發(fā)商需承擔違約責任

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。” 開發(fā)商銷售商品房時往往以該小區(qū)為某重點小學的學區(qū)房作為重點宣傳，該宣傳（說明）具體確定，應當視作要約。《合同法》第十三條規(guī)定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。”第二十五條規(guī)定：“承諾生效時合同成立。”買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》（注：該合同書中一般不會有關(guān)于學區(qū)房的條款）即是承諾，該合同（既包括合同里載明的條款，也包含該學區(qū)房的約定）即成立。《合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。” 即買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》時，合同書及學區(qū)房的約定即生效。開發(fā)商違反該學區(qū)房的約定，應當承擔違約責任。

二、開發(fā)商免責的失敗

《合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”《商品房預售合同》往往會有類似“廣告宣傳不列為本合同條款，甲方（開發(fā)商）對此不承擔責任”的條款，合同書是開發(fā)商提供，該條款屬于格式條款，且免除了開發(fā)商的責任，該約定無效。

三、賠償金額的確定

《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 買房人要想向開發(fā)商主張違約責任就要有明確的依據(jù)。比如，買房人向開發(fā)商主張違約金，要有明確的合同依據(jù)（即某個合同條款約定開發(fā)商違反學區(qū)房的約定要承擔多少違約金），但是這樣的合同約定基本不會有。

“繼續(xù)履行”和“采取補救措施”（即開辦其宣傳的小學）基本沒希望，就只能要求開發(fā)商“賠償損失”。買房人的損失主要體現(xiàn)為：（1）可能會給孩子的教育造成負面影響（不能在開發(fā)商宣傳的某重點小學就讀）或者加重買房人的經(jīng)濟負擔（買房人因此而給孩子選擇教育資源同等優(yōu)秀但是花費更高的學校），買房人因此所遭受的精神上的困擾等等，但是這些損失很難用金錢量化；（2）標的房屋因為不是開發(fā)商宣傳的學區(qū)房而價值減損和升值減少。對于這部分損失可以申請司法評估，評估公司有可能能夠評估出損失的金額。但是，總體而言，損失金額的確定非常困難。此時，法院只能根據(jù)雙方的過錯和日常生活經(jīng)驗進行自由裁量。

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