隨著土地使用制度改革的不斷深入，我國土地租賃有兩種不同的方式。一是國有土地租賃，二是土地使用權租賃。國有土地出讓和土地使用權出讓都是國有土地有償使用的方式。

在《土地管理條例》中，1998年2月17日頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（原國土局令第8號）首次提出并界定了國有土地租賃的概念，規定了國家對土地資產的處分方式。1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》明確規定，國有土地租賃是國有土地有償使用的一種方式。根據國土資源部1999年7月27日發布的《關于規范國有土地租賃的意見》第一條規定：“國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用人，使用人與土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同的行為并支付租金。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對出讓方式的補充。”《意見》第六條規定“國有土地出租時，承租人取得出租土地使用權”，土地使用權出租的標的物復雜，不僅包括土地使用權，還包括土地上的建筑物和其他附著物。地上建筑物及其他附著物出租時，其范圍內的土地使用權予以出租。同時，土地使用權出租時，地上建筑物及其他附著物也將出租。土地租賃一般與房屋租賃相結合，純場地租賃行為在整個土地使用權租賃市場中較為少見。由于土地使用權和地上建筑物及其他附著物的所有權在土地使用權租賃中不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得一定期間的土地使用權和地上建筑物及其他附著物的使用權。期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人通過承租人支付的租金收回投資，因此，土地使用權租賃非常普遍，具體形式也很多。如商業柜臺租賃、各類商鋪租賃和房屋租賃，均包含土地使用權租賃。在國有土地租賃和土地使用權租賃的概念中，使用了租賃和租賃的概念，容易使人混淆。事實上，國有土地租賃與國有土地使用權租賃主要有以下區別：

首先，土地市場是不同的。國有土地租賃屬于土地一級市場；國有土地使用權租賃屬于土地二級或三級市場。第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者和土地使用者。國有土地使用權租賃是在土地使用者之間進行的，其主體出租人是通過劃撥、出讓（或轉讓）等方式取得土地使用權的受讓人；承租人是取得全部或部分土地使用權的行為主體，地上建筑物及其他附著物，并定期向出租人支付租金。三是土地使用者權益不同。《意見》第六條規定，“國有土地出租時，承租人取得出租土地的使用權。承租人支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或者按照租賃合同的約定，可以將租賃的土地使用權轉租、轉讓或者抵押。出租土地使用權轉租、轉讓、抵押，必須依法辦理登記。”租賃土地使用權轉租。承租人將租賃土地轉租或者轉租給第三人的，租賃土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立追加租賃關系，第三人取得該土地的其他權利。

租賃土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，應當將租賃合同約定的權利和義務轉讓給第三人，變更名稱后租賃合同繼續有效。

租賃土地使用權抵押。從《意見》第六條的規定可以看出：

首先，可以單獨抵押租賃土地使用權，即可以抵押地上無建筑物、構筑物的租賃土地使用權。二是依法以地上建筑物、構筑物抵押的，可以將租賃土地使用權相應抵押。抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。

劃撥土地使用權租賃。《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第四十四條規定：“劃撥的土地使用權不得轉讓，第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門、房地產管理部門批準，劃撥的土地使用權和地上建筑物、其他附著物的所有權可以轉讓、出租或者抵押。土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（三）持有地上建筑物及其他附著物的合法產權證書；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權轉讓合同，并支付土地使用權向當地市、縣人民政府繳納土地使用權出讓金，或者以出讓、出租、抵押的價款繳納土地使用權出讓金。”根據上述規定，劃撥的土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須有合法建筑物或者其他附著物。也就是說，地上沒有建筑物或者其他附著物，簡單分配土地使用權就不能出租。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有人以牟利為目的出租劃撥土地使用權的地上建筑物的，應當將租金中包含的土地收益上繳國家。值得注意的是，土地使用者無合法理由出租、劃撥土地使用權屬于違法行為。土地使用權租賃。根據規定，取得土地使用權的土地使用者可以在規定期限內租賃土地使用權。未按照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發利用土地的，不得出租土地使用權。一種是國有土地租賃，另一種是土地使用權租賃。國有土地出讓和土地使用權出讓都是國有土地有償使用的方式。如果讀者需要法律幫助，歡迎到律霸進行法律咨詢。你知道嗎