問題一：是對市場價值或價格的評估，還是對其限定價值或價格的評估？在國有土地上住宅房屋征收評估中，往往存在一些與房地產標準容積率不符的房屋。例如，一戶一院的私人住宅合法占用的土地面積超過了標準房地產的占用面積。在實踐中，對補償價值或補償價格的評估方法多種多樣。如《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）實施前，根據《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十二條規定，“土地面積是否合法占用被拆遷房屋超過建筑面積除以標準容積率的，超出部分的土地面積按照《浙江省實施條例》第二十九條《中華人民共和國土地管理法辦法》規定進行補償。”根據這一規定，杭州市有關部門已對超出土地面積的補償價格進行了具體明確。但住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《辦法》）實施后，是否繼續執行該規定存在分歧。

有人認為，《辦法》第十一條規定，“被征收房屋價值是指在被征收人正常交易條件下，熟悉情況的雙方在評估時點以公平競爭的形式自愿進行的交易金額房屋及其占用范圍內的土地使用權，但不考慮被征收房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響。”同時，第十四條再次強調：“被征收房屋的價值評估，應當考慮被征收房屋的位置、用途、用途等因素，建筑結構、新舊程度、建筑面積、建筑面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素”，也就是說，被征收房屋的價值是一個公開、公平的市場價值，它包括被征收房屋占用土地的價值。持不同意見的人認為土地不同于住房。房屋具有所有權、使用權、收益權和處分權。土地所有權屬于國家，土地占有人只有使用權。因此，對超過房地產標準容積率的土地，不能按照市場價格進行評估和補償，只能按照調控前的政策法規進行評估。如浙江省將根據《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條進行補償。雖然有人認為，對超過房地產標準容積率的土地，應當用市場價格進行評估，但由于土地只有使用權，沒有所有權，因此應當從市場價格中扣除權屬價格。作者同意第一種觀點。由于《條例》實施前的拆遷政策法規是在一定歷史條件下制定和實施的，這些政策法規在很大程度上未能體現房地產的市場性質，不符合現行征收條例和評估方法的要求，不能充分反映房地產的市場性質。按照規定和辦法，對土地補償價值或價格超過房地產標準容積率的評估，應當是對其市場價值或價格的評估，所謂土地權屬價值或者價格，不應當從市場價值或者價格評估中扣除，而應當按照原政策規定進行評估和補償。這是因為土地的市場價值或價格是指在正常交易條件下，熟悉情況的雙方在價值時點以公平競爭的形式自愿交易的金額，評估的價值或價格客觀、公正地反映了土地的市場價值或價格。根據現行法律和政策，土地市場價值或價格本身是指土地使用權的價值或價格，即不包括所有權的價值或價格。出讓土地的市場價值或價格通常被稱為出讓國有土地的市場價值或價格。因此，從土地的市場價值或價格中扣除所謂所有權的價值或價格是不合理和合法的。

問題2：如何評估？

根據房地產估價標準的要求，超標準房地產容積率的土地估價可以選擇適當的方法，如基準地價修正法、比較法、成本法等。這些方法的應用是房地產估價師所熟悉的。在具體應用中，對影響地價的一個重要因素——容積率的選擇，眾說紛紜。有人認為，修正容積率應該是對估價對象實際容積率和可比案例容積率的修正，這在不采用標準調價法進行估價時是毋庸置疑的。但標準調價法對估價對象的實際容積率和可比案例的容積率進行修正并不合適。這是因為現在超過房地產標準容積率的土地，是指估價對象占用的土地與標準容積率相比超過標準容積率的土地?！俺~”是以標準容積率為基礎的，也就是說，在這塊多余的土地上，可以建標準容積率的房子。因此，在超標準房地產容積率的土地評價中，容積率應該是標準容積率。

問題3：在賠償方面，除了貨幣賠償外，產權是否可以交換。在大多數地方，超過房地產標準容積率的被拆遷人只能選擇一種貨幣補償方式，浙江省杭州市就是這樣。因為很多人認為選擇房屋產權交換只是對被征收房屋產權的交換，即房產證上記載的房屋面積是房屋產權交換的依據。但國有土地使用證記載的土地使用權面積不能作為房屋產權交換的依據，被征收人合法占用的房屋可以與土地分離。這顯然與現行的法律和政策不符。《辦法》明確規定，被征收房屋價值是指在正常交易條件下，熟悉情況的雙方在價值時點以公平競爭的形式自愿交易的被征收房屋及其占用面積的土地使用權金額。也就是說，房地產的價值或價格是房地產權益統一前提下的價值或價格，其統一的權益是不可分割的。另外，如果僅以房屋產權證上的房屋面積作為房屋產權交換的依據，那么是否有必要對所有被征收房屋和土地的價值或價格進行分割，然后扣除土地價值或價格，而不是以此作為產權交換的依據？這顯然違背常理，也有必要對被征收人超過標準容積率的房地產這是不公平的。當然，除了違章建筑。你知道嗎