摘要：

事實(shí)證明，老兩口悄悄地把兩間房子中的一間送給兒子是有效的。本案爭(zhēng)議的對(duì)象是一套小產(chǎn)權(quán)房。由于本案雙方都是小產(chǎn)權(quán)房所在村集體的成員，只要不違反集體的有關(guān)規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為村集體小產(chǎn)權(quán)房的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)變更給小賈后，小賈就可以成為房屋的實(shí)際所有人。

案件詳情：

老賈夫婦早年生下一兒一女。2002年秋，老賈因冠心病住院接受手術(shù)。此時(shí)，老賈所在的村子正在拆遷。

老賈用拆遷款買了兩棟兩居室的村民自有樓房。村委會(huì)給老賈頒發(fā)了兩張房屋所有權(quán)證。《房屋所有權(quán)證》通知第三條規(guī)定，“房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓（如出售、轉(zhuǎn)讓、繼承等）及房屋狀況變更，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)證單位申請(qǐng)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后生效。2009年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚了，老賈讓小賈和妻子住在他們買的房子里。后來，老賈和妻子商量后決定把方本的名字改成小賈。事后，小賈沒有提出任何異議。

因?yàn)槔腺Z住院時(shí)借了大部分醫(yī)藥費(fèi)，老賈長(zhǎng)期不還，債主就來找他。經(jīng)過商量，老賈夫婦決定賣掉自己住的樓房，以滿足他們的燃眉之急。賣了房子后，賈先生夫婦只好租房住。

由于小賈堅(jiān)決反對(duì)賣房還債，他和父母之間出現(xiàn)了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈將兩位老人趕出家門，拿到捐贈(zèng)房屋后不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由，請(qǐng)求法院解除房屋捐贈(zèng)合同。庭審中，法官詢問賈某夫婦為何要將方本改名為小佳。賈先生說：“那時(shí)候，我欠了很多外債。我怕債主把我告上法庭，法院又要拍賣我的房子，所以我決定把方本的名字改成我兒子的，他不知道他什么時(shí)候改的名字。后來，他知道了，就離開了家。”

小賈說：“賣房子前，我湊了7萬元還債。我反對(duì)賣房，但他們不聽，堅(jiān)持要賣。雙方為此大吵了一架。現(xiàn)在沒地方了，再來找我，我當(dāng)然不同意。”

關(guān)于贍養(yǎng)問題，小賈說：“我的月薪只有1000元。我妻子沒有固定的職業(yè)，必須照顧孩子。因此，除了養(yǎng)家糊口，我的收入很少。而且，從200倍到200倍，村委會(huì)給我每月200元的生活費(fèi)，已經(jīng)由我父母收齊了。這可以算是履行了我的贍養(yǎng)義務(wù)。”法院查明，肖佳的辯解屬實(shí)。不符合法定條件的撤銷贈(zèng)與被駁回，法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將兩棟樓中一棟的業(yè)主由拆遷改為肖家，應(yīng)視為老賈夫婦對(duì)肖家的捐贈(zèng)。該行為不違反相關(guān)法律法規(guī)，小佳接受，贈(zèng)與合同成立并生效。村委會(huì)給小賈每月200元的生活費(fèi)，已經(jīng)連續(xù)兩年由小賈夫婦領(lǐng)到。因此，小佳夫婦關(guān)于小佳不履行贍養(yǎng)義務(wù)的說法沒有事實(shí)依據(jù)。老賈夫婦在捐贈(zèng)房屋時(shí)，與小賈在其他附隨義務(wù)上不一致，故法院不支持兩原告解除房屋捐贈(zèng)合同的訴訟請(qǐng)求。一審中，法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。賈某夫婦不服判決提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。為了保護(hù)贈(zèng)與人的合法權(quán)益，我國(guó)合同法規(guī)定了贈(zèng)與人任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)兩種方式。贈(zèng)與人撤銷權(quán)是指贈(zèng)與合同成立后，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前，贈(zèng)與人不再按照自己的意愿作為贈(zèng)與。這是贈(zèng)與合同和其他有償合同之間的一個(gè)重大區(qū)別。然而，作為該房屋的原業(yè)主，本案中的老賈夫婦不僅將爭(zhēng)議樓房業(yè)主的名字改為小賈，而且小賈已經(jīng)占用和使用了該樓房。因此，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，老賈夫婦想行使贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，這在法律上沒有依據(jù)。我國(guó)《合同法》第192條規(guī)定了贈(zèng)與人的法定撤銷權(quán)：“受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；（二）不履行贈(zèng)與人的扶養(yǎng)義務(wù)；（3） 不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。從本案事實(shí)來看，肖佳明顯沒有嚴(yán)重侵害捐贈(zèng)人及其近親屬，而老賈夫婦作為捐贈(zèng)人，并沒有就此提出起訴意見。老賈夫婦強(qiáng)調(diào)了第二種情況，即小賈作為受贈(zèng)人，沒有履行贍養(yǎng)義務(wù)。作為已婚成年人，小賈有贍養(yǎng)父母的法律義務(wù)。同時(shí)，他也有客觀能力支持他們。庭審中發(fā)現(xiàn)，村委會(huì)給這對(duì)夫婦每人每年4800元。此外，村委會(huì)每年付給小賈的2400元錢，也被老賈夫婦收走了。對(duì)此，小賈沒有提出任何異議，也沒有要求老賈夫婦歸還。這應(yīng)視為肖佳履行贍養(yǎng)義務(wù)。而且，小賈的月薪只有1000元，所以不應(yīng)該讓他承擔(dān)過多的贍養(yǎng)費(fèi)。他給父母應(yīng)得的村補(bǔ)助是合情合理的。因此，老賈夫婦行使法定撤銷權(quán)的第二個(gè)理由是站不住腳的。對(duì)于《合同法》規(guī)定的第三項(xiàng)義務(wù)，雙方均表示在贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)未約定附隨義務(wù)。因此，第三個(gè)原因沒有法律依據(jù)。于是，老賈夫婦不僅把小賈名下的房子換了，還完成了產(chǎn)權(quán)的公示和公信。小佳也實(shí)際占用和使用了這所房子。老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的理由不成立，故其主張得不到法院的支持。

值得注意的是，本案的爭(zhēng)議對(duì)象是小產(chǎn)權(quán)房。由于本案雙方均為小產(chǎn)權(quán)房所在村集體成員，只要不違反集體有關(guān)規(guī)定，老家和小家都可以依法成為村集體小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)變更給小賈后，小賈就可以成為房屋的實(shí)際所有人。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房是一種特殊的歷史產(chǎn)物，不能上市交易。相信您看完以上介紹后，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房捐贈(zèng)確認(rèn)有效的法律知識(shí)有了一定的了解。如果您對(duì)這方面有任何法律問題，請(qǐng)咨詢律師律師網(wǎng)，他會(huì)給你一個(gè)專業(yè)的答案。你知道嗎