1、 什么是小產(chǎn)權(quán)房？

中國實(shí)行二元土地所有制結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋不受法律承認(rèn)和保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證明等法定手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或出售給非集體成員的第三人，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓或置換。發(fā)產(chǎn)權(quán)證的州叫“大產(chǎn)權(quán)房”，不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的州叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大小產(chǎn)權(quán)房之間的糾紛不是房屋所有權(quán)的問題，而是土地使用權(quán)的問題。小產(chǎn)權(quán)主要有三種解釋：1。對于開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)來說，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這是因?yàn)橘彿空叩漠a(chǎn)權(quán)被開發(fā)商的一個產(chǎn)權(quán)分割。2根據(jù)房屋再次轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金，不需要繳納土地出讓金的稱為大產(chǎn)權(quán)，需要繳納土地出讓金的稱為小產(chǎn)權(quán)。按照這個解釋，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房是小產(chǎn)權(quán)房。三。其區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)。國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)稱為大產(chǎn)權(quán)。非國家發(fā)行、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)行的產(chǎn)權(quán)稱為小產(chǎn)權(quán)。又稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)不構(gòu)成法律意義上的不動產(chǎn)。前兩種解釋中的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要在轉(zhuǎn)讓時付清購房款或土地出讓金，就可以自由出售。然而，小產(chǎn)權(quán)第三次解釋的法律屬性存在爭議，無法取得法律意義上的不動產(chǎn)物權(quán)證書。2008年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》，指出任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家土地利用管制制度。2008年7月15日，國土資源部下發(fā)通知，要求盡快對農(nóng)村宅基地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得申請任何形式的產(chǎn)權(quán)證。2009年9月1日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批準(zhǔn)閑置土地利用的通知》，再次向當(dāng)?shù)卣厣辏型８黝愋‘a(chǎn)權(quán)房。2010年1月31日，國土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年2月21日，國土資源部在“2011年房地產(chǎn)土地管理與調(diào)控”新聞發(fā)布會上表示，2012年以來，各地土地市場招拍掛現(xiàn)象要及時上報。同時，對閑置土地等違法案件進(jìn)行限期處理，包括小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)處理。2013年11月，黨的十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出在符合規(guī)劃和使用控制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓，租賃入股，實(shí)行與國有土地同等的市場準(zhǔn)入、權(quán)利和價格。《決定》提出了改革的方向，包括土地制度改革的方向，沒有談到如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”等具體問題。2013年11月22日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出緊急通知，要求全面正確理解黨的十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行土地使用管制制度，嚴(yán)格遵守耕地紅線，堅決遏制“小規(guī)模”在建、出售“產(chǎn)權(quán)房”行為。

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